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房價(jià)上漲的原因很簡單，需求大于供給，或者供給小于需求。
影響需求的包括長期因素和短期因素。決定需求的短期因素中，最重要的是貨幣供應(yīng)。2009年廣義貨幣M2增加了27.7%，同年名義GDP僅增長6.7%。用通俗但并不嚴(yán)格的話講，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不需要那么多錢，多余的20個(gè)百分點(diǎn)的錢去哪里了？樓市和股市。貨幣超發(fā)對購房需求的影響還有另一渠道，那就是通脹預(yù)期。百姓為防儲(chǔ)蓄貶值，紛紛提出存款，購買實(shí)物資產(chǎn)。能買到的實(shí)物資產(chǎn)除了黃金，就是房子，房價(jià)豈有不漲之理？
再看供給方。
對短期供給影響最大的有兩件事：2007年的宏觀緊縮和2008年的國際金融危機(jī)。面對需求的下降和資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，地產(chǎn)商不得不縮小開發(fā)規(guī)模，導(dǎo)致2009年供應(yīng)不足。誰也沒有料到，2009年的貨幣供應(yīng)會(huì)在幾個(gè)月內(nèi)放出天量，但供給不可能立即跟上。貨幣刺激的需求狂飆得不到滿足，巨大的購買沖動(dòng)全都宣泄到價(jià)格上。
決定房地產(chǎn)長期供給的最重要因素，當(dāng)然是土地。在現(xiàn)行政策下，土地供應(yīng)已被封頂，“18億畝”農(nóng)地的紅線成了名符其實(shí)的高壓線，不能碰。在這條紅線下，地產(chǎn)商忙著囤地，日漸稀少的土地等于給房價(jià)上了保險(xiǎn)。買方、賣方都看漲的后果是什么？房價(jià)沒有最高，只有更高。
需求和供給分析清楚了，平抑房價(jià)的政策就是收緊貨幣供應(yīng)和放開土地供應(yīng)�，F(xiàn)在的政策是放開貨幣供應(yīng)和收緊土地供應(yīng)，整個(gè)搞反了。
預(yù)測一下，改變現(xiàn)行政策的可能性有多大？說實(shí)在的，不大。
誰愿意在這會(huì)兒收緊銀根啊？“來之不易”的經(jīng)濟(jì)反彈又掉下去怎么辦？要收銀根就得放匯率，而匯率已上升到“國際階級斗爭”的高度上去了。緊縮銀根就要加息，而加息會(huì)傷及股市。
土地供應(yīng)更是萬萬不能放，據(jù)說農(nóng)地若少于18億畝，就無法保障中國的糧食安全。但筆者認(rèn)為，糧食安全的關(guān)鍵因素是農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率，生產(chǎn)效率主要取決于制度，而不是耕地?cái)?shù)量。
政府控制土地供應(yīng)的真正原因是財(cái)政。開放土地供應(yīng)意味著將土地所有權(quán)落實(shí)到農(nóng)民個(gè)人，建立真正的土地一級市場，由市場配置土地。而在現(xiàn)行體制下，政府總是傾向于推高地價(jià)。
貨幣和土地政策不變，有無其他辦法降低房價(jià)？
78家主營業(yè)務(wù)非地產(chǎn)的央企退出地產(chǎn)市場。但是別忘了，16家主營地產(chǎn)的央企還在，相當(dāng)于放走小舢板，留下巡洋艦。
改革土地招拍掛制度。土地供應(yīng)機(jī)制不變，供應(yīng)總量不變，站著賣還是蹲著賣有什么本質(zhì)區(qū)別嗎？
對捂地的開發(fā)商“動(dòng)真格兒的”。問題是“真”到什么程度，房地產(chǎn)公認(rèn)是“支柱產(chǎn)業(yè)”，“格兒”動(dòng)得太真了，影響地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對地方的財(cái)政稅收和GDP都沒好處。
出臺(tái)物業(yè)稅。這事兒議了好多年，一直出不來，猜猜誰手中的房產(chǎn)多，就知為什么出不來了。
還有什么招兒？
結(jié)論：房價(jià)還得漲，盡管不會(huì)永遠(yuǎn)漲。
日本人的地產(chǎn)泡沫吹了四五年，最終還是在1989年破了。美國人的次貸泡沫吹了五六年，最終在2007年破了。
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