35天里，5道急律令。房地產市場一片告急之聲。
10月，北京商品房成交量比9月下跌36%。11月首周，深圳二手房成交環(huán)比降七成；11月首周，廣州全市商品房成交面積環(huán)比下跌20%……
如同疾風驟雨，房價僵持的局面瞬間被打破。北京市房地產成交均價在年內首次不足2萬元/平方米。從9月份的20520元/平方米，下跌至19160元/平方米。蘇寧置業(yè)南京樓盤首度宣布降價2000元/平方米。
這是新政后，房地產企業(yè)首度公開宣稱降價。此前的5月5日，恒大地產宣布旗下全國樓盤八五折讓利銷售。
房價的多米諾骨牌已經倒下了第一張，接下來是否會形成連鎖效應？隨著調控的深入進行，“強者愈強，贏家通吃”的馬太效應愈加強化，萬科集團等地產大佬，又有幾多并購機會？
退房潮涌來
5道律令的效應正在迅速顯現，并瞬間擴散開來。
11月7日
（周日）上午10點30分左右，廣州林和西路中信廣場一樓，亞運城項目銷售展示廳，電視大屏幕不停播放亞運城廣告宣傳片，五六個銷售人員百無聊賴，銷售現場格外冷清，與9月26日開盤后幾天的銷售火爆場面形成鮮明對比。
根據開發(fā)商的統(tǒng)計，亞運城銷售前兩天就賣出了2300套房子。如果數據真實，這是有史以來廣州開盤前兩天銷售最多的單個項目。
如今，亞運城已經風光不在。一位羅姓銷售人員極力向記者描繪著亞運城美好的未來，但談到公積金貸款時，他表示只能采取一次性付款或者分期付款的方式。因為按照11月3日住建部的通知，停止向購買第三套房發(fā)放住房公積金貸款。而此前的9月29日，多部委已經下文，要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。
據他稱，最近不少人是因為9月以來的新一輪調控政策而放棄了買房的計劃。而有媒體稱，目前亞運城已有上千戶業(yè)主因為“限外令”（廣州規(guī)定非長住居民及18歲以下居民不能購買商品房）、限購令（廣州戶籍及長住居民均限制近期只能買一套房子）、限貸令等政策影響，無法購房，準備退訂，正在申請退房中。但亞運城退房人數尚未得到其代理商合富輝煌方面的證實。
非獨亞運城項目有退房現象，地產調控也讓中國奧園集團飽受困擾。日前，北京王府世紀和奧園開發(fā)的長安8號，就在10月中旬出現10套“被退房”，退房率3.77%。
事實上，新政下銷售滯緩甚至遭遇退房的豪宅并不少見。二次新政，系列密集的調控政策紛至沓來，加劇了樓市的觀望氣氛，樓市急劇降溫。
房價僵局被打破
去年12月14日，“國四條”出臺以后，各部委曾經進行了一系列的房地產調控。然而房價仍然一路上揚，房價在高位運行的僵持局面始終未被打破。
萬科集團董事長王石曾經說，如果死扛房價，可能會遭到更加嚴厲的地產調控�，F在果然應驗了他這句話。毋庸置疑，本輪調控切中要害：暫停發(fā)放第三套貸款、房價過高上漲過快的城市限制家庭購房套數、非本地居民購房受限制。
效果立竿見影，最先的表現就是全國不少地方房屋銷量均大幅下滑。而北京、廣州等地房價也出現了不同程度的下跌。
面對不利的銷售局面，一些開發(fā)商迅速行動，降價促銷。
11月8日，蘇寧置業(yè)在南京召開新聞發(fā)布會宣布，將于11月12日開盤的蘇寧睿城二期開盤將采取降價措施，每平方米均價不超過1.63萬元，比2009年8月開盤的一期單位1.8萬元/平方米的均價低2000元/平方米，這是南京樓市10月以來，首次開盤降價的樓盤。
而在此前的房產新政后，5月5日，恒大地產也曾公開宣稱，全國所有在售項目一律“八五折”銷售。當時，有人認為，這可能會造成房價拐點出現。恒大地產推倒的是樓市降價的第一張“多米諾骨牌”。兩個月之后，地產行業(yè)的帶頭大哥萬科地產股份有限公司也跟進降價。中糧萬科繼“紫苑”調整價格成功售罄之后，幾經考慮，又將長陽半島的開盤價由原來預期中的均價15000元/平方米，下調至均價13400元／平方米，僅比比鄰的6號地限價房項目12500元/平方米的平均售價高出不到1000元/平方米。由于長陽半島為精裝修產品，如果剔除裝修成本，長陽半島開盤價格不比周邊限價房高出多少。萬科在以實際行動回應調控政策。
而此次蘇寧置業(yè)的跟進，是否會形成連鎖效應？
當被時代周報記者問及調控有多大影響時，頤和地產副總裁趙永爽快速地回答，這還不好說。龍湖地產執(zhí)行董事兼客戶及公司品牌部總經理秦力洪則比較隱諱地回答降價問題：“持續(xù)進行的宏觀調控必將對市場產生深刻的影響，龍湖將更為審慎地辨別銷售機會，增加對二、三線城市需求以及自住型需求的關注。在今年剩下的時間里，龍湖將采取更加靈活的策略促進銷售，確保全年銷售目標如期達成。”
碧桂園控股有限公司有關負責人則表示，雖然沒有直接降價，但是卻在通過團購和合作等方式來促進銷售。
目前已經有一批開發(fā)商加入降價隊伍。問題是，在這輪調控中，還會有多少企業(yè)會跟進降價，真正的市場拐點會出現嗎？
“馬太效應”上演
政策組合拳打擊，形勢急轉直下，房地產市場卻出現冰火兩重天的境地。
數據顯示，今年的第三季度，在136家房地產上市公司中，有56家（占四成比例）的三季報凈利潤同比環(huán)比均出現下降，環(huán)比降幅達35%。房地產企業(yè)利潤嚴重縮水，主要是因為嚴厲的調控政策重創(chuàng)樓市。
萬科地產在回答時代周報記者的采訪時認為，新一輪的調整政策確實對企業(yè)的資金產生了較大影響，如果成交量出現持續(xù)萎縮，行業(yè)資金面將會逐漸趨緊。
隨著調控的深入，銀監(jiān)會已經多次警示房地產風險，并且明確指出一些房地產企業(yè)可能因為資金鏈斷裂而崩潰。
此前，重慶排名第6的明星開發(fā)商—同創(chuàng)置業(yè)因為欠債14億元，面臨破產危機。
然而，仍然有相當一部分地產企業(yè)銷售業(yè)績逆勢增長。
表現亮麗的當屬萬科集團、恒大地產、龍湖地產、碧桂園等地產龍頭企業(yè)。
11月5日，萬科地產公告稱，10月銷售金額155億元，大增137.3%，1-10
月累計銷售金額869.3
億元。
農業(yè)銀行總行高級經濟師何志成說，萬科的銷售額大幅增長，得益于萬科的降價順應了市場，順應了公眾的預期，及早回籠了資金。因此有人為萬科的舉動叫好，萬科不僅聰明，而且絕頂聰明。
而恒大公布的銷售數據也顯示，截至10月末，恒大累計已實現銷售額411.6億元，提前完成全年400億元合約銷售目標的102.9%，相比2009年同期的236億元，增長74.4%。全年實現銷售500億元的目標在望。
恒大表示，銷量的持續(xù)上漲，主要得益于公司調整產品結構，采取隨行就市的銷售策略，對價格進行了適當微調。
龍湖地產在解釋今年前10個月簽約金額236.7億元、同比增長56.1%、完成了全年目標的95%的業(yè)績時，認為宏觀調控對市場肯定是有顯著的影響，在這樣的市場環(huán)境下，好產品就會有優(yōu)勢。
11月4日，碧桂園也宣布，今年前10個月實現銷售認購金額約288億元，同比增長65%。僅僅10月份，碧桂園就實現合同銷售金額約51億元，這也是自集團成立以來單月銷售額最高。高盛曾對碧桂園發(fā)布研究報告，稱其是內地城市化發(fā)展的受惠者。高盛表示碧桂園70%資產分布于非樓市過熱的城市（主要是二、三線甚至是四線城市），受調控樓市政策的影響較少。
調控將會使“強者愈強，贏家通吃”的馬太效應得以強化。2009年，政府的救市，使得萬科錯失了ww并購的機會。今年，萬科的銷售將突破1000億元，手中再次握有大筆現金流。隨著調控的深入，機遇將會再次垂青萬科。
萬科地產在回答時代周報記者關于并購的話題時表示：今年以來市場雖然經歷調控，但企業(yè)的資金狀況仍然好于2008年，真正的并購機會，尤其大型并購機會并不多。外界所稱“并購”，其實基本上是萬科通過盤活存量土地獲取項目資源，這方面的機會始終是存在的。目前萬科的資金狀況非常良好。如果行業(yè)資金面趨緊，當然將有助于提升萬科在土地市場上的競爭力，但這一優(yōu)勢不僅表現在存量土地市場，在新出讓土地市場同樣存在。