財(cái)政投入200萬(wàn)元的公共配套建設(shè)費(fèi)用，輔之以村集體經(jīng)濟(jì)組織投入1300萬(wàn)裝修費(fèi)用，政府通過(guò)租用村集體富余的房源，獲得了五萬(wàn)平方米的公共租賃住房房源；財(cái)政總投資達(dá)2.8億元，還不包括購(gòu)地成本，所建設(shè)的公共租賃房小區(qū)可用建筑面積為7.5萬(wàn)平方米。這一投入產(chǎn)出的鮮明對(duì)比，出現(xiàn)在長(zhǎng)沙市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的公共租賃住房建設(shè)過(guò)程中。前者，政府是租，后者，政府是建。對(duì)比在長(zhǎng)沙引發(fā)了關(guān)注，引發(fā)了探索。
為了加速落實(shí)國(guó)務(wù)院建設(shè)保障房要求，在全國(guó)省會(huì)城市當(dāng)中率先成立住房保障局的長(zhǎng)沙市，探索在大力氣新建公共租賃房同時(shí)，盤活農(nóng)民富余的拆遷安置房。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙適當(dāng)引入市場(chǎng)化的手段探索盤活社會(huì)富余存量住房的做法，或可短時(shí)期快速籌集大量可用房源，加速解決住房保障這一民生之難。這一探索也面臨一些難題需要破解。
拆遷農(nóng)民安置富余房催生“盤活”理念
走進(jìn)位于長(zhǎng)沙高新區(qū)麓谷街道的長(zhǎng)豐小區(qū)，在靠西的位置能夠看到十棟小高層樓房并排而立，它們被圍欄與小區(qū)內(nèi)的其他樓房分隔開(kāi)了，這個(gè)小天地內(nèi)有食堂、浴室、娛樂(lè)和安保等公共配套設(shè)施，很像是以前國(guó)有工礦的員工宿舍區(qū)。
長(zhǎng)豐集體經(jīng)濟(jì)組織法人代表李智明告訴記者，這里是長(zhǎng)沙高新區(qū)通過(guò)歸集盤活農(nóng)民拆遷安置房建成的第一個(gè)公共租賃住房小區(qū)，里面已經(jīng)住進(jìn)了長(zhǎng)沙宇順顯示技術(shù)有限公司、中聯(lián)重科等園區(qū)企業(yè)的1000多名員工，不久還有一批企業(yè)的員工住進(jìn)來(lái)。
2010年9月，長(zhǎng)沙市委、市政府提出要在高新區(qū)整合10萬(wàn)人規(guī)模的公租房源，解決科技創(chuàng)業(yè)人員和產(chǎn)業(yè)工人的住房問(wèn)題。當(dāng)年10月，長(zhǎng)沙高新區(qū)全面啟動(dòng)了公租房的規(guī)劃建設(shè)。
當(dāng)時(shí)，長(zhǎng)豐集體經(jīng)濟(jì)組織在劃撥的生產(chǎn)安置用地上建了10棟總面積約五萬(wàn)余平方米的樓房，準(zhǔn)備用來(lái)出租以補(bǔ)貼失地農(nóng)民的生計(jì)。但是一時(shí)難以找到這么多租戶，零散的出租管理起來(lái)很麻煩，也易滋生社會(huì)矛盾。了解到這一情況后，長(zhǎng)沙高新區(qū)公租房管理辦公室提出將這10棟房子改造成公租房，然后整體出租給園區(qū)內(nèi)有需要的企業(yè)，雙方一拍即合。
長(zhǎng)豐集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)高新區(qū)給出的裝修標(biāo)準(zhǔn)，利用集體資產(chǎn)和銀行貸款，每平方米投入260元左右的資金對(duì)房子進(jìn)行了統(tǒng)一裝修，高新區(qū)又投入200萬(wàn)多元完善了公共配套設(shè)施，并且還給長(zhǎng)豐集體經(jīng)濟(jì)組織提供了三年貸款基準(zhǔn)利率的全額貼息，然后又在求租企業(yè)和長(zhǎng)豐集體經(jīng)濟(jì)組織之間建立起了對(duì)接平臺(tái)，中聯(lián)重科等企業(yè)很快與長(zhǎng)豐集體經(jīng)濟(jì)組織簽約入住。在此過(guò)程中，長(zhǎng)沙市的決策者認(rèn)識(shí)到，在大力新建同時(shí)，通過(guò)盤活閑置房源，是加速發(fā)展公共租賃住房的便捷之道。
以市場(chǎng)手段盤活社會(huì)存量房源空間巨大
長(zhǎng)沙市委、市政府把加快住房保障工作當(dāng)作民生首務(wù)，近年來(lái)一直在探索如何盡快實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。2007年，長(zhǎng)沙市在全國(guó)率先成立市住房保障工作局。2008年，長(zhǎng)沙市摸底發(fā)現(xiàn)全市有五萬(wàn)戶急待購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的困難戶和無(wú)房戶，有五萬(wàn)戶國(guó)企職工沒(méi)有享受到福利分房，有5萬(wàn)戶棚戶要改造，有50萬(wàn)戶外來(lái)務(wù)工和新增就業(yè)人員的住房要解決。當(dāng)年，市委、市政府確立工作目標(biāo)，通過(guò)三到五年的努力，實(shí)現(xiàn)人人享有住房保障、家家擁有一套住房的工作目標(biāo)。
在使用行政手段的同時(shí)恰當(dāng)結(jié)合市場(chǎng)手段，是長(zhǎng)沙加速推進(jìn)住房保障的鮮明特色。2008年，受金融危機(jī)影響，長(zhǎng)沙全市商品房銷售率只有30%多，而經(jīng)適房申購(gòu)積壓達(dá)3萬(wàn)余戶。長(zhǎng)沙在積極自建保障房同時(shí)，在省會(huì)城市中領(lǐng)先對(duì)經(jīng)適房改實(shí)物分配為貨幣分配。改革一方面有利于積壓的商品房銷售，穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)，又有利于拿到補(bǔ)貼的老百姓能夠早日并且按喜好地點(diǎn)買房。2009年，長(zhǎng)沙市發(fā)放這項(xiàng)補(bǔ)貼近12億元。
長(zhǎng)沙高新區(qū)公租房管理有關(guān)負(fù)責(zé)人王鴻告訴記者，按照長(zhǎng)沙市政府103號(hào)令規(guī)定的給每個(gè)被拆遷農(nóng)民人均80平方米房子的生產(chǎn)生活安置標(biāo)準(zhǔn)，三口之家就有240平方米，在充分考慮生活需要的基礎(chǔ)上，一戶人家約有一半即120平方米的房源面積可以通過(guò)“回租”被盤活。
按照長(zhǎng)沙高新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，在未來(lái)三年，高新區(qū)被拆遷農(nóng)民將達(dá)到兩萬(wàn)人，在建和新建安置房達(dá)到170萬(wàn)平方米，加上已經(jīng)建成的近50萬(wàn)平方米安置房，長(zhǎng)沙高新區(qū)公租房管理辦公室預(yù)計(jì)有70萬(wàn)平米左右的安置富余房，這些都可以進(jìn)行有效盤活。
通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查、召開(kāi)企業(yè)負(fù)責(zé)人座談會(huì)等多種形式，長(zhǎng)沙高新區(qū)了解到入?yún)^(qū)企業(yè)的租房需求達(dá)到近100萬(wàn)平方米，而隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，公租房的需求還將逐年增加。在弄清需求規(guī)模的基礎(chǔ)上，長(zhǎng)沙高新區(qū)明確了“盤活70萬(wàn)平方米、新建30萬(wàn)平方米、滿足10萬(wàn)人住房需求”的公共租賃住房發(fā)展目標(biāo)。
根據(jù)設(shè)想，長(zhǎng)沙市高新區(qū)公租房管理部門從拆遷農(nóng)民手中把安置房回租過(guò)來(lái)，租期至少5年，然后按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行室內(nèi)裝修和改造，并投入資金建設(shè)公共配套設(shè)施，然后將可以“提包入住”的公租房租給有需要的企業(yè)，而公租房的租金補(bǔ)貼則由公租房管理辦公室進(jìn)行資格審查和動(dòng)態(tài)管理，目前暫定的方案是給符合條件的住房人每人不超過(guò)10平米、每平米4-6塊錢的租金補(bǔ)貼，這筆錢打給承租企業(yè)，不直接下發(fā)到個(gè)人。
湖南省委常委、長(zhǎng)沙市委書(shū)記陳潤(rùn)兒接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，長(zhǎng)沙可以盤活作為保障房的存量房源空間還相當(dāng)大：一是農(nóng)民拆遷安置房；二是政府已經(jīng)建好的保障房；三是企業(yè)里面的自建房；四是一些地理較偏、相對(duì)價(jià)位偏低、配套較差的商品房，政府可以租下來(lái)改善后作為公租房。他估計(jì)，全市可以盤活少至100萬(wàn)多則300萬(wàn)平方米的保障房房源，以人平15平方米分配，短時(shí)間內(nèi)就能解決20萬(wàn)人的住房問(wèn)題，住房保障就會(huì)躍上一個(gè)新臺(tái)階。
目前，長(zhǎng)沙市住房保障局正克服困難在全市開(kāi)展存量房源調(diào)查。局長(zhǎng)石長(zhǎng)松認(rèn)為，全國(guó)很多城市都像長(zhǎng)沙這樣有眾多富余的存量房源。目前長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)、瀏陽(yáng)生物產(chǎn)業(yè)園區(qū)和長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)也已經(jīng)開(kāi)始對(duì)各自區(qū)域內(nèi)的安置房、空置房和閑置房進(jìn)行摸底和盤活，并對(duì)所有回租的房子實(shí)行“統(tǒng)一市場(chǎng)監(jiān)管、統(tǒng)一租賃標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一財(cái)政補(bǔ)貼。”
回租方式“多贏”同時(shí)兩難題需破解
2011年年初，長(zhǎng)沙市委、市政府明確重點(diǎn)加快公共租賃住房，到2012年底實(shí)現(xiàn)保障公共租賃住房對(duì)象15萬(wàn)人的目標(biāo)，力爭(zhēng)“十二五”期間提高到30萬(wàn)人。目前，注冊(cè)資金1億元、國(guó)有全資的長(zhǎng)沙高新區(qū)公共租賃住房開(kāi)發(fā)有限公司今年已經(jīng)成立，將專注于高新區(qū)公租房的新建、盤活、管理、維護(hù)等業(yè)務(wù)。長(zhǎng)沙公租房管理辦公室常務(wù)副主任李社棟等向記者介紹，實(shí)踐證明，盤活回租方式對(duì)政府、農(nóng)民、企業(yè)等方面能夠取得“多贏”的局面。
首先，政府通過(guò)回租農(nóng)民安置房，盤活閑置的存量房源，可以在投入極少資源的情況下加快公共租賃房源的籌集，從而加速推進(jìn)解決“夾心層”的住房困難。李社棟給記者算了一筆賬，在長(zhǎng)豐小區(qū)高新區(qū)僅僅投入200萬(wàn)元的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，加上長(zhǎng)豐集體經(jīng)濟(jì)組織投入的1300萬(wàn)裝修費(fèi)用，1500萬(wàn)的投資就盤活了5萬(wàn)平方米公租房源，而長(zhǎng)沙市高新區(qū)新建的公租房小區(qū)“麓谷印象”，可用建筑面積7.5萬(wàn)平方米，總投資達(dá)2.8億元，這還不包括土地價(jià)值。對(duì)于增強(qiáng)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)承載能力，吸引優(yōu)秀企業(yè)入住、實(shí)現(xiàn)土地集約節(jié)約利用意義重大。
其次，通過(guò)提供給企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房資源，使得園區(qū)企業(yè)能夠留住人才，也可以讓企業(yè)員工安心工作努力創(chuàng)新。長(zhǎng)沙宇順顯示技術(shù)有限公司主管員工住房保障的負(fù)責(zé)人董磊表示，因?yàn)楣驹陂L(zhǎng)豐小區(qū)租下了3棟樓，可以為優(yōu)秀員工提供穩(wěn)定的住房，在招攬人才時(shí)就顯得有底氣多了。
再次，通過(guò)將房子長(zhǎng)期租給政府全資擁有的公司，不僅為被征地拆遷農(nóng)民帶來(lái)了穩(wěn)定的物業(yè)收益，并且還能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，為社會(huì)和諧穩(wěn)定提供可靠保障。
當(dāng)然，正如政府自建公共租賃住房也面臨租金收取、物業(yè)管理等難題一樣，記者調(diào)查了解到，通過(guò)回租存量房源發(fā)展公共租賃住房的模式也面臨著兩個(gè)需要破解的難題：一是長(zhǎng)期的租賃補(bǔ)貼會(huì)造成資金壓力。目前中央財(cái)政給地方每套新建的公租房有補(bǔ)貼，但是對(duì)于盤活方式回租的公租房尚無(wú)明確規(guī)定；二是不易保持公租房租賃供需的動(dòng)態(tài)平衡。目前的問(wèn)題是房源不足，不能實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡�！保窃趯�(lái)可能出現(xiàn)供過(guò)于求、資源閑置的情形。