大量商品房滯銷，北京通州區(qū)域正面臨著過去不曾想象的尷尬。
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至5月24日，通州商品房庫存已經(jīng)超過兩萬套。數(shù)據(jù)顯示，通州最近1年來商品房預售項目合計為30個，提供的房源套數(shù)合計為10695套，簽約套數(shù)僅為3090套，簽約率不到3成。其中有10個項目的簽約率不足1成。
而此前的2009年至2010年間，通州區(qū)曾是北京房價飆升最快區(qū)域，從均價8000多元/平方米到25000元/平方米，通州房價用一年多時間漲了3倍。曾幾何時，通州新城規(guī)劃被開發(fā)商熱捧為“超越浦東、接近迪拜”。而如今，“漲價明星”有可能成為降價帶頭羊。據(jù)本報記者了解，通州區(qū)部分樓盤已難以承受重壓，有降價打算。
與此同時，包括期房和現(xiàn)房在內(nèi)的北京全市商品房庫存，也悄然爬上了10萬套關(guān)口。這是繼今年1月18日后，4個月來首次突破10萬套。
不僅僅是北京，采訪中本報了解到，全國各個城市庫存量均在爬升。盡管還沒有到達2008年的峰值，但業(yè)內(nèi)資深人士認為，按照目前增長趨勢，一線城市庫存量今年完全有可能實現(xiàn)甚至超越歷史高峰。
采訪中常年跟蹤房產(chǎn)市場的長城證券分析師劉昆等人預言，樓市去庫存時代已經(jīng)到來。
無可回避的庫存壓力
令SOHO中國董事長潘石屹記憶猶新的是，2010年上半年，他曾接到建委相關(guān)人士的電話。那時北京市可售住宅存量不足5萬套，其中能銷售的只有3萬套，而按照往常非調(diào)控年份，北京每年要消化16-17萬套的住宅，這意味著當時的庫存3個月就能消化完。
所以，電話另一端，建委負責人非常著急，希望能找到迅速增加供應的辦法。后來人們可看到，調(diào)控不能說不嚴厲的2010年，北京房價仍舊大幅上漲。
對于當前北京10萬套的庫存量，潘石屹認為，約相當于7至8個月的消化量，不會對市場產(chǎn)生實質(zhì)影響。
一個數(shù)據(jù)是，2008年，北京市商品房庫存曾一度超過14萬套。但他并沒有否認庫存量正在持續(xù)增加的趨勢。
庫存量的增加，給市場帶來了巨大壓力。
庫存或達峰值 地方官稱房價沒漲即是跌
“在政策高強度、存貨高企和景氣下行的背景下，地產(chǎn)行業(yè)已開始進入去庫存時代�！眲⑴袛唷�
中金公司也提出了相似觀點。
中金不久前披露的專門報告認為，4月份以來各城市庫存去化月數(shù)，已接近或超過2010
年全年高點，隱含著樓盤銷售去化率并不如人意，同時開發(fā)投資數(shù)據(jù)還維持高位增長，意味著開發(fā)商資金面在持續(xù)惡化，開發(fā)商延遲推盤等舉措只會拉長行業(yè)調(diào)整時間，很難博弈到市場反轉(zhuǎn)。
在此局面下，全面性的降價潮是否會來臨？
三季度降價可期
在這場曠日持久的房價調(diào)控博弈中，地方政府執(zhí)行力度被認為是決定房價漲跌的關(guān)鍵因素。
但現(xiàn)實是，部分地方政府的抵觸心態(tài)相當明顯，甚至私下對中央政府滿腹牢騷。
一位不愿意透露姓名的地方政府發(fā)言人在接受記者采訪時抑制不住憤怒，他指出，把房價下跌作為調(diào)控的目標是片面的，“衡量房價高低的另一個維度是收入，為什么短期內(nèi)不讓收入大幅上升？”他說。
他認為，在CPI上漲的背景下，房價沒漲就已是下降。持這種觀點的人在開發(fā)商中不在少數(shù)。
該新聞發(fā)言人稱，調(diào)控本身就是中央和地方的博弈，而博弈需要時間。他認為，現(xiàn)在還不到評估調(diào)控效果談論結(jié)論的時候，評估效果至少要等到三季度。
他坦言，民眾不要指望房價會發(fā)生快速下降。從他們監(jiān)測的目前入市項目看，這些項目受區(qū)域以及去年高價拿地影響，地方政府能把房價控制在不漲的態(tài)勢，就說明調(diào)控已經(jīng)見效了。
北京四季房展研究院副院長鄭向東認為，就目前整體市場而言，價格明顯受到供給的結(jié)構(gòu)性因素影響。雖然個別樓盤已開始降價，但在整體統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看不到明顯下調(diào)，入市的高端樓盤較多，郊區(qū)樓盤相對較少，平均價格比較平穩(wěn)。
不過，據(jù)SOHO中國董事長潘石屹分析，如果成交量持續(xù)下滑到一定程度，總會有開發(fā)商因為資金問題撐不住，他預計年底就會出效果。
“目前之所以一直沒有降價，主要與開發(fā)商的心態(tài)有關(guān)。開發(fā)商總是覺得限購政策是短期政策，不是長期政策。目前沒降價，說明開發(fā)商資金上仍然扛得住，在融資收緊的背景下，資金主要依賴銷售，撐不住的時候就會降價促銷。”
潘石屹稱，目前住宅成交惡化情況非常嚴重�！拔覀冇�15套房子放到網(wǎng)上去競拍，其中有3套是住宅項目，最后住宅的成交價僅達到預期的75%，而其余的商鋪寫字樓都是最高限價成交，最快的5秒就秒殺了�！�
不管開發(fā)商實際處境到底如何，一些專家開始呼吁其降價的決心。
北京科技大學教授趙曉就明確表示，當前住宅市場正處于價格的下行通道，理性的開發(fā)商面對中央政府強硬的調(diào)控決心，加快銷售才是首選。但他同時坦言，受預售款監(jiān)管、按揭放貸速度延緩等政策影響，加快銷售又得不到錢，開發(fā)商也面臨著困局。
超預期政策出臺？
巨大的庫存壓力下，關(guān)于限購政策是否會在年底退出，坊間有很多猜測。
頗具代表性的是清華大學金融系主任、央行貨幣政策委員會委員李稻葵的觀點。他認為，年底會有某種政策上的變化。李稻葵說，今年對房地產(chǎn)市場來說是革命性的一年，限購政策會讓大部分城市的房價平穩(wěn)下來，甚至略有下降，到年底前調(diào)控的目標就有可能實現(xiàn)。
“到時包括濟南在內(nèi)的許多城市可能會逐步退出限購政策，或者采用更加靈活、更加精確、誤傷比較小的政策替代限購政策�！�
趙曉則持相反的觀點，他認為當前房地產(chǎn)走勢仍以橫盤振蕩為主線，以微降為趨勢。而這與中央調(diào)控目標仍有距離，不排除調(diào)控加碼的可能性。趙曉認為，調(diào)控加碼有兩個方向，一者出臺新的政策，二者從嚴執(zhí)行現(xiàn)有政策。
鄭向東也對限購政策的持續(xù)性表示樂觀。他預測，限購政策在北京這樣的城市至少會持續(xù)兩年。
地方政府的心態(tài)又如何？前述地方政府新聞發(fā)言人稱，“對于未來是否會出臺調(diào)控措施的問題，應該去問中央。這輪調(diào)控一直都是地方政府在配合中央政府，地方政府不會主動去出臺調(diào)控措施�！�
5月24日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房改革與發(fā)展司司長倪虹公開表示，針對部分城市房價過快上漲的現(xiàn)象，國務院出臺的一系列加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，已取得初步成效，但成果尚需鞏固。
倪虹表示，搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，是一項長期任務。下一步調(diào)控的方向與目標是“三基本、兩協(xié)調(diào)、一嚴控”。
倪指出，要實現(xiàn)這樣的目標，需要從增加供給、加大保障性住房建設(shè)力度，調(diào)節(jié)需求、完善差別化稅收信貸政策，加強監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等方面共同給力。
對于什么是影響中國房價平穩(wěn)的因素，倪虹認為，第一是供求；第二是商品的本質(zhì)屬性也會影響到供需關(guān)系，進而影響商品價格。
鑒于住房具有消費品和投資品的雙重屬性，倪直言，當投資性住房需求達到一定比例的時候，正常的住房供需關(guān)系被扭曲了，進而價格也可能被扭曲了。
“要想讓房價保持平穩(wěn)，達到一個合理的水平，就要抑制投機投資性需求，鼓勵和引導自住型和改善型住房需求�！蹦咧赋�。
顯然，巨量的庫存，還要結(jié)合商品房投資需求看待；如果當調(diào)控政策穩(wěn)妥地卡住了投資需求，消費需求自然順暢浮出，庫存因而得以順暢釋放。