目前房價雖然出現(xiàn)松動跡象，但樓市整體仍處于僵持、博弈態(tài)勢。房地產(chǎn)市場調(diào)控督察工作組在將情況上報國務(wù)院后，不排除樓市調(diào)控政策進(jìn)一步加碼的可能。而新一輪房貸壓力測試已于4月初在各銀行陸續(xù)展開。在不斷強烈的調(diào)控信號之下，市場各方的神經(jīng)陡然緊繃，房地產(chǎn)市場正步入新一輪敏感期。
樓市拉鋸或引發(fā)調(diào)控升級
國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的3月份房價數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中環(huán)比下降的城市有16個，而環(huán)比上漲的城市則達(dá)44個。3月全國房地產(chǎn)成交量同比增加15.3%，甚至比前2個月13.2%的同比增速高出2%。
中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，大部分城市都出現(xiàn)了調(diào)控后的“量減”，但是成交價格依然處于上漲慣性中�！都t周刊》記者發(fā)現(xiàn)，被限購的一線城市樓市成交量下滑明顯，非限購的二線城市以及受調(diào)控影響較小的三四線城市支撐了全國整體成交量的上升。據(jù)北京市交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，在發(fā)布調(diào)控目標(biāo)后三周里，北京商品房成交面積及套數(shù)同比重挫了70%、63.9%。
4月上旬開始，國務(wù)院督察組對16個省貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策措施情況開展專項督察，彰顯中央對房地產(chǎn)調(diào)控的決心。而西安近日也率先調(diào)低了樓市調(diào)控目標(biāo)，即低于當(dāng)年城鎮(zhèn)人均可支配收入增長幅度3.5個百分點。相關(guān)人士表示，如果調(diào)控效果不理想，不排除中央層面新一輪調(diào)控措施的出臺。
房地產(chǎn)基本面中期下行
對于持續(xù)收緊的樓市調(diào)控，記者了解到，多數(shù)開發(fā)商感到了資金鏈的壓力。由于限購等調(diào)控政策，開發(fā)商銷售回款的速度放緩。而銀行擬開展新一輪房貸壓力測試，未來可能會降低對房地產(chǎn)的貸款比例，當(dāng)前購房者和開發(fā)商從銀行獲得資金的難度已經(jīng)明顯加大。數(shù)據(jù)顯示，2011年3月全國房地產(chǎn)資金來源7095億元，同比增長22.7%，增速較上月16.3%環(huán)比有所上升，但仍遠(yuǎn)低于去年同期的43.7%和全年的26.9%。
從一季度新開工面積數(shù)據(jù)也能看出開發(fā)商對于后市的謹(jǐn)慎。今年1季度新開工面積為3.98億平米，增長23%，增幅同比大幅下降。由于各地保障房還沒有大面積開工，因此當(dāng)前新開工增速的下滑基本反映了商品房市場的狀態(tài)�！艾F(xiàn)在只是房地產(chǎn)行業(yè)基本面中期下行的開始�！惫獯笞C券分析師萬知堅定地表示。而申銀萬國也指出，截至目前，全國范圍內(nèi)的房價調(diào)整還未出現(xiàn)，短期政策不會放松，政府還有更大的空間以嚴(yán)格執(zhí)行緊縮政策。
優(yōu)選“體肥”個股最安全
相比房地產(chǎn)市場的憂心忡忡，地產(chǎn)股被認(rèn)為更具投資價值。由于板塊估值已經(jīng)完全反映了對最壞政策的恐懼，這給投資者提供了很好的安全邊際。未來兩個月樓市成交量將決定板塊估值提升空間，如果價穩(wěn)量增，則政策壓力變小，業(yè)績支撐力增強，估值將有較大的提升空間；如果出現(xiàn)價格飆升狀態(tài)，則政策壓力下估值將進(jìn)一步下跌。
在1月份重磅政策連番出臺后，地產(chǎn)股的決定性因素由政策轉(zhuǎn)化為行業(yè)基本面，即樓市成交的量和價。目前樓市成交仍較低迷，成交量回暖將是地產(chǎn)股階段性投資機會來臨的誘因。二季度樓市走向具有較強的不確定性，限購令下有多少需求可以釋放是未知數(shù)。如果開發(fā)商以積極的態(tài)度來響應(yīng)政策，則價穩(wěn)量升的階段或在二季度末提前來臨。
東興證券分析師鄭閔鋼指出，從安全角度出發(fā)，可以在“體肥”公司中尋找出一些短期業(yè)績釋放好的公司。根據(jù)已公布年報的公司情況看，預(yù)收款增長較好的公司中建議重點關(guān)注華發(fā)股份、首開股份、北京城建、格力地產(chǎn)、天房發(fā)展、萬通地產(chǎn)、濱江集團、榮盛發(fā)展、世聯(lián)地產(chǎn)和金融街。