“國五條”問世已近滿月，各地方細(xì)則或已著陸，或在醞釀中，房地產(chǎn)市場正處在前所未有的敏感期。此時(shí)，市場的真實(shí)反應(yīng)如何正成為行業(yè)參與者研判市場的重要依據(jù)�；诖耍緢�(bào)試圖從普通住宅、二手房、高端市場、商業(yè)地產(chǎn)四個(gè)細(xì)分市場的走勢入手，力圖全景展示調(diào)控下樓市的真實(shí)境況以及未來變化的可能路徑。
“9·29”新政推出尚未足月，一輪來勢迅猛的信號再次襲向樓市，讓房地產(chǎn)業(yè)界連呼措手不及。
10月19日晚間，央行毫無預(yù)兆地宣布加息；20日，住建部緊隨其后宣布住房公積金存貸款利率進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。對于加息，雖有眾多業(yè)內(nèi)人士表示，加息主要目標(biāo)并不是針對樓市，但從市場層面看，一向敏感的樓市已經(jīng)因限購、供地、加息等政策的逐一落地而出現(xiàn)了明顯變化。
記者對北京多個(gè)區(qū)域的在售或?qū)⑹蹣潜P調(diào)查發(fā)現(xiàn)，已有部分樓盤出現(xiàn)試探性降價(jià)行為，個(gè)別樓盤每平方米降幅甚者達(dá)上萬元。此前，連續(xù)多月的新政未能遏制房價(jià)上漲，反而在8、9月呈現(xiàn)出回暖和反彈態(tài)勢。
對于第四季度樓市的走向，此番業(yè)界給出的預(yù)測驚人一致�！凹酉⑨尫懦鲐泿耪呔o縮的信號，或?qū)⒊蔀閴旱垢叻績r(jià)的最后一根稻草。”在記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士以及開發(fā)商看來，開發(fā)商已沒有太多籌碼與政策進(jìn)行長時(shí)間博弈，隨著供需逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商快速推盤“清倉甩貨”的現(xiàn)象很可能在四季度常態(tài)化。
頂不住的房價(jià)
10月20日，央行時(shí)隔34個(gè)月后首度加息的第一天，當(dāng)日，根據(jù)中原地產(chǎn)進(jìn)行的一項(xiàng)抽樣調(diào)查顯示，在200組意向購房客戶中，有近60位客戶明確表示加息后暫時(shí)放棄購房。這一結(jié)果與“9·29”二次調(diào)控后的調(diào)查數(shù)據(jù)相比，比例明顯升高，加息再度動(dòng)搖了購房者預(yù)期。
此前，“限購令”已對樓市成交量產(chǎn)生了不小的沖擊。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自9月29日二次調(diào)控新政出臺后，北京新開盤的商品房項(xiàng)目簽約率不到三成，比9月下降了近五成。另據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月份大部分高價(jià)項(xiàng)目處于滯銷狀態(tài)，單價(jià)超過3萬元的項(xiàng)目成交量，僅占總成交量的11.9%。
北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉對記者表示，此次加息給開發(fā)商帶來的心理影響巨大，預(yù)計(jì)接下來開發(fā)商將有一波明顯的開盤潮，一些最近土地供應(yīng)集中的郊區(qū)項(xiàng)目可能迎來價(jià)格戰(zhàn)。
確如其言，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前已有越來越多的項(xiàng)目采取積極的價(jià)格策略，打折、降價(jià)的幅度也遠(yuǎn)大于此前。從營銷手段來看，有的開發(fā)商仍然用傳統(tǒng)的打折方式達(dá)到促銷目的，有些樓盤則通過贈(zèng)送面積等變相降價(jià)，甚至有個(gè)別項(xiàng)目直接采取每平方米直降近萬元的策略。
此輪隱現(xiàn)的降價(jià)潮中，通州區(qū)域內(nèi)樓盤再次首當(dāng)其沖。記者從通州月亮河·御泉公館項(xiàng)目了解到，該項(xiàng)目本月底推出的小戶型公寓均價(jià)定在25000元/平方米左右。而在今年3、4月份，該項(xiàng)目最高均價(jià)一度曾達(dá)到35000元/平方米。
月亮河項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，降價(jià)銷售主要是考慮年底的資金問題，公司希望順應(yīng)調(diào)控，快速回款。
對于月亮河的率先降價(jià)舉措，其他通州開發(fā)商均表示暫沒有跟進(jìn)的計(jì)劃。但據(jù)記者了解，各家開發(fā)商口頭上表示不降價(jià)，但實(shí)際銷售中已采取各種方式變相降價(jià)。
同處通州的K2清水灣打出的優(yōu)惠是“買2居送1居”。據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹，所謂買2居送1居，是指根據(jù)不同戶型，會額外送給購房者更多面積，如79平方米的三居室即贈(zèng)送包括露臺、陽臺等在內(nèi)的近30平方米的面積。“你可以改造成面積達(dá)105平方米的三居室，以25000元/平方米的均價(jià)折合下來，即相當(dāng)于優(yōu)惠65萬元，很劃算的�！变N售人員向記者極力推銷。
除了上述項(xiàng)目外，珠江拉維小鎮(zhèn)則打起了團(tuán)購的主意，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤均價(jià)22000元/平方米，開盤前參加團(tuán)購可享18000元/平方米的特價(jià)。
在樓市熱點(diǎn)區(qū)域大興黃村，新近開盤的項(xiàng)目銷售速度亦明顯放緩。10月17日，首邑溪谷開盤，據(jù)銷售人員稱，開盤當(dāng)日400多套房源即已售罄。但記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，截至10月21日，該項(xiàng)目僅簽約了1套。
該項(xiàng)目附近的旭輝紫郡，10月1日取得預(yù)售許可證以來簽約了81套，算是近期首次入市成交較好的項(xiàng)目。
雖未明碼降價(jià)，但上述大多樓盤均給出了不同程度的折扣優(yōu)惠，如全款9.9折、9.8折等。根據(jù)新浪樂居18日發(fā)布的《樓市調(diào)控半年效果觀察》顯示，其對萬科(000002,股吧)、保利、綠城、龍湖等一線房產(chǎn)企業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與4月相比，10月份一線房企在京樓盤中有45%的樓盤降價(jià)；半數(shù)房企打折促銷。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，二次調(diào)控后開發(fā)商及業(yè)主還普遍樂觀，心理預(yù)期改變不大，而此次加息無疑是對其心理預(yù)期最后一道防線的沖擊，一些中小開發(fā)商及亟待升級置業(yè)的小業(yè)主將率先降價(jià)，房價(jià)松動(dòng)可能性增大。
糾結(jié)的開發(fā)商
在接受記者采訪時(shí)，一位房地產(chǎn)企業(yè)高層坦言，很多地方出臺的“限購令”使終端消費(fèi)被遏制，而加息釋放的信號是對開發(fā)商資金鏈的層層緊逼，這將使開發(fā)商陷入兩難，不少開發(fā)商已經(jīng)意識到，不降價(jià)則調(diào)控周期很難結(jié)束。
亦有開發(fā)商稱，新政的影響暫不明顯，有待進(jìn)一步觀察。北京昊坤嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理周躍表示，該公司旗下首邑溪谷項(xiàng)目受到的政策影響不大，因?yàn)楫a(chǎn)品特點(diǎn)即為小戶型低總價(jià)，從客戶群來看，首次置業(yè)的剛需比較多。
當(dāng)8、9月份樓市呈現(xiàn)出回暖和反彈態(tài)勢時(shí)，開發(fā)商曾表現(xiàn)出強(qiáng)烈的推盤意愿。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京有34個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，而10月份截至21日，僅有17個(gè)項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證，其中，住宅項(xiàng)目僅10個(gè)，亦比去年同期減少了近一半。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，新一輪調(diào)控落地之前，開發(fā)企業(yè)普遍看好10月市場，計(jì)劃開盤項(xiàng)目多達(dá)33個(gè)，而10月中上旬實(shí)際推盤量僅10余個(gè)，不足1/3，不少樓盤調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏、推遲開盤，進(jìn)一步觀察市場上可能出現(xiàn)的新變化。
如果說“9·29”調(diào)控延遲了開發(fā)商推盤的腳步，那么加息的突然而至又讓開發(fā)商們陷入糾結(jié)之中。
在中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰看來，目前樓市的情況是，單價(jià)2萬元以下的不愁賣，而2萬~5萬元之間的最糾結(jié)，這部分樓盤要么直接降價(jià)至2萬元/平方米，要么提高產(chǎn)品性價(jià)比直接躥至5萬元/平方米。
“加息雖然主要是為防止通脹，但對樓市的影響也是巨大的，對購房者來說，加息本身相當(dāng)于房價(jià)上漲，對于靠按揭買房的剛性需求無疑增加了成本；對開發(fā)商來說，加息意味著銀行對貸款監(jiān)管更加嚴(yán)格，開發(fā)商獲得貸款變得更難。”陳云峰說。
陽光100置業(yè)有限公司副總裁范小沖對記者表示，這樣的形勢下，年底沖刺業(yè)績的需要和偏緊的市場預(yù)期會加速開發(fā)商銷售步伐，四季度以及未來一段時(shí)間，開發(fā)商有可能會以價(jià)換量，利用降價(jià)的方式快速回籠資金，防止未來可能出現(xiàn)的更大的現(xiàn)金流壓力。
“加息對已飽受調(diào)控壓力的樓市雪上加霜，加上政策持續(xù)性及不確定的預(yù)期，未來開發(fā)商或面臨降價(jià)壓力�！狈缎_說。
任啟鑫亦認(rèn)為，資金鏈的緊張將成為開發(fā)商第四季度甚至更久一段時(shí)間的主旋律，特別是到今年年末，在借貸與償貸的雙重壓力下，開發(fā)商將對資金回籠格外關(guān)注，勢必會逆市推售，這將會催生出新一輪降價(jià)潮。