今后，北京拆遷的貨幣補償，將全面實行新標(biāo)準(zhǔn)，補償金額將參照市場價評估確定。市住建委近日發(fā)布《關(guān)于進一步做好本市城市房屋拆遷安置和補償工作的若干意見》，規(guī)定拆遷區(qū)域的貨幣補償基準(zhǔn)價格，必須公示7天。該《意見》已于本月15日開始實施。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，拆遷成本提高必然帶來土地一級開發(fā)成本提高，一級開發(fā)成本要占地價的60％至70％，而地價占到房地產(chǎn)成本的一半，“因此可以說，拆遷成本增高必然推動房價升高�！保ā缎戮﹫蟆�6月17日）
今年4月，北京西長安街沿線拆遷就首次采用了“市場價格評估”方式進行補償。只不過，這次北京市將全面啟動按市場價進行拆遷補償?shù)男蚰�。這依然對許多地方的拆遷具有借鑒意義。因為按市場價進行相關(guān)補償，并進行一定時間的公示，其根本宗旨自然是使拆遷戶的基本利益不因不當(dāng)拆遷而受到侵害；同時，補償?shù)暮侠硇愿资共疬w過程中頻頻出現(xiàn)的拆遷戶與開發(fā)商之間的長期對峙得到及時化解。
當(dāng)然，拆遷按市場價格進行補償，必然會導(dǎo)致拆遷成本提高，進而會帶動商品房價格的提高。陳云峰這一觀點看似不無道理，但細究起來，卻未必如此。
首先，拆遷按市場價進行補償，是保障拆遷戶權(quán)益的題中應(yīng)有之義。北京市這一政策并非來自哪個部門的恩賜，而是市場化的必然結(jié)果。此前，一些地區(qū)的拆遷價格缺乏市場依據(jù)，嚴(yán)重侵犯了拆遷戶利益，因而導(dǎo)致拆遷過程中糾紛不斷、沖突頻發(fā)。顯然，市場化拆遷價格更有利于拆遷戶與開發(fā)商進行理性博弈。
其次，拆遷價格市場化會導(dǎo)致一級開發(fā)成本提高，并帶動房地產(chǎn)成本提高，但由拆遷價格市場化帶來的房地產(chǎn)成本提高是有限的。真正讓房地產(chǎn)成本提高的，其實是開發(fā)商與一些政府官員間存在的隱性交易。不是有開發(fā)商已公開承認，房地產(chǎn)成本的30％左右完全是隱性成本嗎？倘若這部分隱性成本能去除，那現(xiàn)行高房價還有下調(diào)的巨大空間。
第三，現(xiàn)行房地產(chǎn)成本的具體數(shù)據(jù)依然是個謎。在權(quán)威部門的調(diào)查結(jié)果出爐前，它仍然是某些開發(fā)商的文字游戲，考慮到開發(fā)商的逐利性，其披露的數(shù)字很可能是有利于自己而不利于消費者的。
正是綜合考慮上述因素，筆者以為，拆遷價格的市場化或許會導(dǎo)致房地產(chǎn)成本的小部分提高，但輕率地斷言它會推高房價，多少讓人們看到了開發(fā)商對于市場化拆遷價格的心不甘情不愿。如果讓房地產(chǎn)業(yè)存在的權(quán)力尋租與腐敗最小化，即使拆遷市場化，對現(xiàn)行房價也幾乎沒有任何影響。 |
|