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今年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期的到來，以深圳為發(fā)源地，在全國不少大中城市都涌現(xiàn)出了一個(gè)名為“萬人購房團(tuán)”的群體，成為房市調(diào)整期中購房者與開發(fā)商進(jìn)行價(jià)格和心理博弈的一個(gè)特殊群體。這個(gè)群體一般擁有數(shù)量不菲的購房人群，這個(gè)人群的購房意愿、心理價(jià)位等一定程度上代表了當(dāng)?shù)乩习傩諏?duì)目前房市調(diào)整的判斷和期待，對(duì)當(dāng)前和今后一段時(shí)期國家實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控具有較大的參考價(jià)值。日前，記者與濟(jì)南“萬人購房團(tuán)”組織者蘇師峰進(jìn)行了對(duì)話。
“購房人群心理價(jià)位5000元/平方米，與市場(chǎng)均價(jià)5700元/平方米差距不大”
記者：濟(jì)南“萬人購房團(tuán)”8月26日成立以來，如今接受了多少人的報(bào)名申請(qǐng)？
蘇師峰：截至10月底，大約兩個(gè)月的時(shí)間，濟(jì)南“萬人購房團(tuán)”已有2800多人報(bào)名，總的住宅需求套數(shù)約3300套。參與“萬人購房團(tuán)”的基本上都是自住型的購房需求，其中有近500名購房者希望能在同一小區(qū)購買兩套小戶型住房，分別供家里的老人和年輕夫婦使用。
記者：這些報(bào)名者主要集中在那些年齡階層，購買力如何，需要的戶型面積又是怎樣的？
蘇師峰：從報(bào)名的年齡層次來看，30歲以下的少一些，約占總?cè)藬?shù)的15%，其中最小的24歲；30歲至40歲之間的約占35%；40歲至50歲接近40%；50歲以上大約10%。將近80%的購房人群年齡集中在30歲至50歲，購買力還是比較強(qiáng)的。
從需求的戶型來看，60平方米以下約占8%，60平方米至90平方米約占40%；90平方米至120平方米的約占40%；120平方米以上占10%多一點(diǎn)；130平方米以上就很少很少了，在濟(jì)南買得起這樣房子的人，一般自己也能找到優(yōu)惠的渠道了。
記者：目前，濟(jì)南市商品房銷售均價(jià)在5700元/平方米左右，“購房團(tuán)”人群的心理價(jià)位是什么樣的？
蘇師峰：從我們的統(tǒng)計(jì)來看，60%以上的人希望能購買到價(jià)位在5000元/平方米的商品房，這個(gè)價(jià)位相當(dāng)于在濟(jì)南目前商品房銷售均價(jià)的基礎(chǔ)上打8.8折，這與我們成立“萬人購房團(tuán)”時(shí)提出的享受8.8折至9折優(yōu)惠也基本一致。
“我們支持國家維持房市穩(wěn)定，但也擔(dān)心政策產(chǎn)生逆效應(yīng)”
記者：最近國家出臺(tái)了一系列房市維穩(wěn)政策，你如何看待這些政策產(chǎn)生的效應(yīng)？
蘇師峰：應(yīng)該說，這些政策無論是從國家、地方政府的角度，還是從老百姓和開發(fā)商的角度來看，都是必要的而且是有作用的。房地產(chǎn)行業(yè)涉及建材、水泥等50多個(gè)行業(yè)，房市穩(wěn)定，對(duì)國家保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長和就業(yè)狀況穩(wěn)定都具有很大的作用，同時(shí)對(duì)地方政府財(cái)政收入穩(wěn)定增長和增強(qiáng)社會(huì)保障能力也具有很大的作用。當(dāng)前開發(fā)商特別是小的開放發(fā)商資金鏈緊張也是不爭(zhēng)的事實(shí)，房市新政一定程度上能緩解開發(fā)商的資金緊張狀況，促進(jìn)住房供應(yīng)持續(xù)增加，保持市場(chǎng)供需相對(duì)穩(wěn)定。而從購房者的角度來看，國家降低住房貸款利率和交易契稅，直接降低了老百姓的購房成本，我們也是十分歡迎的。
但是，我們也有自己的擔(dān)憂。
記者：擔(dān)憂在哪兒？
蘇師峰：我們擔(dān)心政策產(chǎn)生逆效應(yīng)，主要是指開發(fā)商這一群體借國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的論調(diào)來引導(dǎo)輿論，變“穩(wěn)定房市”為“穩(wěn)定房價(jià)甚至繼續(xù)抬高房價(jià)”。我們“購房團(tuán)”在和開發(fā)商接觸談判的過程中，一開始大小開發(fā)商都有，其中濟(jì)南最大的一個(gè)盤的團(tuán)購已經(jīng)談得差不多了，折扣大約在9折的樣子，但就在最后關(guān)頭，也就是國家新政出臺(tái)前夕，談判突然中止了。你看看濟(jì)南最近的報(bào)紙，幾乎全是“濟(jì)南房市無泡沫、房價(jià)不會(huì)下降和某某樓盤熱銷”的言論，多數(shù)地方媒體關(guān)于房地產(chǎn)的話語權(quán)都掌握在開發(fā)商特別是大開發(fā)商手中；而團(tuán)購的主要目標(biāo)又恰恰是大的樓盤和開發(fā)商，畢竟小的樓盤許多人都能看中的幾率太少，談判的力量也就弱了。正因?yàn)槿绱耍覀儸F(xiàn)在繼續(xù)開展業(yè)務(wù)確實(shí)很難。
“房市調(diào)整僅是價(jià)格漲幅下調(diào)，房產(chǎn)利潤應(yīng)從暴利合理回歸”
記者：“購房團(tuán)”與大開發(fā)商的合作遇到困難是否還有其他方面的原因，比如說他的資金鏈繃得并不是特別緊？
蘇師峰：的確如此。大的開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)較早，在房地產(chǎn)處于高速上漲期的2003年到2007年，他們從中賺取了大量豐厚的利潤。目前像濟(jì)南這樣的二三線城市，房市調(diào)整才剛剛開始，房價(jià)還在小幅上漲，成交量也是從7月份開始進(jìn)入“下降通道”，因此，大的開發(fā)商資金鏈還不是特別緊張。
但小的開發(fā)商就不一樣了，好多是最近兩三年才進(jìn)入市場(chǎng)的，樓盤可能去年甚至今年才開盤，很快就遇上了市場(chǎng)觀望期，資金鏈繃得特別的緊，因此主動(dòng)找我們“購房團(tuán)”合作的多是中小型的開發(fā)商。事實(shí)上，像濟(jì)南這樣以自住型購房為主的城市在全國還是有廣泛代表性的，畢竟像北京、上海、青島這樣投資型購房因素占比較大的城市還是少數(shù)。值得一提的是，盡管濟(jì)南房價(jià)近年來漲幅不像北京、上海、青島等城市那么大，但在濟(jì)南房價(jià)仍處于小幅上漲的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際上依然維持原來的暴利狀態(tài)。
記者：以濟(jì)南市場(chǎng)為例，你是怎樣判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否是暴利的？
蘇師峰：這可以從定性和定量兩方面來分析。定性來講，我最近和許多開發(fā)商交流過，私底下聽到最多的一句話是“前幾年這個(gè)行業(yè)錢實(shí)在是太好賺了”，不僅利潤豐厚，而且還賺得快。不同的是，大的開發(fā)商已經(jīng)從中賺到了錢，一些小的開發(fā)商只是嗅到的錢的味道卻沒有來得及抓住。
定性來講，房價(jià)一般由三塊構(gòu)成，即土地成本、建安成本(含部分配套費(fèi)用)和利潤。從濟(jì)南市場(chǎng)來看，房子建好后，目前較好地段的土地成本一般在2000元/平方米以下，建安成本也在2000元/平方米以下，即使按照平均4000元/平方米的成本加上20%的利潤，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)應(yīng)該在5000元/平方米，這也正是購房團(tuán)多數(shù)人期待的心理價(jià)位。俗話說，“百姓心中有桿秤”，老百姓對(duì)房價(jià)的期待是合理的；不合理的是房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然在維持的“暴利狀態(tài)”。
事實(shí)上，房地產(chǎn)暴利的危害遠(yuǎn)不止于“老百姓買不起房”。從政府來看，地方政府幾乎普遍患上了“房地產(chǎn)財(cái)政”依賴癥，而從我們國家的資源狀況來看，這種地方財(cái)政增收模式無疑是不能持久的，需要盡快轉(zhuǎn)變；從房地產(chǎn)投資主體來看，許多像海爾、海信一樣的高科技企業(yè)大規(guī)模投資房地產(chǎn)，中國經(jīng)濟(jì)如何轉(zhuǎn)型、建設(shè)創(chuàng)新型國家又如何建設(shè)，讓人心生擔(dān)憂；從老百姓消費(fèi)來看，收入中用于房屋消費(fèi)和還貸的比重越高，用于日常消費(fèi)的比重就越低，啟動(dòng)內(nèi)需的難度也就越大……
記者：你對(duì)國家和地方保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展有何建議？
蘇師峰：簡(jiǎn)單地說，市場(chǎng)需要穩(wěn)定，房價(jià)需要回歸；房價(jià)暴利不除，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有真正的穩(wěn)定，房地產(chǎn)暴利的危害還會(huì)進(jìn)一步蔓延。國家從保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的角度出發(fā)來降低開發(fā)商成本初衷無疑是好的，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的主要原因在于需求，而需求的主要原因仍然在于不合理的“暴利”，從“暴利”到利潤合理回歸，屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的，還應(yīng)該交給市場(chǎng)去辦。 |