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第三季度已過,房地產(chǎn)調(diào)控的步伐正走向三大時(shí)間窗口的疊加之處。種種跡象顯示,政策力量與市場(chǎng)力量交互作用并深度發(fā)酵,房價(jià)正面臨重大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
一是量價(jià)相關(guān)性瀕臨“時(shí)間窗口”。
房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)滯量跌已有時(shí)日。尤其是在一線城市,成交量偶有反彈,但幅度很小,并且從時(shí)間來看往往“曇花一現(xiàn)”。成交價(jià)亦有局部性下降,但多是萬科、恒大等企業(yè)的個(gè)體性行為,未能形成規(guī)模效應(yīng)。
一般來說,房價(jià)相對(duì)于成交量的變動(dòng)有一定的滯后性,這個(gè)時(shí)間差大約為半年左右。換言之,當(dāng)成交量持續(xù)下降半年左右,房價(jià)將開始出現(xiàn)明顯下降。
此輪樓市調(diào)控新政于4月中旬出臺(tái),目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正出于這種發(fā)展階段的臨界點(diǎn)上。
再換一個(gè)視角。自“房改”以來,國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在一種“野蠻式”的市場(chǎng)力量推動(dòng)下超常規(guī)生長,同時(shí)這種“野蠻式”的市場(chǎng)力量又與各地方政府的政策運(yùn)用密切關(guān)聯(lián)。這使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)既有“市場(chǎng)化”的基因,又有“政策市”的影子。在這種情況下,統(tǒng)一各方預(yù)期、乃至形成“降價(jià)統(tǒng)一戰(zhàn)線”,尤為不易。
國家統(tǒng)計(jì)局8月12日發(fā)布報(bào)告顯示,二季度我國城市消費(fèi)者預(yù)期房價(jià)下降的比重“明顯增加”,一線城市預(yù)期房價(jià)下降的比重首次超過了預(yù)期上漲的比重。再加上開發(fā)商大腕們繼續(xù)“看空”或轉(zhuǎn)向“看空”,政策效應(yīng)終將兌現(xiàn),“降價(jià)統(tǒng)一戰(zhàn)線”有望形成。
二是政策預(yù)期的“時(shí)間窗口”也已打開。
7月4日,國土資源部的部長徐紹史曾明確說,“再過一個(gè)季度左右,房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨全面調(diào)整,房價(jià)會(huì)有所下降。”
盡管我們不能機(jī)械地理解為從7月4日起數(shù)滿3個(gè)月就是房價(jià)下調(diào)的時(shí)間點(diǎn),但我們還是可以從這句話中看出政策預(yù)期。
國家發(fā)改委主任張平8月26日說,針對(duì)“部分城市房價(jià)上漲過快、漲幅較高”的問題,已出臺(tái)的一系列政策措施取得了初步成效,住房價(jià)格過快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。他同時(shí)對(duì)過高的房價(jià)表示憂慮:“目前,部分大中城市住房價(jià)格仍然過高,調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作依然繁重�！�
有分析認(rèn)為,既然中央政府不滿房價(jià)過高的現(xiàn)實(shí),就會(huì)再推更嚴(yán)厲調(diào)控措施。我們認(rèn)為,這是一種誤解。只要繼續(xù)抓好落實(shí),從結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度來落實(shí)既定的調(diào)控政策,就一定能夠見到實(shí)效。當(dāng)前,尤為緊要的就是大力度切實(shí)推進(jìn)保障房建設(shè)。
三是“金九銀十”的季節(jié)窗口已經(jīng)打開。
今天是9月份的第一天。在“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季,各方對(duì)三四季度之交的兩個(gè)月份多寄予厚望。率先降價(jià)的萬科和恒大等少數(shù)先行者已經(jīng)嘗到甜頭擴(kuò)大市場(chǎng)份額,金地等慢一拍的開發(fā)商為了保銷量保份額將不得不舉起降價(jià)的大旗。
三大“窗口”漸次開啟,房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的步伐正在悄然提速。筆者以為,供給的結(jié)構(gòu)性調(diào)整引發(fā)價(jià)格的結(jié)構(gòu)性調(diào)整,將是這個(gè)函數(shù)的定量部分;而不定量部分,則取決于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的驟然變化。
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