1月26、27日，新國八條和房產(chǎn)稅拉開了2011年房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的帷幕。由于該兩項(xiàng)政策在購買限制、持有成本和交易稅費(fèi)方面都進(jìn)行了大范圍調(diào)整，非上海戶籍的程小姐將先前在中介漢宇地產(chǎn)掛牌的一套二手房源匆匆撤牌，理由是不能買房就不賣房了。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)布最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2011年2月1日至8日，上海全市新建商品房累計(jì)成交70套，同比去年春節(jié)假日下降了96.2%，成交均價(jià)為2.13萬元/㎡。節(jié)后市場(chǎng)買賣成交寥寥無幾。同時(shí)，目前市場(chǎng)上漲的租金價(jià)格漸漸被租客接受，租賃市場(chǎng)成交有活躍跡象出現(xiàn)，少數(shù)分店上門客中租售之間比例為7：3。
該公司分析師邱丹告訴第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》記者，受累新國八條政策和上海房產(chǎn)稅開征，之前受到開發(fā)商與實(shí)力買家熱烈追捧的140㎡以上大戶型成交套數(shù)僅占總成交量的20%。在買賣低迷的情況下，租賃市場(chǎng)成交活躍起來，目前有部分房東上門催促加快出租所掛房源，預(yù)計(jì)未來一些板塊內(nèi)售轉(zhuǎn)租情況因市場(chǎng)對(duì)政策效應(yīng)的觀望或?qū)⒅鸩綌U(kuò)大，租賃旺季提前出現(xiàn)的可能性大增。
據(jù)漢宇地產(chǎn)盧灣區(qū)肇家浜路分店的營業(yè)主任袁豪笙反饋：目前在該分店，除了每天兩三組上門租賃客戶維持新政前的狀態(tài)，基本沒有深入買房意向的客戶。而從供應(yīng)上說也沒有大的變化，雖然有一兩例賣方撤單現(xiàn)象，但也有一兩例上調(diào)掛牌價(jià)格的。新政出臺(tái)首日出現(xiàn)的大量撤單現(xiàn)象僅僅持續(xù)了一兩天就結(jié)束了，市場(chǎng)預(yù)期的業(yè)主方由于有效買家減少而下調(diào)掛牌價(jià)格現(xiàn)象目前也還沒出現(xiàn)。
對(duì)于改善型和剛需型的人們而言，購房的成本越來越高了。
央行自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。這是去年以來的第3次加息。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海分析師羅寅申給記者算了一筆賬：一次加息對(duì)房貸增加的月供并不太多，但多次加息造成的疊加效應(yīng)已經(jīng)逐步體現(xiàn)。以一筆100萬元總額、30年年限、采用等額本息還款方式的貸款為例，三次加息后，基準(zhǔn)利率下月供較三次加息前增加了400余元，總利息增加了約15萬元。
改善型：如何做到免稅或減稅？
新國八條和房產(chǎn)稅“圍城”，改善型置業(yè)者遭受的打擊較大。不過，上海版本的房產(chǎn)稅也提出“人均60平方米內(nèi)免征”，所以，即便按照“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，名下有不超過一套住宅的上海本市戶籍家庭，要想在中心城區(qū)購置一套改善型住宅，且獲得減稅，并非不可能。
以上海本市戶籍三口之家為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，家庭住房總面積在180平方米內(nèi)都是免房產(chǎn)稅的。即使超過180平方米，也只是超出部分面積征稅，同時(shí)加上“低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)2倍，稅率0.4%”的減征條件。也就是說，只要新購住房的單價(jià)低于4.2萬元/平方米，超出180平方米的面積才征稅，而且計(jì)稅金額是合同價(jià)的七折，房產(chǎn)稅的總額不會(huì)很高。
假設(shè)本市戶籍業(yè)主老K先生，一家三口名下有一套兩室一廳的老公房，面積為60平方米。那么如果老K先生打算購置一套位于長寧區(qū)中山公園板塊中高端住宅改善，若選擇龍之夢(mèng)廣場(chǎng)旁的“圣約翰名邸”150平方米三房兩廳，那么家庭總住房面積將變?yōu)?10平方米，征稅面積為30平方米，按照目前圣約翰名邸3.9萬元/平方米的行情價(jià)，還是可以享受0.4%的減征房產(chǎn)稅率，合同金額打七折，那么老K先生家庭的年房產(chǎn)稅負(fù)僅為3276元，類似于物業(yè)費(fèi)。
而如果老K先生家庭選擇圣約翰名邸的100平方米兩房兩廳戶型，那家庭住宅總面積就低于180平方米，可免征房產(chǎn)稅。當(dāng)然，改善型置業(yè)者在選擇地段、配套、戶型上也要考慮到首付能力，目前首付是至少六成。
克而瑞研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為：房產(chǎn)稅對(duì)于購房者的影響壓力最大的還不是現(xiàn)在，因?yàn)榇舜瓮瞥龅姆慨a(chǎn)稅細(xì)則目前來看還只是試點(diǎn)，未來或?qū)⑦M(jìn)行差別化稅率征收，改變開征對(duì)象，覆蓋面積也將會(huì)更大。
鑒于以上的計(jì)算，漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部建議：有意改善型第二套置業(yè)的客戶，應(yīng)當(dāng)盡量選擇毛坯房，避免精裝修房，以免被計(jì)入的裝修成本而抬高合同價(jià)。
剛需型：買房還是租？
對(duì)于剛需們而言，選擇再次擺在了面前：買房還是租房？
結(jié)合新國八條和房產(chǎn)稅接連推出的市場(chǎng)反應(yīng)來看，較為一致的認(rèn)識(shí)是：新國八條對(duì)市場(chǎng)沖擊最大的莫過于從嚴(yán)的限購令政策，三套房一律停止購買對(duì)抑制市場(chǎng)需求起到了積極的作用。
而二套房首付成數(shù)提高至六成，會(huì)使部分資金不足的買家出現(xiàn)退房或觀望現(xiàn)象，從而導(dǎo)致交易量下降，不過影響程度有限。主要原因是：目前市場(chǎng)以改善型購房為主，這部分客戶大多數(shù)選擇了一次性付款的方式，相對(duì)來說政策波及面有限。
關(guān)于具體操作層面，漢宇地產(chǎn)認(rèn)為：政策觀望期下不排除部分業(yè)主可能讓價(jià)，淘得較高性價(jià)比房源機(jī)會(huì)更多，故買家采取階段觀望，也不失為合理的策略。
另一些觀點(diǎn)則認(rèn)為，從目前營業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)、房產(chǎn)稅出臺(tái)趨勢(shì)判斷，不排除政府出于抑制需求、控制房價(jià)等目的進(jìn)一步提高購房成本，故如有購房能力，依然盡早入市為宜。