今年，穩(wěn)健的貨幣政策和不斷加碼的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策的疊加效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)。
種種跡象表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈正變得十分緊張。
有研究機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，二季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金可能步入預(yù)警區(qū)間，資金鏈趨向脆弱狀態(tài)，特別是中小企業(yè)資金狀況更加不容樂(lè)觀(guān)。房?jī)r(jià)下降正在成為一種由幾乎不可能逐步演變成了大概率事件。
數(shù)據(jù)顯示：96家房企2010年的總負(fù)債已經(jīng)達(dá)到了9553億元，接近1萬(wàn)億元，較去年同期的6588億元同比增長(zhǎng)45%，其中超過(guò)30家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率為70%。
同時(shí)，已公布年報(bào)的44家上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁祪H為－511.66億元，較2009年同期的249.10億元大幅下降了305.4%。
更加糟糕的消息是，在國(guó)內(nèi)嚴(yán)厲的信貸調(diào)控下，銀行及資本市場(chǎng)等融資渠道被堵塞，房地產(chǎn)商的資金頻頻告急�？墒俏萋┢赀B夜雨，不少開(kāi)發(fā)商在“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”、“限外”等一系列的“限”制令下，銷(xiāo)售不暢，回款面臨問(wèn)題。一向不差錢(qián)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商感受到了陣陣寒意。賣(mài)地、賣(mài)股、賣(mài)項(xiàng)目，以解資金的巨額缺口。
最為典型的代表是：2011年，綠城的樓盤(pán)去化率普遍低于50%。2010年，綠城的負(fù)債率就已經(jīng)達(dá)到187%，今年這種狀況將更加嚴(yán)重。
盛高置地的狀況也并不樂(lè)觀(guān)，前4個(gè)月，該公司的銷(xiāo)售額只有10億元，只完成了全年計(jì)劃的15%。
而在此時(shí)，央行緊縮市場(chǎng)流動(dòng)性的意圖依然十分明顯。因而，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生預(yù)言，今年年內(nèi)，限購(gòu)范圍內(nèi)的城市房?jī)r(jià)回調(diào)幅度可達(dá)10%。中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容也聲稱(chēng)，房?jī)r(jià)要降了。
此前，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了一輪又一輪。每次調(diào)控時(shí)，不少人也會(huì)像聶梅生和易憲容一樣，都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)有所調(diào)整。然而，人們美好的愿望往往被殘酷的現(xiàn)實(shí)擊得粉碎。住房?jī)r(jià)格越調(diào)越高，利益沖突越來(lái)越大。十幾年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)周期性的調(diào)整，更沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格真正下跌。導(dǎo)致市場(chǎng)普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)只是會(huì)上漲，而不會(huì)下跌。
就連年初，各個(gè)地方政府為今年的房?jī)r(jià)制定控制目標(biāo)時(shí)，大多制定的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)為房?jī)r(jià)上漲10%-15%。只有北京制定的目標(biāo)為新房?jī)r(jià)格同比穩(wěn)中有降。地方政府的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)更加加重了市場(chǎng)對(duì)于今年房?jī)r(jià)還將上漲的預(yù)期。國(guó)家也在高喊著控制房?jī)r(jià)的口號(hào)，甚至采取措施，可效果甚微。然而不少開(kāi)發(fā)商對(duì)于政府控制房?jī)r(jià)的決心和信心有著較為清醒的認(rèn)識(shí)。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就認(rèn)為，政策調(diào)控還會(huì)有一些，如果房?jī)r(jià)漲幅依然無(wú)法控制，政府很有可能打出底牌：不再提供按揭貸款。
所幸的是，越來(lái)越嚴(yán)厲的調(diào)控政策，正使得市場(chǎng)悄然轉(zhuǎn)向。在今年的實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，已經(jīng)有不少地產(chǎn)商先知先覺(jué)，開(kāi)始降價(jià)。今年4月，中國(guó)海外地產(chǎn)也加入了降價(jià)的隊(duì)伍，在深圳率先拿出1000套樓盤(pán)以八折的優(yōu)惠價(jià)格低開(kāi)試水，成為本輪調(diào)控中首個(gè)明確公開(kāi)降價(jià)的開(kāi)發(fā)商。與此同時(shí)，萬(wàn)科、碧桂園、恒大、佳兆業(yè)等開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始扛起降價(jià)大旗。雖然，降價(jià)的多米諾骨牌并沒(méi)有被推倒。
一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，今年5月，北京樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)均價(jià)下降了21%。雖然北京新房?jī)r(jià)格變化還不能充分證明房?jī)r(jià)就此進(jìn)入下行通道，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的“黑天鵝”事件終究還是出現(xiàn)了。
所謂“黑天鵝”事件，是指在近代歐洲，1000多年見(jiàn)到的天鵝都是白色，于是有人就得出結(jié)論，所有天鵝都是白的。后來(lái)，一次偶然的機(jī)會(huì)，歐洲人來(lái)到澳大利亞，一上岸竟然發(fā)現(xiàn)了黑天鵝。這從根本上顛覆了過(guò)去1000多年觀(guān)察總結(jié)出來(lái)的“真理”認(rèn)識(shí)。《黑天鵝》一書(shū)作者就把這種有顛覆性影響的事件看做“黑天鵝”事件。
如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)行為，或?qū)⒂牲c(diǎn)到面，逐步擴(kuò)散開(kāi)來(lái)，黑天鵝事件或?qū)?lái)臨。然而，在CPI高漲時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然不可小覷。一些地方政府甚至開(kāi)始呼吁放寬“限購(gòu)令”，這都可能使得調(diào)控的效果功虧一匱。