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隨著12月31日房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)惠政策時(shí)限的日益臨近，有關(guān)取消交易稅費(fèi)優(yōu)惠和上調(diào)房貸最低利率優(yōu)惠的報(bào)道不絕于耳，對于其存廢的爭議成為焦點(diǎn)。
去年底為了擺脫經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，國家決定實(shí)施房地產(chǎn)交易稅費(fèi)優(yōu)惠以及降低房貸利率優(yōu)惠至最低7折以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量價(jià)齊升的現(xiàn)象，周二統(tǒng)計(jì)局公布的10月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.9%，漲幅比9月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第5個(gè)月出現(xiàn)漲幅擴(kuò)大的現(xiàn)象。
房地產(chǎn)市場的回暖在一定程度上幫助宏觀經(jīng)濟(jì)得以迅速走出谷底，但由此伴隨而來的則是原本就十分突出的房價(jià)收入比這一矛盾在部分大城市體現(xiàn)的更為明顯，因此不少市場人士均認(rèn)為，房地產(chǎn)優(yōu)惠政策到期不應(yīng)考慮延續(xù)。
去年的房地產(chǎn)交易稅費(fèi)優(yōu)惠覆蓋面極大，對于二套房的房貸利率在實(shí)際執(zhí)行中放松的跡象也十分明顯，由此帶動(dòng)了投資性購房的再度升溫，而投資性購房這一因素原本就是推動(dòng)部分大城市房價(jià)走高的重要力量。盡管有部分投行的研究人員認(rèn)為投資性購房也是房產(chǎn)需求的一個(gè)重要組成部分，但在目前國內(nèi)現(xiàn)實(shí)的社會環(huán)境下，過高的投資性購房占比會顯著激化社會矛盾，加重大城市普通居民的購房難度，在保障性住房尚未成為覆蓋低收入居民住房需求的主要力量的時(shí)候，過高的投資性購房比例顯然不符合全社會的利益，因此，無論是交易稅費(fèi)亦或是二套房貸利率方面，在年底到期的均不應(yīng)再給予優(yōu)惠，以免繼續(xù)推高投資性購房的占比，產(chǎn)生更大的房地產(chǎn)泡沫。
但與此同時(shí)，對于居民首次購房或者換購改善性住房的，交易稅費(fèi)和利率上的優(yōu)惠仍應(yīng)考慮延續(xù)。應(yīng)當(dāng)看到，去年以來交易稅費(fèi)的下降和利率上的優(yōu)惠在一定程度上降低了普通居民的購房負(fù)擔(dān)，如果在年底到期時(shí)不再延續(xù)，在目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，只會變相加重居民實(shí)際的購房總體支出，進(jìn)一步推升房價(jià)收入比的數(shù)值。從歷史的經(jīng)驗(yàn)看，以高交易稅費(fèi)和利息負(fù)擔(dān)壓制居民的購房需求，只會將剛性需求的時(shí)間暫時(shí)延后，一旦市場環(huán)境出現(xiàn)改變，房價(jià)短期之內(nèi)就會大幅攀升，這一點(diǎn)在2007年和2009年的上海房地產(chǎn)市場都有過非常明顯的表現(xiàn)。
除了在對于居民的房地產(chǎn)交易優(yōu)惠政策上面要體現(xiàn)有保有壓之外，對于房地產(chǎn)商也應(yīng)采取類似的政策，以進(jìn)一步推動(dòng)中低價(jià)商品房和保障性住房的建設(shè)。雖然國家在去年4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激政策中對于保障性住房著力甚多，但從今年以來的實(shí)施結(jié)果看，效果卻并不理想，截至8月底的全國保障性住房完成投資率僅為23.6%，地方政府政策執(zhí)行不力難辭其咎。為了保證財(cái)政收入，地方政府今年以來更傾向于大幅批租商品房用地，而非在需要大量財(cái)政支出的保障性住房上投入精力，在這種情況下，原本就十分突出的中低收入居民購房難進(jìn)一步出現(xiàn)升溫。
在流動(dòng)性極度寬松的情況下，房地產(chǎn)商天價(jià)拿地后囤積的現(xiàn)象重燃，值得注意的是，隨著一大批內(nèi)資地產(chǎn)商赴港上市，土地儲備多寡成為其估值和吸引境外投資者的重要籌碼，由此進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)商拿地的熱情，比如近期拿下上海迪斯尼地塊的開發(fā)商據(jù)報(bào)道就是為此進(jìn)行準(zhǔn)備，如果不能對這一現(xiàn)象加以重視，采取適當(dāng)?shù)拇胧┒糁朴萦业牡赝鯛幇詰?zhàn)，2007年地王頻現(xiàn)之后的市場蕭條恐怕又會重新顯現(xiàn)。因此，政府必須通過適當(dāng)?shù)恼吖膭?lì)房地產(chǎn)商更多的將精力放在保障性住房方面，對于大量囤積土地而不開發(fā)的地產(chǎn)商，在融資途徑等方面應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格加以限制，以防止類似的現(xiàn)象重復(fù)出現(xiàn)，形成更為巨大的房地產(chǎn)泡沫。
筆者以為，目前的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策如果到期一刀切，對普通居民可能有一定影響，但如果不加區(qū)分的一概延續(xù)，也不具備實(shí)際的可行性，如何做到有保有壓，使房地產(chǎn)這一行業(yè)在繼續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升的同時(shí)，不再激化目前社會上的住房難這一矛盾，是決策者應(yīng)當(dāng)深思熟慮的問題。
（作者系東航金融注冊金融分析師） |