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昨天記者獲悉,市政府辦公廳印發(fā)了《2010年加強投資調控做好全年投資工作任務分工方案》。本市將通過調控和平衡拆遷安置補償水平,控制拆遷成本。市住建委將針對拆遷成本過快上升,制定合理、可操作措施。
根據《方案》,本市將建立重點建設區(qū)域投資月度監(jiān)測機制。每月5日前,各相關部門、區(qū)縣報送城市南部地區(qū)、六大高端產業(yè)功能區(qū)、50個重點村、通州國際化新城、未來科技城、永定河綠色生態(tài)發(fā)展帶、首鋼廠區(qū)及周邊區(qū)域、麗澤商務區(qū)、雁棲湖生態(tài)發(fā)展示范區(qū)等重點區(qū)域投資進展、形象進度及存在的問題。
此外,本市還將研究出臺促進民間投資的實施細則,重點對旅游、文化、體育、高技術產業(yè)、戰(zhàn)略型新興產業(yè)、高端服務等領域,提出具體實施意見。
■焦點 抑制拆遷成本過快上升
根據《方案》,本市將加強拆遷安置政策引導,規(guī)范拆遷安置補償標準�！斗桨浮芬�,由市發(fā)改委牽頭,對首都功能核心區(qū)功能疏解、50個重點村整治、土地一級開發(fā)、政策性住房建設等4個方面的專項任務,要整體統籌算賬,摸清工作量和投融資需求。
根據《方案》安排,將由市住建委牽頭,會同市政府法制辦、市農委、市國土局等部門,對本市拆遷政策進行系統梳理,加大行業(yè)和區(qū)域拆遷政策指導。針對拆遷成本過快上升,制定合理、可操作的措施。各區(qū)縣將加強對轄區(qū)內拆遷安置補償水平的調控與平衡,合理控制拆遷成本。
把握土地入市交易節(jié)奏
《方案》同時提出,為確保政府預期收益實現和市場穩(wěn)定,由市國土局負責妥善把握土地入市交易節(jié)奏,完善土地招拍掛制度。此外,本市還將研究以后年度全市土地收益,尤其是郊區(qū)縣土地增值收益的分配調整方案,完善市政府重大項目建設資金的統籌機制。
按照計劃,2010年度本市供地總量達到6400公頃,其中2500公頃用于住宅,其余的土地用于基礎設施、工業(yè)倉儲、體育、行政等項目。1250公頃的政策性住房用地中,廉租房及公租房用地50公頃,經適房用地200公頃,限價房及定向安置房用地1000公頃。今年上半年,本市實際供應住宅用地1450公頃,完成全年計劃住房用地供應量的58%,與去年同期相比增加了400%。
據了解,去年北京實際供應土地約6000公頃,比今年少400公頃,其中住宅用地供應1523公頃,比今年少了近1000公頃,當年北京土地出讓金實收494.17億元。
高房價高拆遷成本惡性循環(huán)
中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰表示,目前,北京的情況是拆遷成本越來越高,拆遷難度越來越大。
以通州為例,目前大多數房屋均價在2萬元/平米左右。通州運河核心區(qū)及西海子棚戶區(qū)居民拆遷的貨幣補償標準為每平米1.5萬余元。而去年上營棚戶區(qū)拆遷每平米補償8000余元,有關部門稱,今年的評估仍采用市場比較法,但充分考慮了周邊住宅一年來的價格變化。
陳云峰表示,拆遷成本是土地成本的一部分,加上土地入市土地出讓金,一級開發(fā)單位資金的成本,這些成本加在一起,它的上漲速度和由此產生的成本提高,對房價來說是一個巨大推力。政府如果想控制房價,勢必要控制土地成本,控制土地成本則需控制拆遷成本。按照通州的土地成本計算,已經接近現在的房價,有的項目經過樓市政策的調整,房價回到每平米2萬元,甚至還要低。而再入市的土地成本勢必因拆遷成本提高而上漲,如果不控制拆遷成本,房價如何控制得了？
拆遷成本影響土地供應速度
陳云峰認為,拆遷成本越來越高,造成大家對房價的心理預期越來越高,“房子都拆不動了”。拆遷難度加大,造成土地供應減少,土地供不應求自然導致房屋價格上漲。這就是政府加大土地供應,妥善把握土地入市交易節(jié)奏的重要原因。如果土地成本降下來,政策房租售價格也自然下降,緩解供需矛盾。
目前因拆遷補償造成的矛盾越來越多,重點村改造等重點工程進度受到影響,但控制拆遷補償可能會加重拆遷戶與拆遷方的矛盾,這是導致調控拆遷成本的難點,需要在就業(yè)、住房等方面有配套政策。
■經驗 參照市價補償出臺配套政策
拆遷,城市發(fā)展中一個不可回避的問題,控制成本和被拆遷人的利益訴求,兩者如何平衡更是一個難題。
昨天,一位參加去年4月西長安街道路拓寬拆遷工作的負責人表示,當時拆遷過程中不但首次根據市場價為居民定補償標準,還推出了一系列配套政策,比如組織居民選購限價房、發(fā)放殘疾人補貼、為下崗人員組織專場招聘會等,看似跟拆遷工作沒關系的一系列工作都成了拆遷辦的事。該人士表示,雖然做了一些提高拆遷成本的事情,但是拆遷工作進展順利,這樣做比房子“拆不動”要值。
2009年4月,北京西長安街拆遷工程,首次嘗試參照市場評估價格給予拆遷補償款,補償基礎價格達到3萬元/平米;此前,北京市的拆遷按基準地價法評估。如果按以往方式,該地區(qū)最多補償8800元/平米。當時有專家評論,這樣做有利于開展拆遷工作,但是也提高了拆遷成本,同時抬高了地價。
即便如此,2010年6月,北京市還是提出對拆遷戶的補償標準采取參照同地段的市場價格法。輿論對此做法普遍高度評價。
“你把人家房子拆了,總得讓人家有能力購買新房子�！被貞洰敃r的拆遷工作時,該負責人表示,自己雖然是拆遷指揮部的負責人,但干的事情基本都是拿著百姓的需求找領導申請的事。他說,他的很多工作,都是入戶了解居民的需求,回頭跟上級單位提要求,盡量讓老百姓的需求得到滿足,盡量保證拆遷順利。
據介紹,西長安街拆遷區(qū)域內市政基礎設施相對落后,居民居住條件、居住環(huán)境較差,戶均住房面積約20平米。按此計算,一戶居民實際拿到的拆遷款在80萬元上下,可能不夠買一套滿意的商品房。此外,該地區(qū)還有9平米左右的住戶,“就算一平米10萬元,能買多大的房？”該負責人說,他們組織了3處價格約在6000元/平米的限價房和一些二手房源供居民選擇,同時針對一些特殊困難群體,為他們申請廉租房;針對殘疾人,單獨發(fā)放殘疾人補貼,盡量保證滿足居民的需求。
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