隨著“新國八條”為核心的新一輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策出臺，特別是2月底西安市出臺商品房限購政策后，西安市房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)了明顯下滑，但有關專家和業(yè)內(nèi)人士認為當?shù)胤績r長期來看應不會下降，宏觀調(diào)控的效果還需進一步觀察。
“限購令”導致成交量下滑
2月25日，西安市正式出臺樓市“限購令”，規(guī)定本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)限購兩套住房，能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房。
“限購令”出臺后，西安樓市成交量呈現(xiàn)出明顯下降趨勢。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：限購令出臺前一周，全市單周成交面積為59萬平方米；而限購令出臺后4周，全市周均成交面積為14萬平方米。后4周單周成交量相比大幅下跌75%，限購效應初步顯現(xiàn)。
據(jù)了解，成交量下滑如此巨大，主要是由于“限購令”出臺后，市場對相關細則消化緩慢，在升級后的商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)進行購房申請、審批程序辦理也需要一定時間，加之外地戶籍人群要提供相關證明，造成在購房時手續(xù)較多、時效性較差，最終影響到了成交量。另一方面，限購政策與戶籍相掛鉤，極大影響了外來人員在西安市的購房，使得限購后成交量相較之下明顯走低，同時也造成限購后房產(chǎn)交易市場上本市戶口購房者占據(jù)了絕對主力。
隨著國家一系列宏觀調(diào)控的出臺，部分購房者表現(xiàn)出了一定程度的觀望情緒。在西安市日前舉辦的一場春季房展會上，許多前來“淘房”的市民都是看的多買的少。一位姓王的市民說，西安市的房價從2009年的每平方米4000多元漲到了目前的六七千元，已經(jīng)到了普通市民承受的極限�，F(xiàn)在出了限購政策，應該能對房價起到一定遏制作用，但是鑒于前幾次調(diào)控后房價依然上漲的事實，他也不會放棄看房，遇有合適的房子還是要買。
“限價令”出臺引發(fā)社會關注
在限購令出臺后，西安市政府又于3月22日出臺了2011年度新建住房價格控制目標，其目標為2011年新建住房價格增長幅度不高于西安市當年經(jīng)濟社會發(fā)展目標和人均可支配收入增長幅度。這一目標公布后，當?shù)赜忻襟w根據(jù)此前公布的西安市2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長目標，將西安市2011年房價調(diào)控幅度報道為15%。
相關報道發(fā)出后，在當?shù)匾鹆撕艽箨P注和爭議。在一些售樓部，有銷售人員就援引“15%”這一數(shù)據(jù)，向購房者說明西安市的房價還是有上漲空間的。而一些市民對此則表示了憂慮，家住長安區(qū)的市民劉開說，自己一個月收入只有二三千元，而長安區(qū)的房價已經(jīng)從幾年前的每平方米二三千元漲到了目前的五六千元。最近朋友介紹了一個樓盤能以低于市價1000元的價格賣給他，可是每平方米4000多元的房價他連首付都負擔不起�，F(xiàn)在又出了個“限價令”，在他看來就是政府允許房價上漲，這更讓他感到心灰意冷了。
西安市政府有關負責人表示，關于房價調(diào)控幅度為15%的報道是一些媒體根據(jù)自己的推算得出的數(shù)據(jù)，并不是市政府公布的內(nèi)容。對于房價漲幅調(diào)控目標目前有定性和定量兩種方法，采取定量方法的弊端是可能給開發(fā)商造成“政府允許漲價多少”的錯覺，老百姓也會有意見。此次西安市沒有出臺具體的調(diào)控漲幅，而是將其與經(jīng)濟社會發(fā)展特別是群眾收入增長掛鉤，應該說是比較科學的。
西安交通大學房地產(chǎn)研究所所長楊東郎認為，國家要求各地結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展目標、居民收入、居民住房支付能力等三項指標確定房價控制目標，而西安市此次出臺的房價控制目標顯然缺失了居民住房支付能力這一指標，這一點跟全國大多數(shù)城市的情況是一樣的。在西安市居民房價收入比近年來不斷升高的情況下，將居民住房支付能力作為房價控制的參照指標是十分必要的。
專家：房價下降可能性不大
雖然“限購令”出臺后對銷量產(chǎn)生了一定影響，但記者在采訪中了解到，西安房地產(chǎn)市場總體波瀾不驚，房價短期內(nèi)并沒有出現(xiàn)明顯下滑，一些售樓部依舊人氣很高。
“限購令”出臺后，記者以購房者身份走訪了西安一些樓盤，發(fā)現(xiàn)許多售樓部依然人來人往，前來咨詢和辦理購房手續(xù)的市民不少。一些樓盤銷售人員表示，“限購令”出臺后，前來看房和買房的人還是很多，到了周末還會出現(xiàn)人流高峰。
在西安市建設西路一家樓盤，一名銷售人員說，該樓盤目前還沒有正式開盤，但房源已經(jīng)所剩不多了，價格也從去年年中的6000多元漲到了8000多元。這名銷售人員說，政府出臺限購令只是暫時的，從長期來看西安市房價還是要漲的。
在西安房價較高的熱點區(qū)域曲江地區(qū)，這里的房價并沒有明顯降幅，一些大型樓盤的價格仍維持在每平方米萬元以上。在一個大型樓盤位于曲江的銷售中心，售樓員介紹說這里新推出的一個項目價格在每平方米1.1萬元到1.3萬元之間，而其另一個現(xiàn)房項目價格則在1.3萬元以上，價格受“限購令”的影響不大。
西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心有關專家認為，2011年上半年西安市房地產(chǎn)市場銷售量可能將下降20%到30%，房價將呈現(xiàn)先期震蕩、后市趨穩(wěn)的走勢特征，樓市可能呈現(xiàn)階段性的“供大于求”市場格局，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品定價方面將趨于謹慎。
陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學認為，在宏觀調(diào)控作用下西安房地產(chǎn)市場有望進入博弈和觀望期，調(diào)控效果需要進一步觀察。從長期來看西安房價下降的可能性不大，原因在于城市化進程加快將推動房價持續(xù)走高，另一方面西安市房地產(chǎn)市場的剛性需求比較旺盛，與此同時目前房地產(chǎn)開發(fā)的土地、人力、材料等成本都在上漲，也將間接導致房價的上漲。西安作為二三線城市，與房價泡沫較大的一線城市不同，其調(diào)控基調(diào)應立足于穩(wěn)定房價，確保房價漲幅不要過快，地方政府也應采取更多主動性舉措去調(diào)控市場。