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國務院房地產新政頒布已一月有余，調控效果如何？各方眾說紛紜，甚至互相矛盾：有消息稱調控已取得明顯成效，依據是房地產成交量大幅下降；但也有消息稱調控仍未取得明顯效果，理由是仍有樓盤逆市漲價。
這些矛盾的信息使公眾對樓市的認識進入“混沌期”，樓市走向不明，“看空”和“看漲”的博弈仍在繼續(xù)。
中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據顯示，4月下旬以來，國內不少城市新建商品住宅成交面積逐周下跌，但房價卻依然“堅挺”，呈現(xiàn)高位盤整態(tài)勢，甚至不乏逆市上漲的情況。種種跡象表明，尚不能對調控成效過于樂觀。這不但在考驗樓市新政效果，挑戰(zhàn)百姓的心理承受力，更在挑戰(zhàn)政府的耐心。
為什么開發(fā)商敢死扛房價甚至繼續(xù)漲價？緣何目前購房者與房地產開發(fā)商仍處于僵持狀態(tài)？
除房地產企業(yè)資金無憂、降價內生動力不足外，筆者以為更為重要的原因是，根據過去的經驗，他們認為一些地方政府并非真心調控樓市，在樓市調控影響到經濟增速以及資本市場時，地方政府會猶豫不決，弱化調控力度，已有措施執(zhí)行不嚴甚至會悄無聲息地退出。一些地方的調控政策力度遠低于預期似乎也驗證了這點：地方調控細則陸續(xù)出臺，卻似乎越來越顯“柔性”了。
房地產開發(fā)商的能量不可小覷，為了利益他們會使出各種招數(shù)，游說決策者，誤導公眾判斷，最終達到減弱樓市調控政策力度的目的。
就在人們議論新政效果有限、應該出臺更嚴厲的調控措施時，房地產調控可能導致中國經濟“二次探底”的聲音也開始出現(xiàn)了。有人公開指出，國家不會出臺更嚴厲的調控措施了；更有人認為，一旦房價企穩(wěn)或全球需求走軟，目前的一些緊縮政策就可能放松。2007年我國針對房地產市場出臺了一系列的調控措施，但隨后全球金融危機爆發(fā)，使得房地產調控不得不轉向，并未嚴格執(zhí)行。
2009年大力度的經濟刺激政策更是拯救了房地產市場。
筆者認為，房地產調控新政正處在一個關鍵時期，決策者的決心仍是關鍵。當公眾知道政策制定者會相機抉擇時，就會預期宏觀政策將出現(xiàn)動態(tài)不一致。而對于一個國家來說，政策的一致性和連續(xù)性是宏觀層面政府信用的重要體現(xiàn)。
5月26日國家稅務總局發(fā)布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題，以減少開發(fā)商通過虛報開發(fā)費用等方式來避稅的空間。這是為地產市場降溫的最新舉措，政策調控的“平靜期”似乎被打破。此次通知可以看作是2006
年有關通知的升級版，在不改變土地供應制度的前提下，要求比之前的規(guī)定更嚴格。
但該舉措的實施力度和效果同樣依賴于政策的一致性。其實早在2006年底，國稅總局就曾下發(fā)《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從2007年2月1日起全面清算土地增值稅，并規(guī)定了若干清算細則。但隨后國內房地產行業(yè)調控轉向，這一政策就沒有得到嚴格執(zhí)行。同樣，政府對如何處理囤地、“捂房”的開發(fā)商也早有相關規(guī)定，但同樣存在執(zhí)行不力的問題。
由此可知，調控政策能否見效，是否再出臺更嚴厲政策是一個方面，已出臺政策是否得到嚴格執(zhí)行則是另一個方面，尤其要防止部分政策后繼乏力甚至走樣變形。同時，對于“國十條”中提到的房地產稅收政策問題，既是稅制改革的內容，又是樓市調控的重要手段，更不應因阻力大而退縮。因為正如有關專家所指出的那樣，房產稅或物業(yè)稅是一個健康市場必不可少的稅種。只有開征了此類稅種（前提條件是設計要合理)，樓市才談得上公平公正，供需雙方才是平等的，需求才是真實的，發(fā)展才是有序的，投機才可被遏制。
（作者單位：中國農業(yè)銀行戰(zhàn)略管理部） |