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| 圖為法國(guó)首都巴黎一幢住宅樓在做外裝修的資料照片。新華社發(fā) | 今年以來，就在人們尚難判斷美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)何時(shí)見底的時(shí)候，歐洲房地產(chǎn)泡沫開始迅速破滅，法國(guó)、英國(guó)、愛爾蘭、西班牙等國(guó)房?jī)r(jià)大跌。臨近年底，經(jīng)濟(jì)下滑影響的進(jìn)一步擴(kuò)散使這些市場(chǎng)不堪重負(fù)。不過，令人欣慰的是，歐洲最大經(jīng)濟(jì)體——德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前看情況尚好。
法國(guó)房市前景堪憂
年初以來，歐洲幾大房產(chǎn)市場(chǎng)不同程度地陷入危機(jī)。夏季以前，法國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)似乎還能獨(dú)善其身，房產(chǎn)成交量及房?jī)r(jià)跌幅都不是很大。但隨著金融危機(jī)不斷加劇，該市場(chǎng)突然加速萎縮。
第三季度，法國(guó)新房銷量同比銳減44%。8至10月，新房開工量、房屋建筑許可發(fā)放量同比分別大跌20.6%和24.4%。法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家穆亞爾驚呼，即便是在上世紀(jì)90年代初的房地產(chǎn)危機(jī)時(shí)，法國(guó)房市都未出現(xiàn)過如此嚴(yán)重的萎縮。
被視為房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的二手房?jī)r(jià)格今年出現(xiàn)拐點(diǎn)。10月法國(guó)二手房均價(jià)同比下降0.7%，為12年來首次同比下降。而早在第一季度，法國(guó)新房?jī)r(jià)格就同比下降了3.5%。由于市場(chǎng)快速萎縮，新房積壓量大幅增加，銷售周期也翻了一倍，房?jī)r(jià)下降成為必然結(jié)果。隨著新房和二手房?jī)r(jià)格雙雙下降，連續(xù)10多年保持?jǐn)U張的法國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來拐點(diǎn)。
法國(guó)政府面對(duì)房產(chǎn)危機(jī)采取了一系列措施，但其效果很難在近期體現(xiàn)。法總統(tǒng)薩科齊宣布政府將采購3萬多套新房，以確保房建市場(chǎng)健康發(fā)展，并保證建筑業(yè)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模失業(yè)。政府還通過環(huán)保鼓勵(lì)政策，為節(jié)能型房產(chǎn)提供各項(xiàng)優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼。本月初，薩科齊宣布了260億歐元的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，其救助重點(diǎn)即是汽車和建筑業(yè)。
明年法國(guó)房市前景很不樂觀。在金融危機(jī)逐漸向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散的情況下，百姓考慮更多的是如何保住飯碗，而不是改善居住條件。由于房?jī)r(jià)已開始進(jìn)入下降通道，不少有買房或換房意愿的人也采取了觀望態(tài)度。
法國(guó)政府對(duì)明年房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的看法也較悲觀：明年新房開工量預(yù)計(jì)會(huì)降到33萬套左右，比去年減少近1/4。新房開工量的縮小必將導(dǎo)致建筑業(yè)失業(yè)人數(shù)增加。
英國(guó)房市陷入低谷
英國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入衰退期，在信貸市場(chǎng)繼續(xù)緊縮、消費(fèi)者實(shí)際收入下降和失業(yè)率不斷上升的背景下，英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)將無法走出低谷。
全英建筑協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，11月份英國(guó)房?jī)r(jià)同比下跌13.9%；而據(jù)英國(guó)土地登記管理局的數(shù)據(jù)，10月份英國(guó)房?jī)r(jià)同比下降10.1%。兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都表明，英國(guó)房?jī)r(jià)還在繼續(xù)下跌。市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)Global Insight歐洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家霍華德·阿切預(yù)測(cè)，今明兩年英國(guó)房?jī)r(jià)將分別下降14.5%和15%，到明年下半年英國(guó)房市才可能回暖。
9月2日對(duì)英國(guó)房市而言是個(gè)重要日子，英國(guó)政府公布了總額約10億英鎊(1英鎊約合1.5美元)的房市援助計(jì)劃，并于3日起對(duì)17.5萬英鎊以上的住房交易停征印花稅一年。該計(jì)劃還包括：政府和房產(chǎn)開發(fā)商共同出資，向年收入在6萬英鎊以下的首次購房者提供最高相當(dāng)于新房?jī)r(jià)值1/3的無息貸款，期限最長(zhǎng)5年；政府將出資為數(shù)千個(gè)面臨抵押貸款拖欠風(fēng)險(xiǎn)的購房者提供幫助。此外，英國(guó)還將撥出65億英鎊，用于未來3年的公共住宅計(jì)劃。為了幫助房市盡早走出低迷和刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，英國(guó)央行今年以來連續(xù)降息，目前基準(zhǔn)利率已降至2%，為1951年以來最低水平。
在政府的大力干預(yù)和央行的空前降息舉措下，英國(guó)房市似有所穩(wěn)定。但部分分析人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)還是可能進(jìn)一步下跌，因?yàn)樾刨J市場(chǎng)依然蕭條、消費(fèi)者信心也嚴(yán)重不足。各銀行目前正忙于改善資產(chǎn)負(fù)債表，即使面對(duì)政府反復(fù)施壓，它們還是不愿放貸，即便是從政府獲得巨額緊急救助的蘇格蘭皇家銀行、萊斯銀行和蘇格蘭哈利法克斯銀行，也是口惠而實(shí)不至。
全英建筑協(xié)會(huì)表示，政府刺激措施對(duì)房市作用有限，只有當(dāng)英國(guó)經(jīng)濟(jì)真正復(fù)蘇，消費(fèi)者實(shí)際收入得以增長(zhǎng)時(shí)，房產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)回暖。此外，分析師們還普遍認(rèn)為，英國(guó)央行需要進(jìn)一步降息才能對(duì)深陷低谷的房市起到較大推動(dòng)作用。
德國(guó)房市形勢(shì)尚好
在今年的全球房產(chǎn)市場(chǎng)上，德國(guó)是為數(shù)不多的例外。德意志銀行旗下GSC地產(chǎn)基金總裁鄭驄日前向記者表示，德國(guó)房?jī)r(jià)無下跌之憂，百姓無房貸還款問題，“可以說2008年德國(guó)地產(chǎn)無危機(jī)”。
德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，德國(guó)房?jī)r(jià)仍以2.6%、2.8%和3.3%的速度加速增長(zhǎng)，同時(shí)新建房屋和建房審批數(shù)量不跌反升，德國(guó)地產(chǎn)并沒有趨冷跡象。
德意志銀行房產(chǎn)研究部主任托比亞斯·尤斯特日前撰文指出，“未來幾個(gè)月，德國(guó)房市仍會(huì)令人安心�！彼治稣f，過去幾年德國(guó)房?jī)r(jià)并沒有飛漲，因此目前沒有泡沫破滅的擔(dān)憂。此外，近幾年德國(guó)每年新建住房?jī)H20萬套左右，也不存在供給過剩問題。另外，他在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，“德國(guó)的房產(chǎn)信貸也是安全的，貸款者的信用狀況在貸款前就已進(jìn)行了嚴(yán)格檢查。”
當(dāng)然，在全球金融危機(jī)環(huán)境下，德國(guó)房產(chǎn)企業(yè)、地產(chǎn)中介及地產(chǎn)銀行、地產(chǎn)基金的日子也并不好過。德國(guó)阿瑞爾地產(chǎn)信貸銀行分析師郝鵬向記者表示，“德國(guó)房產(chǎn)類企業(yè)是金融危機(jī)的受害者，而不是肇事者，這一點(diǎn)與美國(guó)和歐洲其他一些國(guó)家有著本質(zhì)區(qū)別�！�
當(dāng)前德國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的困難，一方面是金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致百姓手頭緊，缺乏資金買房買地；另一方面是金融危機(jī)導(dǎo)致地產(chǎn)銀行、地產(chǎn)基金融資困難，地產(chǎn)企業(yè)資金面也隨之收緊。
郝鵬表示，在金融危機(jī)下，德國(guó)政府迅速采取了兩方面措施，確保金融危機(jī)不會(huì)演化成地產(chǎn)危機(jī)。首先，受惠于德國(guó)政府4800億歐元金融救市計(jì)劃，地產(chǎn)銀行成為直接受益者；其次，為防止出現(xiàn)地產(chǎn)基金贖回潮，政府強(qiáng)令所有開放式基金全部轉(zhuǎn)變?yōu)榉忾]式基金。
對(duì)于未來德國(guó)房市的發(fā)展，尤斯特表示，“即使在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，德國(guó)房?jī)r(jià)至少也會(huì)延續(xù)過去平穩(wěn)的狀態(tài)�！蓖瑫r(shí)一些新能源住房、低耗能房屋等可能受到歡迎，成為未來投資的重點(diǎn)。
(綜合本報(bào)駐巴黎記者蘆龍軍、駐倫敦記者陳文仙、駐法蘭克福記者郇公弟報(bào)道) |