上周上海商品住宅成交量繼續(xù)攀升。
據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)，上周（3月28日-4月3日）上海有5個(gè)項(xiàng)目推出共計(jì)29.01萬(wàn)平方米的新房源，較前周40.8萬(wàn)平方米的供應(yīng)量有所下滑，但連續(xù)數(shù)周的充足供應(yīng)仍使成交量大幅上揚(yáng)至18萬(wàn)平方米，再創(chuàng)春節(jié)以來(lái)新高，較前周增加73%。由于上周成交樓盤主要集中在中外環(huán)，成交均價(jià)也回落至20175元/平方米，環(huán)比下跌9%。
據(jù)中房信分析師薛建雄介紹，上海商品住宅成交量自3月中旬以來(lái)持續(xù)走高，增幅不斷上漲，連續(xù)3周的增幅分別為22%、51%和73%。
搜房網(wǎng)分析師湯正魏稱，3月上海商品住宅的成交面積、供應(yīng)面積均以成倍速度增長(zhǎng)，表明樓市正逐步走出低谷，住宅市場(chǎng)或?qū)⒀杆偃鎻?fù)蘇。進(jìn)入3月，剛需購(gòu)房逐漸開(kāi)始抬頭，新增供應(yīng)的放量為后期的成交墊定了基礎(chǔ)，住宅市場(chǎng)成交有所回升，后續(xù)成交或?qū)⒗^續(xù)走高，徹底打破新政落地后長(zhǎng)達(dá)2個(gè)月的樓市冰凍期。
佑威房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)則認(rèn)為，周成交量環(huán)比大漲，并不代表樓市小陽(yáng)春已經(jīng)到來(lái)，目前的成交量上升仍屬季節(jié)性反彈。與去年同期相比，今年3月的成交面積還下跌了48.53%。如果回顧近5年同期的成交量，則會(huì)發(fā)現(xiàn)今年3月的成交量排名不僅倒數(shù)第一，且僅為5年3月月均成交量的40.49%。
“性價(jià)比成去化王牌”
低總價(jià)樓盤依然受歡迎。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，全市上周商品住宅成交前十的項(xiàng)目共計(jì)簽約9.37萬(wàn)平方米，在全市總成交中占比達(dá)50.95%。
湯正魏稱，近期住宅樓盤成交相對(duì)集中，新近開(kāi)盤的項(xiàng)目大部分以小戶型或低價(jià)盤為主，迎合了前期積壓已久的剛性購(gòu)房需求，加上購(gòu)房者對(duì)交通配套的重視，使得樓盤成交越發(fā)集中在少數(shù)交通便利的熱門樓盤。3月中下旬上海樓市突然出現(xiàn)的供應(yīng)“井噴”，大批項(xiàng)目集中開(kāi)盤，在一定程度上帶動(dòng)了近兩周成交量的增長(zhǎng)，另一方面也將導(dǎo)致后續(xù)幾個(gè)星期新開(kāi)樓盤數(shù)量相對(duì)減少。
薛建雄分析，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，較低的入市價(jià)和較高的性價(jià)比仍然是開(kāi)發(fā)商獲得較快去化的王牌。
據(jù)薛建雄介紹，位于顧村公園旁一樓盤于3月27日推出317套房源，上周完成簽約270套，去化高達(dá)85%。該項(xiàng)目部分公寓價(jià)格相當(dāng)于去年12月份均價(jià)的9.4折。3月26日推出456套房源的閔行區(qū)一樓盤，上周集中簽約211套，成交均價(jià)也僅相當(dāng)于去年12月份均價(jià)的9.3折。
二季度成交量難反彈？
對(duì)于央行最近的加息，薛建雄認(rèn)為，這雖然再次提高了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，但其更重要的意義在于加劇了通脹預(yù)期，“3月份再次高于5%的通脹預(yù)測(cè)值，可能會(huì)增加部分購(gòu)房者投資房產(chǎn)以求保值，因此，加息政策對(duì)于樓市的負(fù)面影響較小。”
廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師趙強(qiáng)認(rèn)為，調(diào)控政策中對(duì)樓市影響最大的是“限購(gòu)令”，要求實(shí)施限購(gòu)政策的四類城市（直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市）至少有35個(gè)，在內(nèi)地可統(tǒng)計(jì)的287個(gè)城市中，這35個(gè)核心城市的銷售面積占全國(guó)35%的份額，銷售金額占全國(guó)51%的份額，因此，全面限購(gòu)直接限制了購(gòu)房需求。
市場(chǎng)表現(xiàn)也確實(shí)如此。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，3月份監(jiān)測(cè)的30個(gè)大中城市中，七成城市樓市成交量環(huán)比上漲，但是相比去年3月，則有近八成城市下跌，部分重點(diǎn)城市同比下跌近40%。在成交量大幅縮水的同時(shí)，一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)、調(diào)整跡象。
新華社6日援引市場(chǎng)人士的話稱，政策效應(yīng)持續(xù)時(shí)間至少在6個(gè)月以上，因此樓市二季度成交量難以出現(xiàn)顯著反彈。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商的資金鏈將逐漸趨緊，一些負(fù)債率高、產(chǎn)品或者區(qū)域受限購(gòu)影響大的公司將最先出現(xiàn)問(wèn)題，可能會(huì)率先降價(jià)。從房地產(chǎn)上市公司2010年年報(bào)看，房地產(chǎn)公司存貨的增加和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的減少，也說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力更加緊迫。如果銀行信貸在未來(lái)一個(gè)季度仍不“松綁”，大范圍的降價(jià)可能將會(huì)來(lái)臨。