數(shù)據(jù)顯示，7月上海市場（包括周邊地區(qū)）預(yù)開盤23個公寓項目，10個別墅項目，較6月開盤數(shù)量縮水過六成。這已是連續(xù)第二月開盤量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑。
同時，優(yōu)惠樓盤數(shù)量則在不斷增加，據(jù)統(tǒng)計，上海市2011年7月打折優(yōu)惠樓盤共計136個（含別墅），環(huán)比漲幅高達(dá)17%。
現(xiàn)象：開盤量連續(xù)兩月下滑
上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，7月上海市場預(yù)計將有23個公寓項目開盤，比6月份的67個，下滑65.7%，是繼
6月開盤量環(huán)比下滑39%后，連續(xù)第二個月開盤量出現(xiàn)環(huán)比大幅下跌。比2010年7月份最終24個的開盤量減少4.2%。
分析：存量達(dá)836萬平方米
上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司市場研究部副總監(jiān)張晴怡告訴記者，“6月的成交量本來就不高，7月原本也是個傳統(tǒng)的樓市淡季，供應(yīng)量對于成交量的影響有限，目前市場不會因為供應(yīng)量的增加而導(dǎo)致成交量的上行�！�
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍也表示，“雖然開盤量持續(xù)走低，但目前的存量還是相當(dāng)充足的，依然足夠滿足市場需求。”
佑威及樓市專評網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至5月29日，上海全市商品住宅的可售面積達(dá)到836萬平方米。對此，佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事、樓市專評網(wǎng)首席分析師黃志堅告訴記者，“以5月商品住宅約83萬平方米的成交水平衡量，去化目前的可售量需要超過10個月的時間。所以，新增供應(yīng)的短期變化對于成交量的影響甚微。”
上海德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，“在大量房源積壓的情況下，未來供應(yīng)量的大小對樓市影響并不是很大，關(guān)鍵是有效供應(yīng)是否充足，前幾周樓市出現(xiàn)大幅回暖，就與保利葉城這樣性價比較高的項目有很大關(guān)系，但是這種有效的供應(yīng)目前難以長時間延續(xù)，大部分項目的價格還是與購房者的預(yù)期有一定差距，因而難以拉動成交量的上漲�！�
現(xiàn)象：中高端供應(yīng)占四成
5、6月份，隨著一部分高端物業(yè)的相繼開盤，部分高端房源成交出現(xiàn)上升態(tài)勢。而在7月開盤的項目中，又有4個總價千萬級以上豪宅項目準(zhǔn)備入市。高端市場的供應(yīng)熱潮似乎始終未減。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月推出的中高端房源（即含有別墅的項目）占新盤供應(yīng)約四成。
上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師雷琪指出，“從5月及6月前三周的成交情況來看，近來除了剛需置業(yè)占據(jù)主導(dǎo)之外，高端房源的市場表現(xiàn)也呈現(xiàn)出上升態(tài)勢，不少內(nèi)環(huán)高端項目以及別墅項目入市后均取得不錯銷量，這也是促使7月中高端項目積極入市的主要動力之一�！�
分析：供應(yīng)或難拉動成交
陸騎麟認(rèn)為，“千萬級以上的豪宅項目，往往本身具有品質(zhì)上獨特優(yōu)勢或者稀缺性，它們的成交在一定程度上是脫離樓市整體行情的。雖然限購對高端房源交易的抑制作用依然存在，但是近期并未針對豪宅市場出臺進(jìn)一步的調(diào)控措施，一些蓄積已久的買賣需求會出現(xiàn)一定的釋放，不過這種需求的釋放很難長時間支撐起成交量�！�
“實際上，最近三周一手豪宅的成交量正呈逐步下滑的趨勢，6月13日-6月19日，全市5萬元以上的豪宅更是僅僅成交了14套�！标戲T麟指出，“要看政策消化期是否過去，主要還是得依據(jù)整體成交行情，最近兩周的商品住宅成交量分別為12萬-13萬平方米，處于相對低位，政策的影響依然相當(dāng)明顯，所以說政策消化期已過還為時過早�！�
張晴怡也認(rèn)為，“個別項目的銷售比較好，不能說整個高端市場已經(jīng)開始復(fù)蘇。整個高端市場受政策影響還是相當(dāng)大的，限購令的作用對于高端市場的影響不是短期內(nèi)能夠消除的，現(xiàn)在大多數(shù)的成交還是只能靠非個人名義的購買而實現(xiàn)，這對于高端市場的成交量影響很大�！�
黃志堅表示，“目前上海市的成交均價相比去年同期的變化也不大，這說明高端市場的成交并不好，不然對于整體市場的成交價格一定會產(chǎn)生拉動的效應(yīng)。對于整體高端市場，雖然也有很多辦法可以規(guī)避限購令，但依然存在稅收等各方面的風(fēng)險。所以只要限購令不除，對于高端市場影響始終都會存在，而且豪宅成交量也會因此受到很大的抑制�！�
現(xiàn)象：改善型房源增多
今年年初，一系列樓市新政對市場形成一定的打擊力度，導(dǎo)致一大批改善型購房者紛紛停下腳步，高舉觀望大旗。
然而，在7月即將開盤樓盤中，有11個樓盤將同時推出90平方米左右二房和120平方米左右三房，占總開盤量近一半。
上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師認(rèn)為，上海樓市下半年改善型需求或?qū)鸩饺〈粜突榉恐脴I(yè)，成為上海商品房成交復(fù)蘇的主要動力。
分析：剛需仍是主流
陸騎麟表示，“目前來看，對于剛需和改善性需求而言，比較大的購房障礙在于貸款政策的收緊，央行為了控制流動性，在今年已六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使得房貸難度大增。剛性需求實際上由于遭到了貸款政策的打壓，未能得到充分的釋放。改善性需求面臨的主要障礙在于政策的打擊和依然堅挺的房價�！�
“自政策出臺以來，不乏一些好的房源入市，但都成交寥寥。例如，4月初就獲得預(yù)售證的好世皇馬苑，推出了近400套房源，其中多為80-100平方米的兩房和三房房源，但至今只售出了1/10的房源�！标戲T麟認(rèn)為，“這就說明即使有適合的房源入市，在市場形勢不利的情況下更可能選擇觀望。”
黃志堅表示，“相對剛性需求，改善型客戶的需求通常不急，在市場沒有明確走向的時候還是會選擇觀望。但是剛性需求則不同，要結(jié)婚要買房是等不起的，所以雖然針對改善性客戶的房源增多，但依然無法改變剛性需求作為市場成交主流的地位�！�
張晴怡也認(rèn)為，“針對改善性客戶的房源入市量增大并不能改變市場格局，所以我認(rèn)為未來一段時間還是會以小戶型的置業(yè)需求為主�！�
熱點：最低優(yōu)惠8.5折起
136個打折優(yōu)惠項目中，直接以打折或價格減免的形式進(jìn)行優(yōu)惠的樓盤有93個，環(huán)比上月有所提升。其中，公寓方面以畢加索小鎮(zhèn)和鼎新名流苑8.8折的優(yōu)惠領(lǐng)銜，別墅方面則由湯臣湖庭花園的8.5折為最低。
上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師湯正魏表示，越來越多的樓盤傾向于用較為另類的優(yōu)惠和多種優(yōu)惠并存的方式來吸引更多購房者的眼球，例如禹洲藍(lán)爵推出特價房的同時，對其他房源優(yōu)惠1000元平方米，5天內(nèi)簽約在優(yōu)惠500元平方米，并送5年物業(yè)費。
業(yè)內(nèi)聲音 陳勁松：樓市中場休息 仍將持續(xù)1-2年
6月25日，世聯(lián)地產(chǎn)新書發(fā)布暨高層媒體見面會上，世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松對早報記者表示，“中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入中場休息，這個中場需要完成對前半場的經(jīng)驗總結(jié)，并確定未來樓市的發(fā)展方向。”
“我們預(yù)判這個中場時間需一年半到三年的時間，所以目前樓市仍然處于中場休息階段，整個下半年也將處于調(diào)整期。中國房地產(chǎn)行業(yè)在面臨一個規(guī)則修改的過程。”陳勁松指出。
對于下一步政策的推測，陳勁松表示，“我們現(xiàn)在所有的政策都是主動出擊來對市場進(jìn)行調(diào)控，例如"限購、限貸、限價、提高準(zhǔn)備金"等都是市場機(jī)制某種程度上的暫停，這個調(diào)整階段對中國房地產(chǎn)是非常必要的�！�
對于何時走出中場休息，陳勁松認(rèn)為，“中場結(jié)束的標(biāo)志，是保障性住房建設(shè)得到實質(zhì)性的進(jìn)展，也就是全國保障性住房實質(zhì)性地推出。其次，就是中國對目前房地產(chǎn)的發(fā)展以及對下一步怎么走等大方向得到廣泛的共識。所以未來一段時間內(nèi)的政策不會發(fā)生180度改變。”