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房地產(chǎn)調(diào)控歷經(jīng)4個(gè)月時(shí)間,上海二手房市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化？多家地產(chǎn)中介提供的數(shù)據(jù)顯示,8月上海市二手房量?jī)r(jià)齊升,二手房成交均價(jià)已經(jīng)超過(guò)新政前水平,創(chuàng)今年新高。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)更是提到,寶山大華、普陀桃浦、虹口涼城等板塊,二手房業(yè)主議價(jià)幅度已由之前的5%～10%縮小至目前的1%～2%;而在浦東聯(lián)洋、北盧灣等板塊,不僅業(yè)主已基本不提供議價(jià),更有部分標(biāo)桿樓盤(pán)在近期出現(xiàn)跳價(jià)。
剛需入市者增多
8月,上海二手房交易市場(chǎng)逐漸活躍。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月上海二手房共成交1.25萬(wàn)套,環(huán)比（比上月）增長(zhǎng)58%,同比（比去年同期）下降47%。
來(lái)自易居臣信的數(shù)據(jù)亦證明,8月上海18個(gè)區(qū)縣二手住宅成交套數(shù)較7月份呈現(xiàn)全面上漲,其中青浦、靜安和松江三區(qū)增幅最大,分別達(dá)到145.32%、108.89%和73.83%。
為何8月成交套數(shù)環(huán)比激增？
易居臣信市場(chǎng)研究中心楊晨青表示,從7月起,由于前期政策逐漸被市場(chǎng)消化,部分二手房板塊交投已經(jīng)陸續(xù)恢復(fù),而8月被壓抑了3個(gè)月的需求更是集中釋放,導(dǎo)致二手房成交出現(xiàn)放量。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)分析師黃河滔表示,8月剛需入市者的比例擴(kuò)大,外省市人群成為交易量回升的重要力量。
“8月上海成交總價(jià)300萬(wàn)元以上的房源成交套數(shù)占比下降,而150萬(wàn)元以下、150萬(wàn)-300萬(wàn)元房源的成交套數(shù)占比分別上升0.71%和0.21%,顯然婚房、首次置房者等剛需入市者比例在增加�！秉S河滔稱(chēng)。
不僅成交量回升,數(shù)據(jù)顯示,二手房成交均價(jià)也在小幅上揚(yáng)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,8月上海市二手房交易均價(jià)為1.71萬(wàn)元/平方米,環(huán)比微幅上揚(yáng)0.6%,同比上升34.9%,為今年來(lái)最高。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)同樣顯示,8月份全市二手房成交均價(jià)已超過(guò)新政前水平,成為今年成交均價(jià)最高的一個(gè)月。
另?yè)?jù)易居臣信的數(shù)據(jù),8月,18個(gè)區(qū)縣中13個(gè)區(qū)域二手住宅成交均價(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲,其中崇明縣均價(jià)漲幅高達(dá)23.61%,而在均價(jià)下跌的5個(gè)區(qū)域中,青浦和靜安跌幅最大,分別為14.45%和10.5%。
中介爭(zhēng)議是否“回暖”
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為,8月1.25萬(wàn)套的二手房成交量盡管與以往相比,已有大幅反彈,但與上海二手房市場(chǎng)多年來(lái)1.5萬(wàn)套的月均成交套數(shù)水平相比仍有一定差距。而據(jù)信義房屋分析師介紹,“過(guò)萬(wàn)”意味著二手房中介門(mén)店在目前的市場(chǎng)條件下可以繼續(xù)生存,市場(chǎng)也開(kāi)始企穩(wěn),而一旦達(dá)到每月1.5萬(wàn)套,那么市場(chǎng)將熱絡(luò)起來(lái)。
但是否“回暖”仍存爭(zhēng)議。觀察上海二手房均價(jià)歷史走勢(shì)可見(jiàn),4月份新政出臺(tái)后上海二手房?jī)r(jià)格基本保持穩(wěn)定,4-8月累計(jì)漲幅僅為2%,而去年4-8月的累計(jì)漲幅達(dá)到8.4%。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪指出,目前滬二手房市場(chǎng)交易量的回升談不上真正的回暖,原因在于交易放量的基礎(chǔ)不穩(wěn)。
葉厚彪解釋稱(chēng),8月買(mǎi)家看房、下單的頻繁使得業(yè)主心態(tài)好轉(zhuǎn),議價(jià)幅度縮小,少數(shù)房源甚至出現(xiàn)跳價(jià),供需雙方的價(jià)差有擴(kuò)大之勢(shì),這些都影響后市成交。另外,樓市仍然面臨政策進(jìn)一步收緊壓力,新房在“金九銀十”出現(xiàn)降價(jià)促銷(xiāo)的可能性很大,二手房市場(chǎng)目前格局與其并不一致。若新房降價(jià),二手房市場(chǎng)的客源將被分流,只有等二手房業(yè)主跟進(jìn)新建項(xiàng)目降價(jià)后,交易量方能繼續(xù)回升,而新房的降價(jià)效應(yīng)傳遞至二手房市場(chǎng)一般需要一個(gè)月左右的時(shí)間。
與葉厚彪的觀點(diǎn)不同,漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部報(bào)告則用“回暖”來(lái)定義此輪二手房市場(chǎng)行情。不過(guò),報(bào)告對(duì)本輪樓市回升的持續(xù)性,仍持觀望態(tài)度。
漢宇地產(chǎn)表示,本輪二手房市場(chǎng)回暖是否能夠持續(xù),主要看改善型需求和投資需求是否可以在剛性需求的帶動(dòng)下一起入市,但是從目前的信貸政策來(lái)看,短時(shí)間內(nèi)不可能放松,這對(duì)借助信貸手段增強(qiáng)支付能力的改善型需求來(lái)說(shuō)是一種致命打擊。而投資性需求目前更多的是選擇長(zhǎng)期策略性投資,以目前的稅費(fèi)政策及市場(chǎng)波動(dòng)來(lái)看,希望短期獲取買(mǎi)賣(mài)差價(jià)盈利是非常困難的。
跳價(jià)現(xiàn)象重現(xiàn)
值得注意的是,近期二手房市場(chǎng)的變化已經(jīng)使得不少業(yè)主強(qiáng)勢(shì)起來(lái)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)最新調(diào)查顯示,伴隨著8月自住需求的不斷入市,二手房市場(chǎng)中買(mǎi)家持續(xù)數(shù)月的強(qiáng)勢(shì)地位趨于弱化。業(yè)主方面,寶山大華、普陀桃浦、虹口涼城等板塊,二手房業(yè)主議價(jià)幅度已由之前的5%～10%縮小至目前的1%～2%;而在浦東聯(lián)洋、北盧灣等板塊,不僅業(yè)主已基本不提供議價(jià),更有部分標(biāo)桿樓盤(pán)在近期出現(xiàn)跳價(jià)。
“在浦東聯(lián)洋板塊,標(biāo)桿樓盤(pán)仁恒河濱城的掛牌價(jià),已比8月初有1000-2000元/平方米的提升。例如其207平方米的大戶型房源,8月底單價(jià)已達(dá)到4.1萬(wàn)-5.3萬(wàn)元/平方米,而月初該房源僅為4.3萬(wàn)元-5.5萬(wàn)元/平方米�！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐聯(lián)洋二店分行經(jīng)理葉文波介紹,“買(mǎi)家看房增多及出手意愿提高,均使業(yè)主感受到市場(chǎng)正在回升;而小區(qū)三期新盤(pán)本月以5.3萬(wàn)-5.6萬(wàn)元/平方米高開(kāi),更使業(yè)主獲得價(jià)格上漲的直接支持,近期業(yè)主跳價(jià)開(kāi)始頻繁�！�
葉文波表示,盡管跳價(jià)現(xiàn)象目前僅在仁恒河濱城這一個(gè)小區(qū)出現(xiàn),但周邊其他樓盤(pán)的多數(shù)業(yè)主已不再提供議價(jià)。
“在北盧灣板塊,標(biāo)桿樓盤(pán)翠湖天地買(mǎi)賣(mài)價(jià)格也在走高,其154平方米的大戶型及108平方米的中戶型,目前單價(jià)已較8月初有5000元/平方米上漲,91平方米的小戶型,最高售價(jià)也由月初的11萬(wàn)元/平方米,提升至目前的12萬(wàn)元/平方米�！比~文波稱(chēng)。
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