按照新近公布的上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，每平方米單價(jià)不超過(guò)28426元（均價(jià)14213元的2倍）的應(yīng)稅房屋面積，將按0.4%的稅率征收房產(chǎn)稅；單價(jià)超過(guò)28426元的，稅率為0.6%。
分界線(xiàn)為多少才合理？昨日業(yè)內(nèi)不少專(zhuān)家發(fā)表了自己的觀(guān)點(diǎn)。
根據(jù)《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，房產(chǎn)稅實(shí)行差別化的比例稅率，應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上海市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4％。以上則適用稅率暫定為0.6％。
2月18日上海市統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年上海市新建商品住宅全市平均銷(xiāo)售價(jià)格為14213元/平方米，剔除經(jīng)濟(jì)適用住房和動(dòng)遷安置住房等保障性住房后的市場(chǎng)化新建商品住宅，平均銷(xiāo)售價(jià)格20995元/平方米。
昨日《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者咨詢(xún)了上海市靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心，對(duì)方告知，動(dòng)遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用房并不在征稅范圍內(nèi)，即便是面積超過(guò)，也不會(huì)征收房產(chǎn)稅。
分界線(xiàn)為多少才合理
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴記者，若應(yīng)稅住宅不包含上述兩類(lèi)房，以20995元的2倍即41990元為分界線(xiàn)更合理些。
中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄則表示，以28426元為分界線(xiàn)體現(xiàn)了從嚴(yán)調(diào)控市場(chǎng)的原則，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，動(dòng)遷配套房也是要納入房產(chǎn)稅征稅范圍的，所以要把動(dòng)遷配套房的均價(jià)算進(jìn)去。
2010年上海市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見(jiàn)》，被動(dòng)遷居民家庭獲配的動(dòng)遷安置房（配套商品房）允許上市交易期限由取得房地產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年調(diào)整為滿(mǎn)3年，被動(dòng)遷居民家庭取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）滿(mǎn)3年的動(dòng)遷安置房可以轉(zhuǎn)讓、出租。
“動(dòng)遷配套房數(shù)年之后就可以轉(zhuǎn)手交易，變成商品房了。但第一次分給個(gè)人的時(shí)候，應(yīng)該是政府補(bǔ)償，所以先不征稅和限購(gòu)�！毖ㄐ壅f(shuō)。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也表示，如果承諾保障房不征收房產(chǎn)稅的話(huà)，應(yīng)該按照20995元的均價(jià)來(lái)確立稅率分界線(xiàn)。“當(dāng)然這也可能說(shuō)明保障房的豁免是有爭(zhēng)議的、暫時(shí)的，可能將來(lái)要納入征稅�！�
陳杰說(shuō)，動(dòng)拆遷配套房可能是一套換幾套，或者是以小換大，超過(guò)人均60平方米房產(chǎn)稅起征點(diǎn)的可能性很大，但不可能同房不同稅，一直搞雙軌制，未來(lái)存量房和增量房也是要并軌的。
薛建雄認(rèn)為，未來(lái)有可能產(chǎn)生的市場(chǎng)影響之一是在新盤(pán)定價(jià)方面。由于一房一價(jià)的原則，均價(jià)在2.85萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)，會(huì)造成有房源按0.4%征稅，有的房源按0.6％征收�！肮烙�(jì)開(kāi)發(fā)商定價(jià)時(shí)會(huì)盡量避開(kāi)2.5萬(wàn)~3.3萬(wàn)元這個(gè)區(qū)間，以避免同區(qū)房源出現(xiàn)房產(chǎn)稅差異化。”
房產(chǎn)稅申報(bào)數(shù)量不多
同時(shí)，據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，上海、重慶開(kāi)征房產(chǎn)稅以來(lái)，上海市地方稅務(wù)局至今未收到第一筆房產(chǎn)稅；重慶三周來(lái)僅征收兩筆。對(duì)此，漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡告訴記者，從2011年1月28日開(kāi)始至今，上海各家中介居間受理的業(yè)務(wù)單數(shù)不多，按照正常的審批受理流程，中介居間送達(dá)駐各區(qū)交易中心和稅務(wù)窗口的房產(chǎn)稅申請(qǐng)單子，總量不大。隨著時(shí)間的推移，實(shí)際成交案例將會(huì)多起來(lái)。
漢宇地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)告顯示，雖然細(xì)則出臺(tái)，但是還有一些政策疑問(wèn)，許多中介企業(yè)也去交易中心進(jìn)行咨詢(xún)，但是部分問(wèn)題未給予明確答復(fù)，并存在口徑不一致等情況。比如，一方是本市戶(hù)籍，而另一方是外地戶(hù)籍，免征稅面積是多少？一些交易中心也未得到明確回復(fù)。此類(lèi)問(wèn)題給門(mén)店的操作帶來(lái)一定的困難。
另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，全市存量房成交方面，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)上海區(qū)域旗下300余家門(mén)店抽樣統(tǒng)計(jì)，自房產(chǎn)稅政策正式實(shí)施日起至本月20日，全市二手房均價(jià)在2.84萬(wàn)元/平方米以上的房源成交占總成交量比例約為4.3%。而1月份前27天該價(jià)格區(qū)間成交套數(shù)占比約為7.5%。