|
自3月份以來(lái)，房地產(chǎn)一直處在輿論的焦點(diǎn)位置，首先是“兩會(huì)”上被普遍關(guān)注，隨后是北京出現(xiàn)幾起地王事件，再后是國(guó)資委出臺(tái)政策讓主業(yè)非房地產(chǎn)的央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，但與此同時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)加速上漲。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，今年第一季度全國(guó)平均房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了6.9%，較2009年全年銷售均價(jià)上漲10.6%。
需要關(guān)注的是，這是在今年1月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策之后的漲幅，表明國(guó)務(wù)院在幾個(gè)月之前出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策基本上沒(méi)有起到作用。
現(xiàn)在我們應(yīng)該反思，為什么自2004年以后政府調(diào)控房地產(chǎn)的效果越來(lái)越差，作用時(shí)間越來(lái)越短，2005年出臺(tái)“國(guó)八條”后，作用時(shí)效持續(xù)了半年左右，2006年出臺(tái)“國(guó)六條”后，政策效果只維持了兩個(gè)月，于是，老百姓有句戲稱“房?jī)r(jià)越調(diào)越漲”。
在房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中政府的權(quán)威正在逐漸喪失，從一定意義上說(shuō)，這比房?jī)r(jià)本身更值得重視。老百姓能看到，政治家不可能熟視無(wú)睹。這恐怕是4月14日之后每天都出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要原因吧。
從經(jīng)濟(jì)的角度看，只有房?jī)r(jià)下跌居民消費(fèi)占GDP的比重才能上升，內(nèi)需才能逐步上升，在出口增長(zhǎng)受阻，全球貿(mào)易保護(hù)逐漸盛行的背景下，任其房?jī)r(jià)上漲無(wú)異于經(jīng)濟(jì)自殘。
總之，這次“狼”應(yīng)該真的來(lái)了，房?jī)r(jià)可能進(jìn)入一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的下跌過(guò)程。如果房?jī)r(jià)真的進(jìn)入熊市，影響的不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)，股市將首當(dāng)其沖。
從4月19日的股市表現(xiàn)看，除了地產(chǎn)股大幅度下跌之外，銀行股的下跌十分醒目，地產(chǎn)指數(shù)跌8.3%，而金融指數(shù)跌7.5%，二者成為領(lǐng)跌的主力。
有人不禁要問(wèn)，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控為什么會(huì)傷及銀行呢？從2009年的信貸井噴過(guò)程就可以找到答案。在2009年新增的信貸中，房地產(chǎn)貸款占兩成多，地方融資平臺(tái)占五成左右。而地方政府的融資平臺(tái)很多是沒(méi)有現(xiàn)金流的公司，還款資金來(lái)源只能依靠土地出讓收入，如果房地產(chǎn)陷入不景氣，這些信貸資產(chǎn)的質(zhì)量就要打折扣了。根據(jù)有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，融資平臺(tái)的貸款已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)億，而2009年地方財(cái)政收入僅3萬(wàn)億左右，負(fù)債超過(guò)收入的好幾倍，每年的利息支出就達(dá)4000多億，每年1萬(wàn)多億的土地出讓收入能夠讓這些負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)掩蓋起來(lái)。如果沒(méi)有土地收入的增長(zhǎng)，這些資金的周轉(zhuǎn)就成為巨大的問(wèn)題，地方財(cái)政的風(fēng)險(xiǎn)一觸即發(fā)，最終會(huì)演變成為銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
2009年底以來(lái)，藍(lán)籌股崛起的聲浪此起彼伏，而市盈率最低的銀行股卻一直蟄伏不動(dòng)，投資者對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)早已洞察明晰了，只是找不到做空的機(jī)會(huì)，如今，股指期貨推出，做空不僅有了工具，而且有了杠桿，金融、地產(chǎn)聯(lián)袂宣泄而下就不足為怪了。
按照筆者的估計(jì)，這次房地產(chǎn)的調(diào)控不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的拐點(diǎn)，而且會(huì)結(jié)束2009年以來(lái)的股市反彈，股市將重新進(jìn)入下降通道。
|