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當(dāng)下，房地產(chǎn)調(diào)控逐漸步入“深水區(qū)”，后市樓市向左還是向右頗引人關(guān)注。為清晰回答這一問題，全國房地產(chǎn)的“大佬”們、宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)研究專家、學(xué)者齊聚海南，在7月3日、4日為期兩天的“博螯·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第10屆年會(huì)”上，多位業(yè)界人士及專家學(xué)者對(duì)下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)均持悲觀態(tài)度，表示調(diào)控仍將持續(xù)。但也有專家大膽預(yù)測(cè)，在本輪行政政策調(diào)控退出之后，房?jī)r(jià)5到8年內(nèi)翻一番不足為奇。
■學(xué)者聲
經(jīng)濟(jì)二次探底聲再起，樓市中期趨于悲觀
◇代表性觀點(diǎn)——
國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石認(rèn)為，超級(jí)都市圈將迎來高房?jī)r(jià)時(shí)代崛起，而北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉對(duì)中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)均持悲觀態(tài)度。
中國經(jīng)濟(jì)將二次探底
此前，市場(chǎng)對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)將會(huì)二次探底的討論不斷，但國家統(tǒng)計(jì)局上月發(fā)布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，物價(jià)上漲處于溫和上漲態(tài)勢(shì)，且從一個(gè)側(cè)面反映出需求旺盛，專家對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)也大多樂觀。
但經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京科技大學(xué)教授趙曉分析稱，支持中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大因素和利好都在消退甚至消失，他判斷出口的利好基本上消失，以后會(huì)從兩位的增長(zhǎng)變成一位數(shù)的增長(zhǎng)。上半年通脹不會(huì)超越3%，因此不會(huì)考慮加息。
“中國經(jīng)濟(jì)二次探底是必然的，W型是最好的結(jié)果，如果不知道底部才是危險(xiǎn)的。 ”
中國房市巔峰期已過
對(duì)于城市化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)的影響，與會(huì)專家的觀點(diǎn)截然不同。
金巖石認(rèn)為，中國雖然擁有巨額的貨幣，但消費(fèi)了不到其中的10%。因此，中國未來的方向是轉(zhuǎn)向消費(fèi)大國。而城市化就是其中的一個(gè)路徑，這將促使中國產(chǎn)生超級(jí)都市圈。
鐘偉則認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可持續(xù)，目前的發(fā)鈔速度難以維系，而人們又高估了農(nóng)村人口轉(zhuǎn)向城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)力。綜合以上幾個(gè)方面，他堅(jiān)持認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的巔峰期已經(jīng)過去，未來2-5年或保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，未來5-10年趨于悲觀。
但鐘偉隨后在接受采訪時(shí)卻大膽預(yù)測(cè)，中國的貨幣發(fā)行、人口增長(zhǎng)等基本不會(huì)有太大的變化，從這些角度看，中國經(jīng)濟(jì)未來5-8年維持8%—10%的增長(zhǎng)，居民收入也維持每年10%左右的增長(zhǎng)，城市化繼續(xù)推進(jìn)的話，房?jī)r(jià)在未來5-8年內(nèi)翻一番也不足為奇。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型剩最后機(jī)會(huì)
此前持續(xù)數(shù)月的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象與中國的經(jīng)濟(jì)刺激密不可分。金巖石認(rèn)為，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)也就是在解讀貨幣現(xiàn)象。有數(shù)據(jù)顯示，2009年7月，中國廣義貨幣總量超越美國成為世界單一國家貨幣第一大國，2010年4月已成為名副其實(shí)的世界貨幣第一大國，擁有接近10萬億美元的貨幣。一旦用貨幣驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，貨幣要么進(jìn)入水桶，演變成通脹，要么進(jìn)入水池，帶來資產(chǎn)泡沫。最終選擇的路是國家發(fā)鈔票、房地產(chǎn)吹泡泡。
趙曉認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控不能走回頭路，必須看成是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的開始。轉(zhuǎn)型本應(yīng)該在2005—2007年進(jìn)行，但目前還有最后的機(jī)會(huì)，世界經(jīng)濟(jì)反彈給中國帶來短暫的機(jī)會(huì)，我們要趁著穩(wěn)定的機(jī)會(huì)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。
■局中人
任志強(qiáng)為開發(fā)商喊冤，地產(chǎn)調(diào)控政策受質(zhì)疑
◇代表性觀點(diǎn)——
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為輿論將暴利和土地開發(fā)的臟水都潑到了開發(fā)商身上。陽光100董事長(zhǎng)易小迪更直言，本輪調(diào)控未解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的根本問題。
物業(yè)稅能否開征眾說紛紜
此前，市場(chǎng)一直盛傳上海、重慶將開征房產(chǎn)稅，而分析也將房產(chǎn)稅征收作為房地產(chǎn)調(diào)控的最有力武器。但有關(guān)房產(chǎn)稅開征是否涉嫌違法及具體如何操作的討論未曾停止。
作為建設(shè)部專家委員會(huì)委員的北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩此前就一直反對(duì)征收物業(yè)稅。他的發(fā)言中強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在所提的房產(chǎn)稅，只不過是物業(yè)稅“借尸還魂”而已。物業(yè)稅其實(shí)是財(cái)產(chǎn)稅，在沒有實(shí)行產(chǎn)權(quán)化、土地沒有私有化的制度下，是不能征收物業(yè)稅的。
但全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生則認(rèn)為，從長(zhǎng)期來看，中國應(yīng)該推出房產(chǎn)稅，是持有環(huán)節(jié)的稅收，從法律角度看沒有問題。但房產(chǎn)稅不應(yīng)該增加民眾負(fù)擔(dān)，而應(yīng)該變成促進(jìn)體制改革的稅種。
計(jì)劃調(diào)控未解決核心問題
在論壇早些時(shí)候關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)言中，中國人民銀行研究局局長(zhǎng)張健華、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生等都對(duì)本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策及其效果進(jìn)行了肯定，但陽光100董事長(zhǎng)易小迪認(rèn)為，本次調(diào)控采取的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段，導(dǎo)致房地產(chǎn)的市場(chǎng)化進(jìn)程出現(xiàn)了倒退，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題仍未得到解決。
易小迪提出，房地產(chǎn)的發(fā)展和調(diào)控根本性的出路在于改變土地制度問題，即從本質(zhì)上改變土地一級(jí)開發(fā)的壟斷局面，改變土地出讓金和土地收益的問題，政府可收到土地出讓金，而不應(yīng)該得到土地開發(fā)的全部收益，應(yīng)該交給市場(chǎng)，從而使土地供應(yīng)的鏈條完整。
任志強(qiáng)兩次為開發(fā)商喊冤
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在發(fā)言中兩次為開發(fā)商喊冤，認(rèn)為輿論將暴利和土地開發(fā)的臟水都潑到了開發(fā)商身上。
有報(bào)道稱，房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)搖了18億畝耕地紅線。任志強(qiáng)表示反對(duì)，他的理由是，2005年的數(shù)據(jù)顯示，生態(tài)占地60%，農(nóng)業(yè)調(diào)整用地占去20%，自然損害占了5%，建設(shè)用地占了15%，建設(shè)用地中房地產(chǎn)開發(fā)只占了其中的4.5%，而房地產(chǎn)開發(fā)又分為多種，70%用于保障性住房時(shí)，那么商品房只占了1%左右，商品房中將商業(yè)開發(fā)去掉，占用的比例就更低了。
另外，任志強(qiáng)透露，萬科去年交稅150億元，但是利潤(rùn)只有50億元，大部分上市公司的稅收都高于利潤(rùn)。
■解決道
土地制度乃問題根本，建議廉租房建設(shè)立法
◇代表性觀點(diǎn)——
大多數(shù)人都認(rèn)為，要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，必須先解決土地制度問題，另外，還有人建議，政府應(yīng)拿出收入的三分之一建設(shè)廉租房。
土地制度是房地產(chǎn)根本問題
原國土資源部土地利用司副司長(zhǎng)束克欣提出的辦法是，首先是調(diào)整住房制度，走租售并舉的道路，政府關(guān)注重點(diǎn)應(yīng)是為買不起房的人提供更多的租賃房。
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)直言，土地制度如果無法解決，房地產(chǎn)根本問題就無法解決。他舉例說，2億農(nóng)民到城市租房，還要在農(nóng)村占用2億多人的宅基地。
“如果騰出2億人的土地，供需還會(huì)有短缺嗎？如果不解決農(nóng)民的戶籍制問題，房地產(chǎn)問題就無法解決。 ”
建議政府拿出收入建廉租房
中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波也贊同土地制度是房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本性問題。他認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)遏制不住，還是跟制度有關(guān)，制度問題解決后，房?jī)r(jià)就會(huì)慢慢趨緩。他的建議是，政府可拿出1/3的收入建設(shè)廉租房，基本上可以解決剛畢業(yè)能力不夠的人的住房問題。另外，政府可以通過立法，例如將房屋交易金的一定比例用于建設(shè)廉租房。
路勁地產(chǎn)主席單偉豹和陽光100集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪都認(rèn)為，房地產(chǎn)的問題應(yīng)該交由市場(chǎng)來解決。
單偉豹建議人人有房住，但不建議人人擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。中國擁有房屋產(chǎn)權(quán)的比例在世界各國來看已經(jīng)是最高的，十年九控如果還沒有成效的話，就要徹底思考，為什么沒有根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律來做，而且調(diào)控的手段都是用行政手段，并不是用供求的方式解決，這樣的做法是不會(huì)成功的。
開發(fā)商如降價(jià)政府就放心
在地產(chǎn)調(diào)控新政實(shí)施背景下，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)環(huán)比下滑的跡象，但房?jī)r(jià)究竟什么時(shí)候會(huì)真正出現(xiàn)回落，回落的幅度會(huì)達(dá)到多少，這些并不是容易回答的問題。對(duì)此，任志強(qiáng)也表示自己無法預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的走勢(shì)，因?yàn)檫@些都要取決于政策。
“如果降價(jià)的話，政府放心了，以后就不會(huì)出更多的政策。”面對(duì)目前的市場(chǎng)，任志強(qiáng)表示該買地時(shí)就買地、該投資時(shí)就投資。
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