堅(jiān)挺已久的二手房?jī)r(jià)格近期出現(xiàn)了松動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前4個(gè)月，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市逐漸增多，從2月份起，存量房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的城市數(shù)量反超了新盤調(diào)整的城市。
在北京、上海等一線城市，近期二手房成交量持續(xù)低迷，價(jià)格松動(dòng)跡象明顯。2008年我國(guó)樓市出現(xiàn)調(diào)整時(shí)，二手房?jī)r(jià)格調(diào)整的時(shí)間要早于新房市場(chǎng)，并開(kāi)啟了樓市整體降價(jià)趨勢(shì)，而今年的樓市會(huì)否重蹈這一局面引人關(guān)注。有分析人士認(rèn)為，在限購(gòu)、限貸、加稅、增供等政策疊加影響下，降價(jià)的樓盤將逐漸由點(diǎn)到面，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)或顯現(xiàn)，而多項(xiàng)政策疊加將縮短這一變化的時(shí)間。
存量房?jī)r(jià)調(diào)整城市遞增
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前4個(gè)月，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌或持平的城市分別為10個(gè)、20個(gè)、26個(gè)和29個(gè)，呈現(xiàn)逐月增多的勢(shì)頭。其中，4月份二手房?jī)r(jià)格上漲的41個(gè)城市中，漲幅均未超過(guò)1.0%。
而在新建商品住宅方面，前4個(gè)月環(huán)比價(jià)格持平或下跌的分別為10個(gè)、14個(gè)、20個(gè)和14個(gè)。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，從2月份起，存量房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的城市數(shù)量反超了新盤調(diào)整的城市。
這一特點(diǎn)在4月份體現(xiàn)得更為明顯。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月一些城市新盤價(jià)格出現(xiàn)了季節(jié)性反彈，但二手房?jī)r(jià)格則繼續(xù)呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)。如北京市4月份新建商品住宅同比上漲3.4%，而二手住宅同比下跌0.7%。上海新建商品住宅同比上漲1.5%，二手住宅同比漲幅為0.2%。
對(duì)于新盤和二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)的“不統(tǒng)一”，有分析人士認(rèn)為，4月份新盤價(jià)格上漲的城市有所增多，有可能與銷售旺季的季節(jié)性波動(dòng)有關(guān)，還可能由于“一房一價(jià)”等調(diào)控措施出臺(tái)后，部分樓盤有意高報(bào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格�？傮w來(lái)講，二手房成交價(jià)格受“場(chǎng)外因素”的影響更少，如果與去年同期相比，二手房的價(jià)格跌幅也更為明顯。
“2008年樓市出現(xiàn)價(jià)格下跌時(shí)，當(dāng)時(shí)正是二手房?jī)r(jià)格率先出現(xiàn)了調(diào)整，具體時(shí)間約在奧運(yùn)會(huì)前后，隨后一些新盤價(jià)格開(kāi)始降價(jià)。今年的情況還不好說(shuō)。”我愛(ài)我家的一名地產(chǎn)中介認(rèn)為。
炒房客出貨增大供給
從中國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地走訪情況來(lái)看，近期北京一些小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了回落。如北京西城區(qū)和平門附近的某小區(qū)，目前一居室的成交價(jià)在每套140萬(wàn)元左右，而兩個(gè)月前則普遍在160萬(wàn)以上。在南二環(huán)的信德園小區(qū)，目前兩居室的掛牌價(jià)為每平方米27000-28000元，比今年初回落了5%-10%。
也有一些區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格沒(méi)有松動(dòng)。如西城區(qū)的源屋曲、西城晶華等小區(qū)，由于位置較好、房源有限等因素，價(jià)格與先前相比幾乎沒(méi)有變動(dòng)。
“現(xiàn)在最大的問(wèn)題是有買房資格的人大部分在觀望，而愿意出手的炒房一族卻被限購(gòu)了�！蹦撤慨a(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人介紹，以往頻繁成交的一些老客戶，近期在市場(chǎng)上已經(jīng)難覓蹤影，而這些人是最具有購(gòu)房能力和意愿的。他同時(shí)透露，也有少數(shù)投資客近期出手購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，或者到不受限購(gòu)政策影響的外地城市購(gòu)房。
“投資性購(gòu)房成交是最活躍的。不少人一旦賺到錢，很快就把房子出手了�；蛘呖吹叫碌暮线m房源，如果資金不夠也會(huì)把已有的房子賣掉，再吃進(jìn)新房。這些人被限購(gòu)后，樓市成交就少了很大一部分力量。”有中介表示。
值得注意的是，購(gòu)房者目前普遍仍未感受到明顯的價(jià)格回落。對(duì)此中國(guó)證券報(bào)記者了解到，一些房源價(jià)格出現(xiàn)較明顯的下降后，成交速度也明顯加快，而多數(shù)正在掛牌房源仍保持堅(jiān)挺。如一些業(yè)主由于種種原因急于拋售，降價(jià)幅度也要更為明顯。但購(gòu)房者首先需要耐心等待合適報(bào)價(jià)，再者往往需要滿足全款或當(dāng)日付款等條件，對(duì)此多數(shù)剛需購(gòu)房者事實(shí)上很難滿足。
在北京市石景山區(qū)的遠(yuǎn)洋山水小區(qū)，目前的二手房掛牌價(jià)格為每平方米25000元左右，這個(gè)價(jià)格在幾個(gè)月前很難見(jiàn)到。如果回顧去年的價(jià)格高點(diǎn)，當(dāng)時(shí)的掛牌價(jià)格在每平方米28000元左右。“目前的賣房者主要包括兩類，一類是擁有多套房源的炒房客；另一類則是改善型需求人群，賣房子的同時(shí)再買進(jìn)一套，這樣就不會(huì)受到限購(gòu)政策影響。對(duì)于炒房客來(lái)說(shuō)，樓市僵持的時(shí)間長(zhǎng)了，有的人也會(huì)慢慢出貨�！鄙鲜龇康禺a(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示。
盡管價(jià)格出現(xiàn)了一定調(diào)整，但“剛需一族”的購(gòu)房承受條件能否明顯優(yōu)化，同樣值得探討。鏈家地產(chǎn)提供的報(bào)告顯示，截至2011年5月，北京首套房平均月供達(dá)到7281元，與2009年初的2803元相比，增幅達(dá)到160%。未來(lái)利率仍有上調(diào)空間，供房成本的上升將稀釋價(jià)格松動(dòng)的影響�！拔磥�(lái)如果首套房貸首付由三成提至四成，將會(huì)有50%左右的剛需貸款人群受到影響�！眻�(bào)告認(rèn)為。
房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)或顯現(xiàn)
從成交量來(lái)看，北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)跌至2009年以來(lái)的最低點(diǎn)。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，自1月底“國(guó)八條”出臺(tái)后，北京二手房成交規(guī)模下跌了50%左右，2月份以來(lái)，連續(xù)4個(gè)月成交規(guī)模在9000-11000套左右，這比去年“國(guó)十條”出臺(tái)后市場(chǎng)最冷清時(shí)期的成交量還要低20%左右。
一些中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前的二手房?jī)r(jià)格調(diào)整勢(shì)頭很可能還要持續(xù)一段時(shí)間。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，去年5月北京二手房成交價(jià)環(huán)比跌幅為6%左右，而今年4月份跌幅為1.5%。與之相比，去年調(diào)控政策公布初期心理震懾度大，價(jià)格下降后短期會(huì)迅速反彈，“虛降”的成分多；而目前的價(jià)格下降則發(fā)生在成交量和掛牌價(jià)“領(lǐng)跌”之后，屬于符合市場(chǎng)規(guī)律的實(shí)降。
張?jiān)抡J(rèn)為，今年北京二手房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)將回落15%以內(nèi)，這將創(chuàng)下十年以來(lái)價(jià)格回落幅度最高的紀(jì)錄。
對(duì)于整體樓市價(jià)格走向，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在限購(gòu)、限貸、加稅、增供等政策疊加影響下，降價(jià)的項(xiàng)目將逐漸由點(diǎn)開(kāi)始到面，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。樓市調(diào)控政策疊加信貸政策的進(jìn)一步緊縮將縮短這一變化的時(shí)間。
住建部住房改革與發(fā)展司司長(zhǎng)倪虹24日表示，目前樓市調(diào)控已經(jīng)取得了初步成效，但成果尚需鞏固。搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是當(dāng)前一項(xiàng)重要任務(wù)，也是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)。要想讓房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，就要抑制投機(jī)投資性需求，鼓勵(lì)和引導(dǎo)自住型和改善型住房需求。