位居2010年北京豪宅之首的泰禾紅御，單套房源的預(yù)售價(jià)最低為2500萬(wàn)元，最高達(dá)2億元，但記者近日卻在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：該樓盤(pán)已出售的房源，成交均價(jià)基本低至預(yù)售價(jià)的四成左右。
不僅如此，對(duì)于這個(gè)市值達(dá)數(shù)十億元的豪宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資本僅僅為5297萬(wàn)元，只相當(dāng)于一套中等偏下房源的價(jià)格。
成交均價(jià)與預(yù)售價(jià)相差懸殊
由于銷(xiāo)售中的折扣等優(yōu)惠措施，樓盤(pán)成交價(jià)略低于預(yù)售價(jià)的情況實(shí)屬正常，但若相差太大就值得探討了。
去年3月31日，某組織評(píng)選出的中國(guó)十大超級(jí)豪宅排行榜上，引領(lǐng)北京豪宅群的樓盤(pán)為北京長(zhǎng)安街東端、京杭大運(yùn)河畔的豪宅泰禾紅御，該項(xiàng)目?jī)H次于廣州大一別墅、南京鐘山國(guó)際和上海湯臣一品而位居中國(guó)十大超級(jí)豪宅榜的第四位。
據(jù)該項(xiàng)目公開(kāi)宣傳資料顯示，目前樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)最低為2500萬(wàn)元/套，最高達(dá)到2億元/套。但奇怪的是，記者發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)幾批房源的成交均價(jià)卻基本上僅為對(duì)外預(yù)售價(jià)的四成左右。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的資料顯示，該樓盤(pán)于2009年11月8日開(kāi)盤(pán)的一批房源共有7套別墅上市，建筑面積在380~500平方米之間，目前的預(yù)售價(jià)區(qū)間在61500~79000元/平方米，但已成交房源的成交均價(jià)卻僅為28681元/平方米，成交均價(jià)僅為預(yù)售價(jià)區(qū)間兩端價(jià)格的36%~47%。
這樣的情況并不是個(gè)案。該樓盤(pán)于2008年11月30日推出的6套房源中，目前的預(yù)售價(jià)區(qū)間為12萬(wàn)元~17.55萬(wàn)元/平方米，房源建筑面積基本在1140平方米左右，但成交均價(jià)僅為52609元/平方米，約為預(yù)售價(jià)區(qū)間的30%~44%。而該樓盤(pán)于2008年9月28日推出的62套房源中，目前已成交31套，另外仍在售的31套房源中，預(yù)售價(jià)區(qū)間在63000~79000元/平方米，而已成交的31套房源成交均價(jià)只有31393元/平方米，成交均價(jià)僅為目前預(yù)售價(jià)區(qū)間上下值的40%~50%。
一般而言，在樓盤(pán)銷(xiāo)售中，成交價(jià)會(huì)略低于預(yù)售價(jià)，但泰禾紅御的成交均價(jià)僅為預(yù)售價(jià)的四成左右，相差的數(shù)值已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常范圍。
在無(wú)法查找到該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)聯(lián)系方式之下，記者致電該樓盤(pán)售樓處，對(duì)于預(yù)售價(jià)與成交價(jià)相差極大的原因，一位女工作人員開(kāi)始時(shí)以“不知道”作為答復(fù)，但稍作停頓后她補(bǔ)充說(shuō)，預(yù)售價(jià)只是報(bào)批時(shí)的一個(gè)價(jià)格，與實(shí)際成交價(jià)沒(méi)有關(guān)系，實(shí)際成交時(shí)主要根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀及具體房源而定價(jià)。
對(duì)此說(shuō)法，北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊向記者表示，雖然預(yù)售價(jià)并不等同于最終售價(jià)，但卻是開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)時(shí)基于市場(chǎng)情況而作出的定價(jià)，只是基于后期的折扣等優(yōu)惠，才會(huì)出現(xiàn)略低于預(yù)售價(jià)的實(shí)際成交價(jià)。該樓盤(pán)成交均價(jià)與預(yù)售價(jià)相差如此之大，確實(shí)有點(diǎn)不正常，可能緣于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上預(yù)售系統(tǒng)內(nèi)的數(shù)據(jù)沒(méi)有及時(shí)更新所致。
他對(duì)此進(jìn)一步解釋說(shuō)，豪宅類(lèi)別墅的銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，一般比住宅長(zhǎng)1~2年。在較長(zhǎng)的銷(xiāo)售周期內(nèi)，一些別墅期房甚至有可能變?yōu)楝F(xiàn)房銷(xiāo)售，這時(shí)就需要將預(yù)售系統(tǒng)內(nèi)的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)至現(xiàn)房系統(tǒng)內(nèi)，如泰禾紅御2004年推出的房源，目前仍在銷(xiāo)售，歷史數(shù)據(jù)較多，會(huì)導(dǎo)致北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)未得到及時(shí)更新，從而導(dǎo)致數(shù)據(jù)對(duì)比上的異常。
坐地漲價(jià)一倍以上
在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士提出了另一種解釋?zhuān)赡芫売谠摌潜P(pán)已推出的房源中間一直處于不斷漲價(jià)中，但后來(lái)的成交量較小，成交量主要集中于價(jià)格并不太高的前期，從而拉低了成交均價(jià)，導(dǎo)致成交均價(jià)與目前預(yù)售價(jià)間的巨大鴻溝。
以該樓盤(pán)于2008年11月30日推出的那批房源為例，雖然6套房源目前只成交了1套，但價(jià)格卻一直處于飛漲中。
該樓盤(pán)公開(kāi)宣傳資料顯示，這批房源的建筑面積基本在1140平方米左右。2008年11月時(shí)，預(yù)售價(jià)區(qū)間在1200萬(wàn)元/套~1億元/套。此后價(jià)格不斷上漲，并于去年9月底沖至3000萬(wàn)元~2億元的預(yù)售價(jià)區(qū)間，目前的預(yù)售價(jià)區(qū)間為2500萬(wàn)元~2億元，接近開(kāi)盤(pán)時(shí)的2倍。
其他幾批房源的價(jià)格也出現(xiàn)了類(lèi)似的漲價(jià)軌跡。
公司注冊(cè)資本僅相當(dāng)于一套房?jī)r(jià)
據(jù)記者了解，泰禾紅御旗下共有100多套豪宅，以目前的對(duì)外預(yù)售價(jià)2500萬(wàn)元/套~2億元/套計(jì)算，該樓盤(pán)旗下房源的地產(chǎn)市值達(dá)數(shù)十億元，但記者從北京市工商局獲得的工商資料顯示，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商北京泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2002年注冊(cè)時(shí)，注冊(cè)資本僅為5297萬(wàn)元。以眼下該樓盤(pán)每套房源預(yù)售價(jià)2500萬(wàn)元~2億元計(jì)算，公司注冊(cè)資本僅相當(dāng)于一套中等偏下房源的價(jià)格。
開(kāi)發(fā)商的母公司為泰禾（香港）集團(tuán)有限公司。據(jù)公開(kāi)資料顯示，至2005年底，該集團(tuán)公司的總資產(chǎn)也不過(guò)20億元左右，與泰禾紅御的開(kāi)發(fā)規(guī)模相比仍有不小的差距。
對(duì)此，接受采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，借雞下蛋式的杠桿式發(fā)展一直是中國(guó)房企主要的發(fā)展方式之一。