自1月28日上海、重慶開征房產稅試點，時間已過去百日。一些專家和業(yè)內人士日前在接受記者采訪時表示，隨著我國住房市場化進斷加快，居民購買商品房成為解決住房問題主要渠道，私有住房越來越多，開征房產稅的時機已經成熟。同時，目前開征房產稅還有若干難題需要破解，包括房產價值評估、確定稅基和稅率等�；谶@些因素，房產稅從試點到全面開征的過程應穩(wěn)扎穩(wěn)打，遵循“宜緩不宜急”、“宜粗不宜細”、“宜富不宜窮”的原則。
開征時機已經成熟
西南政法大學副校長劉俊表示，事實上，我國對房產稅的征收醞釀了半個多世紀。中華人民共和國成立之初，政務院發(fā)布的《全國稅政實施要則》(1950年)中，房產稅就被列為開征的14個稅種之一。此后幾經政策更迭，1984年國家改革工商稅制，決定恢復征收房地產稅，將房地產稅分為房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種。兩年后《中華人民共和國房產稅暫行條例》發(fā)布。2003年10月中央提出，“條件具備時對不動產開征統一規(guī)范的物業(yè)稅”開始，房產稅改革這一大勢引起了廣泛的關注。
劉俊說，在計劃經濟時代，房屋大多由政府或企業(yè)供給福利房，具有個人產權的住房較少，征收房產稅的意義不大。上世紀80年代至1998年實施房改時，城市中的許多市民都是單位和企業(yè)的福利房，產權歸單位和企業(yè)所有，有個人產權的房子數量少，因此對個人產權房征房產稅沒有實施。然而，實施房改之后，房地產市場化進程加程，越來越多的老百姓進入市場購房，個人產權住房逐年增多，房產稅開征勢在必行。
中房集團理事長孟曉蘇表示，中房公司在2003年即向國務院提出征收房產稅的建議，其總體思路是要把原來的流轉稅更多地轉化為保有稅。這是因為，當前大約80%的城市居民已經擁有產權房，而稅收還延續(xù)過去那些在福利分配制度下的舊有的稅收制度，就是重于征收流轉稅，這是不合理的，會使有些人過多地占有社會資源，而且是無成本地白白占有。對產權人普遍征收房產持有稅是國際慣例，世界上絕大多數國家都征收。房產稅征收理論相當清楚：產權人的房屋坐落在城市或者城市周邊，產權人享用著城市為其修的交通、道路、環(huán)境，治理空氣污染等等，城市的發(fā)展還造成土地的增值，以及眾多的公職人員為產權人服務。
重慶市社會科學院財政金融研究所所長鄧濤表示，目前，我國房地產稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)；對于消費者而言，則主要集中在交易環(huán)節(jié)。對于購房者來說，只要不轉讓交易，就可以零成本地持有房產和土地資源。當市場處于賣方市場時，投資者可以輕松地將手中的房產溢價出售，并可以不費力地將各種交易稅費轉嫁到買家頭上，從而變現投資收益，這在客觀上刺激了投資投機行為。因此，在物業(yè)保有環(huán)節(jié)收稅，不僅是國際通行的慣例，也有利于充分發(fā)揮稅收對社會資源的二次分配和調節(jié)作用。從這個意義上講，開征物業(yè)稅十分必要。
若干難題尚待破解
當前，征收房產稅還存在若干難題尚待破解。
首先是房產價值評估問題。根據國外普遍經驗，房產稅征收是以房產價值為依據征收的，需要對房價進行評估，確定房產的地段、位置，核算出所屬位置的稅率標準。但在國內，房產價值的確定存在很大難度，一方面目前我國相關法律法規(guī)不夠健全，評估機構從業(yè)人員數量和素質遠遠跟不上市場需求，另一方面各地城鎮(zhèn)化進程迅猛，交通變更以及城市功能調整加快，導致房產和地產的價值評估可變性強，難以做到公平、公正，獲得廣大房產持有者認可。如果不能對房產的價值進行有效評估，將難以確定物業(yè)稅的稅基、稅率。
世界上許多成熟的市場經濟國家和地區(qū)都選擇以“房產在某一時間點的公開市場價值”作為住房保有稅的計稅依據。由于我國正處于房地產市場快速發(fā)展的時期，各年間房地產價格變化幅度較大，定期對課稅對象的價格進行評估是十分必要的。房產估價的實際困難是存在的，必須正視并積極解決這一問題。
其次是稅基和稅率問題。從上海和重慶的房產稅政策來看，上海只對增量房征稅，重慶對別墅等高檔住房征稅，但高檔住房也是針對增量，別墅雖然存量和增量都征收，但面較小。從長遠來看，還應逐步適當擴大征稅面，否則房產稅將難以真正地發(fā)揮作用。
稅率的制定也需要講求科學。假設房產稅稅率定為1%，如果房地產價格上漲的幅度高于該比率，則該稅率對抑制房地產投機并無實質意義。如果稅率過高，又會給房地產業(yè)造成新的壓力，不利于房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。因此，房產稅的稅率要靈活調整，針對不同人群也要制定差別比例稅率。
房產稅改革要穩(wěn)妥推進
從長遠來看，征收房產稅是大勢所趨，但從現實情況看，以及上述存在的若干難題，從滬渝試點到全面推開的過程要穩(wěn)妥把握、循序漸進。房產稅改革的推進過程，原則應該是在節(jié)奏上“宜緩不宜急”，先在部分城市試點，然后逐步完善推廣；在實施細則上是“宜粗不宜細”，便于實際操作，降低征稅成本；在征收面上是“宜富不宜窮”，保障普通老百姓乃至中產階級的利益。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授說，要把改革的力度、發(fā)展的速度和社會可承受度結合起來。當前，首先要確保滬渝兩地的試點工作順利推進，兩地出臺的一些具體政策，其目的就是要用較小的阻力和代價取得成功，具有積極意義。試點的一個重要作用，在于讓人們形成政策預期，做好心理準備。在這個基礎上，改革可逐漸從增量房到存量房、從高檔住宅向普通住宅、從試點城市向全國各地推進。
當前全面開征房產稅還需破解四大障礙：第一是信息障礙�！∮捎谌珖慨a數據沒有聯網，投機資金從政策執(zhí)行較嚴的一線城市向二、三線城市泛濫，從高端住宅市場流向中低端市場，導致限購、稅收、貸款等調控政策落不到實處；第二是法律障礙。當前要對已有的法律、法規(guī)、地方政策做一個梳理和清理，防止出現“法律打架”的現象，影響征收的權威性；第三是征收障礙。究竟是自己申報還是政府認定，滯納稅款如何處理，都需要細化；第四是利益障礙。政府要有所側重，防止出現同時“開罪”窮人和富人的局面。