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中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)10年會(huì)再番兩翻，其理由是：第一、現(xiàn)在說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，是因?yàn)橹袊?guó)當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度沒(méi)有同老百姓的收入增長(zhǎng)同步，也說(shuō)是說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)老百姓的收入水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的水平，因此，當(dāng)前房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)是有一定的泡沫成份，那么房產(chǎn)價(jià)格的合理區(qū)間是多少？我認(rèn)為回歸到2009年初的水平是相對(duì)正常的，房產(chǎn)價(jià)格若以今年4月份價(jià)格為基礎(chǔ)下降30%都是理性的，其下降的比例只是讓房產(chǎn)價(jià)格回歸到正常漲價(jià)區(qū)域內(nèi)，如果房產(chǎn)價(jià)格回歸到2009年初的價(jià)格水平，政府還會(huì)出臺(tái)政策打壓房地產(chǎn)嗎？肯定不會(huì)，原因是再打壓，房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)真正的價(jià)格拐點(diǎn)，到時(shí)，中國(guó)將會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似美國(guó)一樣的次貸危機(jī)，并可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，影響的不僅是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，還會(huì)大量增加政府赤字、銀行不良率大幅增加甚至破產(chǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)出現(xiàn)從未有過(guò)的經(jīng)濟(jì)衰退，這是任何人都不愿看到的。
我們一方面分析房產(chǎn)價(jià)格應(yīng)回歸到理性的價(jià)格區(qū)間，另一方面也應(yīng)看到房地產(chǎn)價(jià)格回歸后并不會(huì)因此而停止上漲，若調(diào)整到位后，這很大程度要看政府政策的力度和尺度，若力度和尺度適度，房?jī)r(jià)回歸到位后，還會(huì)重起升勢(shì)，近過(guò)一段波動(dòng)后，中國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格還會(huì)隨著物價(jià)的上升而持續(xù)上升，只要其上升速度符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和通漲的上升速度。如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)按年平均10%左右的增長(zhǎng)速度來(lái)測(cè)算，10年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量將會(huì)再番一翻，中國(guó)GDP總量將會(huì)達(dá)10萬(wàn)億美元。10年內(nèi)，中國(guó)的人民幣將出現(xiàn)大幅度的升值，10年，預(yù)測(cè)人民幣會(huì)升值一倍，若能實(shí)現(xiàn)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)總量將會(huì)達(dá)20萬(wàn)億美元，超過(guò)美國(guó)，成為世界第一。而房產(chǎn)的走勢(shì)會(huì)快于物價(jià)的走勢(shì)和GDP的增速，因此，未來(lái)10年中國(guó)房產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)2倍，也就是情理中的事，也是大家都能接受的增長(zhǎng)趨勢(shì)。
當(dāng)前房產(chǎn)調(diào)控政策不準(zhǔn)確
房產(chǎn)價(jià)格由三個(gè)方面決定。供給、需求、成本。調(diào)整房產(chǎn)價(jià)格不應(yīng)只從需求這項(xiàng)單一因素進(jìn)行調(diào)整，而是綜合調(diào)整三方面因素，供給上：應(yīng)增加土地供給，打擊握盤(pán)惜售、烘抬房?jī)r(jià)行為，政府要合理安排土地供給，不應(yīng)上廟政府不管下廟政府的發(fā)展問(wèn)題；成本上：政府不應(yīng)把土地收入作為財(cái)政收入的主要來(lái)源，土地的招拍掛形式應(yīng)該變改，由于土地是稀缺資源，因此，這種招拍掛形式只會(huì)推高地價(jià)，從而成為推高房?jī)r(jià)的“無(wú)形之手”；需求上：應(yīng)調(diào)整過(guò)渡性的房產(chǎn)投機(jī)行為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，需求調(diào)整不應(yīng)是政府調(diào)整的主要手段，因?yàn)椋还苁亲宰⌒孕枨�、還是投資性需求，只要不是過(guò)渡性的投機(jī)需求行為，需求都是合理的。房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整終究還是以市場(chǎng)調(diào)整為主，股票市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)行為和價(jià)格的起伏都是由市場(chǎng)在說(shuō)話，并不是價(jià)格上漲過(guò)高，政府就出臺(tái)政策限制購(gòu)買(mǎi)股票；黃金市場(chǎng)也如此，總會(huì)有一雙無(wú)形的手在調(diào)整市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)。
房產(chǎn)剛性的需求是始終存在，如果用行政手段來(lái)打壓這種需求，一旦這種被人為壓抑的需求爆發(fā)，將會(huì)引發(fā)又一輪的房?jī)r(jià)大幅度上漲和市場(chǎng)的恐慌。而出現(xiàn)投資性需求也是因?yàn)樵谖覈?guó)投資渠道潰泛，而資金的流動(dòng)性又比較充分，再加上中國(guó)的儲(chǔ)畜率世界第一，通貨膨脹成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律，老百姓找不到更好的、更多的保值、增值渠道，因此，房產(chǎn)也就成為了老百姓保值、增值的理想投資品。
房?jī)r(jià)上漲是成本推動(dòng)的必然結(jié)果
房地產(chǎn)成本有三個(gè)主要方面：一是土地成本、二是建筑成本、三是勞動(dòng)力成本。我們先來(lái)說(shuō)說(shuō)土地成本，目前我國(guó)房?jī)r(jià)構(gòu)成比例為，地價(jià)占40%、建造成本占30%、建筑材料價(jià)格占20%、稅費(fèi)占10%，地價(jià)在房?jī)r(jià)中起主導(dǎo)作用。地價(jià)作為開(kāi)發(fā)成本最大的部分，地價(jià)大幅上漲必然推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲。那么地價(jià)會(huì)不會(huì)降下來(lái)呢！我認(rèn)為很難，就是政府推行了土地的“年租制”，中國(guó)的土地價(jià)格仍將會(huì)高起。住宅土地供給數(shù)量在短期內(nèi)是固定的，其價(jià)格彈性很小甚至為零，由于土地供給數(shù)量一定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想取得土地，必然愿意付出較高的價(jià)格，而作為土地出讓者的地方政府，又想從數(shù)量一定的土地中取得更大的收益，兩種力量的共同作用下，就拉動(dòng)了土地價(jià)格的上漲。但是長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)城市化進(jìn)程中對(duì)綠地、公共設(shè)施、工業(yè)用地等非住宅用地的需求會(huì)遠(yuǎn)高于對(duì)住宅房屋的需求，同時(shí)并非土地都能用于建設(shè)房子，原因是土地的位置具有固定性，地區(qū)間土地市場(chǎng)不能互相調(diào)節(jié)，因此土地市場(chǎng)的區(qū)域特性明顯，而經(jīng)濟(jì)活躍、土地市場(chǎng)規(guī)范、土地需求量大、土地的供求矛盾也就越突出，城市化率高的地區(qū)土地的成本會(huì)越來(lái)越貴。
建筑成本也會(huì)越來(lái)越高。從2003年底開(kāi)始，受?chē)?guó)際鋼材價(jià)格的影響，國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格的上漲幅度較大，最高時(shí)達(dá)到20%。一般來(lái)說(shuō)，鋼材價(jià)格占房地產(chǎn)建筑成本
10%-20%。鋼材價(jià)格的上漲，僅能夠影響房地產(chǎn)全部成本的1%左右；盡管當(dāng)前出現(xiàn)的鋼材、水泥等產(chǎn)能的過(guò)剩，主要是需求還沒(méi)能有效的跟上，通過(guò)壓縮產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)，讓供給和需求同步，在同步的基礎(chǔ)上，鋼材、水泥的成本終會(huì)受基礎(chǔ)原材料成本的上升而上漲。
勞動(dòng)力成本上升是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。從宏觀面來(lái)看，我國(guó)正進(jìn)入一個(gè)生產(chǎn)要素成本周期性上升的階段，這是任何一個(gè)國(guó)家在發(fā)展中都將面臨的問(wèn)題。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到目前這個(gè)階段，人均GDP達(dá)到
2000美元以后，多種生產(chǎn)要素價(jià)格走勢(shì)都出現(xiàn)了明顯的上漲趨勢(shì)，從資源性的土地價(jià)格、能源、基礎(chǔ)原材料等資源到生活必須品的糧食、蔬菜等都在大幅上升。物價(jià)的上升必然帶來(lái)勞動(dòng)力工資收入水平的上升，中國(guó)從20世紀(jì)80年代到本世紀(jì)初的20多年時(shí)間里，如果剔除通貨膨脹的因素，勞動(dòng)力工資漲幅并不大，原因是在過(guò)去中國(guó)主要采取的是低工資戰(zhàn)略，勞動(dòng)力工資幾乎沒(méi)有什么增長(zhǎng)。但經(jīng)過(guò)30年的改革開(kāi)放，目前勞動(dòng)力待遇問(wèn)題已經(jīng)成為國(guó)家戰(zhàn)略問(wèn)題，也就是說(shuō)，收入差距的加大已成為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要社會(huì)問(wèn)題，必須將這種差距由不平衡轉(zhuǎn)向平衡發(fā)展，因此，我國(guó)低價(jià)勞動(dòng)力無(wú)限供給的格局已經(jīng)發(fā)生了變化，這種變化是歷史性的，是中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了一定階段(人均GDP提高了)的必然結(jié)果。其次，全球經(jīng)濟(jì)一體化，輸入型通貨膨脹導(dǎo)致人力成本的上升。近年來(lái)各國(guó)均出現(xiàn)了不同程度的物價(jià)上漲，全球初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格的波動(dòng)對(duì)我國(guó)的影響越來(lái)越大。隨著我國(guó)工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，對(duì)全球初級(jí)產(chǎn)品的依賴(lài)性也越來(lái)越高，全球初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格的上升必然導(dǎo)致國(guó)內(nèi)初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格的上升，并推動(dòng)企業(yè)成本包括勞動(dòng)力成本的上升。
同歐美發(fā)達(dá)國(guó)家比，我國(guó)的勞動(dòng)力價(jià)格還是非常的低。
供需不平衡將持續(xù)推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲
我們來(lái)算算賬，中國(guó)目前有13億人口，按一家三口擁有一套90平米（人均30平米）的房子（小康、富裕水平），中國(guó)需要4.3億套房屋，387億平米的房屋需求量，當(dāng)然這些需求量并非都能得到滿足，因?yàn)椋谥袊?guó)，房地產(chǎn)的需求是不平衡的，剛畢業(yè)的大學(xué)生、新婚夫婦、農(nóng)民工、低收入家庭等對(duì)房屋具有剛性需求，但他們卻買(mǎi)不起房子。有錢(qián)人買(mǎi)了一套、二套、三套，依然想把手里錢(qián)來(lái)買(mǎi)房，一是因?yàn)樵谥袊?guó)的投資渠道太窄，老百姓資金沒(méi)有更多的投資渠道；二是房屋具有抗通漲的能力；剛性需求的人不見(jiàn)得有錢(qián)，彈性需求的人一定有錢(qián)，彈性需求是拉動(dòng)本輪房?jī)r(jià)上漲的主體。而中國(guó)的城市人口在6.5億人，且呈快速增長(zhǎng)過(guò)程，預(yù)計(jì)未來(lái)10年中國(guó)城市人口將增加到10億，這10億人中，我們假設(shè)有一半的人住商品房，有20%的人住簡(jiǎn)陋房屋，30%住公租、廉住房和租賃房。50%的人就是5億人，按每三人需有一套90平米（人均30平米），就需要1.7億間住房153億平米。截止目前，中國(guó)現(xiàn)在有多少住房？當(dāng)前我國(guó)的真實(shí)住房情況如何？根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《2008年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2008年底，中國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)有住房建筑面積總量為124億平方米左右，當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口6.07億人（戶籍人口加居住半年以上的常住人口）。暫且不說(shuō)這組數(shù)據(jù)的真實(shí)性，因?yàn)�，我�?guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字都是按照投資渠道由基層單位層層報(bào)上來(lái)的，沒(méi)有正規(guī)呈報(bào)單位。
而這些房屋數(shù)字中，第一、小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量就相當(dāng)驚人，北京有人估計(jì)大概占了20%左右，深圳這樣的城市占的比重就更高，有的高達(dá)40%﹑50%。2007年建設(shè)部副部長(zhǎng)鹿心社指出，截至2007年上半年，全國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米，相當(dāng)于2007年地產(chǎn)銷(xiāo)售高峰時(shí)期的十年銷(xiāo)售量。到現(xiàn)在又增加了幾億平方米，至少已超過(guò)70多億平方米﹑七八千萬(wàn)套住房。而1997~2008年12年間，全國(guó)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的商品住宅竣工面積總共不過(guò)69.5億平方米；銷(xiāo)售面積38.55億平方米，也就是說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房比開(kāi)發(fā)商建設(shè)和銷(xiāo)售的商品住宅面積還大得多。第二、違章建筑�，F(xiàn)在全國(guó)有多少違章建筑，沒(méi)法統(tǒng)計(jì)，起碼數(shù)以十億計(jì)。違章建筑分兩種，一種是大量有權(quán)有錢(qián)的人利用權(quán)勢(shì)占?jí)K地私建的房子，大都是豪宅﹑別墅；另一種是其它有些單位建房分給職工的﹑私人自建房的難以統(tǒng)計(jì)的也很多。第三、2.3億進(jìn)入城市常住的農(nóng)民工絕大多數(shù)進(jìn)城已超過(guò)半年，很多都已打工十幾年20幾年了，已經(jīng)列入了城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)范圍。但并沒(méi)有屬于自已的房子，他們的需求量大約在40億平方米。第四、2000~2009年我國(guó)畢業(yè)大學(xué)生人數(shù)共計(jì)3275萬(wàn)人，其中至少有一千多萬(wàn)人是漂在城市中租房打工，買(mǎi)不起房，只能租很小的“蝸居”，當(dāng)“蟻?zhàn)濉�。在買(mǎi)了房的居民中，又有幾千萬(wàn)人背負(fù)著四萬(wàn)億元房貸，在當(dāng)“房奴”。第五、中國(guó)目前面臨60%以上的房子需要改造。
由此看來(lái)未來(lái)10年，中國(guó)對(duì)住房的剛性需求大約在216億平方米，按50%的需求計(jì)算，也需要房屋108億平方米，而中國(guó)每年新建城市住宅5-6億平方米，10年可建60平方米，供給同需求的不平衡在未來(lái)將會(huì)越來(lái)越加劇。因此，供需的不平衡將必然持續(xù)推動(dòng)中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲。
資金的流動(dòng)性過(guò)剩加劇房?jī)r(jià)的上升
流動(dòng)性過(guò)剩。國(guó)務(wù)院選在此時(shí)出臺(tái)“民間投資36條”，意在靠啟動(dòng)并擴(kuò)大民間投資來(lái)接替中央投資的“4萬(wàn)億”計(jì)劃。解決流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題，必須將民間資金引導(dǎo)到其它的投資領(lǐng)域，目前整個(gè)經(jīng)濟(jì)的回升主要是靠4萬(wàn)億刺激政策拉動(dòng)，這方面國(guó)有投資貢獻(xiàn)很大，但是民間投資貢獻(xiàn)有限，而民間投資啟動(dòng)才是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力，也是解決當(dāng)前資金過(guò)剩而大量堆積在房地產(chǎn)行業(yè)，形成房地產(chǎn)的投機(jī)的有效方法。從央行5月11日公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，M1和M2增速的反剪刀差在4月份進(jìn)一步擴(kuò)大。M2增速4月回落至21.48%，而M1增速4月則反彈至31.25%。反剪刀差由此達(dá)到9.77個(gè)百分點(diǎn)。反剪刀差的擴(kuò)大，反映了存款活期化加大的趨勢(shì)。因此，一方面民間資金未有效的使用，另一方面由于負(fù)利率的存在，使存款活期化的趨勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)重，使得資金流動(dòng)性加劇，通貨膨脹再次成為市場(chǎng)熱議的話題。只要過(guò)剩的資金無(wú)去路，房子將一直會(huì)成為資金流向的聚集地。 |