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　　[開場(chǎng)白] 最近一段時(shí)間，有關(guān)“歐洲向閑置房開戰(zhàn)”的消息引發(fā)了眾人的關(guān)注，針對(duì)我國一些城市存在的大量空置商品房和一直在高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)，也有人士建議用征稅方式對(duì)其“下藥”，以更有效地調(diào)控房?jī)r(jià)，提高社會(huì)資源的利用率。這種方式是否可行？大家不妨參與討論。

商品房空置面積增長(zhǎng)

　　國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)外公布的6月份“國房景氣指數(shù)”顯示，截止到6月末，全國商品房空置面積為1.27億平方米，增長(zhǎng)2.2%。其中，空置商品住宅6425萬平方米，下降2.1%；空置辦公樓810萬平方米，增長(zhǎng)6.8%；空置商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3934萬平方米，增長(zhǎng)3.4%。
　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析認(rèn)為，空置房面積的增加是由于多種原因造成的，如戶型設(shè)計(jì)不合理、價(jià)格與區(qū)位不匹配或項(xiàng)目定價(jià)超出了目標(biāo)購房客戶的購買力等。2008年以來，全國空置房面積的增加正是建立在供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的背景下形成的。
　　王英男解釋說，2007年樓市銷售火暴、房?jī)r(jià)快速攀升，項(xiàng)目定價(jià)已完全脫離了成本加利潤(rùn)的原則，而是對(duì)比周邊其他項(xiàng)目的價(jià)格而定，利潤(rùn)率的增加令開發(fā)商出現(xiàn)惜售心態(tài)，囤積房源，高點(diǎn)拋售，去年空置房產(chǎn)生的原因多在于此。而隨著2007年4季度以來，購房人的消費(fèi)能力漸漸無法跟上瘋漲的房?jī)r(jià)，消費(fèi)力不足導(dǎo)致的購房需求緩慢下降，成為了空置房形成的主因，空置房增加的成因發(fā)生了顯著變化。
　　北京千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟認(rèn)為投資炒房行為也是造成商品房空置面積增加的一個(gè)重要原因。她說，自從1998年住宅商品化以來，全國樓市取得了飛速的發(fā)展，而與此同時(shí)，樓市漸漸成了獲取高額回報(bào)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，成為投資、儲(chǔ)備財(cái)富的一大工具，漸漸產(chǎn)生了一批以房屋為牟利工具的人群——炒房客，在商品房初期發(fā)展的這十年間，諸多城市的“炒房運(yùn)動(dòng)”愈演愈烈，投機(jī)客、開發(fā)商為此樂此不疲，城市的住房利用率急劇降低，一人戶下占有多套房產(chǎn)資源的情況屢見不鮮。
　　常淑娟也指出，空置房的大面積出現(xiàn)，給樓市的健康發(fā)展帶來了一系列的影響，正是因?yàn)橥稒C(jī)行為的大幅增加，導(dǎo)致很多城市住宅市場(chǎng)的供需比例出現(xiàn)失衡，從而成為導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的重要原因之一。

專家說征稅時(shí)機(jī)不成熟

　　針對(duì)空置房過�？赡軒�來房?jī)r(jià)虛漲等問題，有人士建議針對(duì)空置商品房征稅，對(duì)此，接受記者采訪的專家認(rèn)為，目前針對(duì)空置房征稅時(shí)機(jī)并不成熟。
　　社會(huì)科學(xué)院金融所研究員尹中立告訴記者，在歐美，總體上是基于打擊對(duì)房地產(chǎn)的囤積和提高土地資源的利用效率才采取空置房征稅。他說：“空置房征稅的意義是為了提高土地使用效率，是住房制度的一個(gè)組成部分，體現(xiàn)出的是住房公平的需要�！�
　　尹中立指出，空置房征稅的實(shí)際操作存在一定難度，征收空置稅的前提是建立個(gè)人房產(chǎn)權(quán)屬與信用數(shù)據(jù)信息資源共享的平臺(tái)，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和查詢體系，而目前這些配套的體系我們還沒有建立。此外，稅率多少如何界定才較為合適也是一個(gè)問題。他強(qiáng)調(diào)說：“目前在我國實(shí)行空置房征稅時(shí)機(jī)還不太成熟�！彼�認(rèn)為目前我國市場(chǎng)還存在遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅等更重要的問題有待解決。
　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國強(qiáng)說，當(dāng)前對(duì)空置房的理解并不完全一致，無論是在界定或是在具體操作層面上都會(huì)遇到很多問題。同時(shí)，在未來開征物業(yè)稅的時(shí)候可能會(huì)將空置房征稅問題加以考慮。

業(yè)內(nèi)之人支招空置房治理

　　對(duì)于具體如何治理空置商品房，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士也給出了具體建議。
　　王英男認(rèn)為，在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未全面市場(chǎng)化的背景下，治理空置房宜疏不宜堵。對(duì)于空置時(shí)間較長(zhǎng)的房屋，如空置2至3年以上，可以肯定，已經(jīng)不存在開發(fā)商囤房惜售的因素，那么如何加快推向市場(chǎng)，來解決部分還未得到滿足的居民住房需求，提高使用效率成為解決問題的關(guān)鍵。
　　他建議政府相關(guān)部門與持有空置房的開發(fā)商協(xié)商，以較低的價(jià)格打包收購，經(jīng)過改造后銷售或出租給保障性群體，一方面相比新建住房加快了供應(yīng)效率，且可挖掘的供應(yīng)潛力相對(duì)較大，能夠即時(shí)增加保障性住房的供給；另一方面，開發(fā)商的資金沉淀問題也能得到有效的解決。
　　北京“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，一方面，控制空置房的增量面積，是解決空置房增長(zhǎng)過快問題的根本。他說，政府應(yīng)該有效合理地實(shí)現(xiàn)商品房建設(shè)規(guī)劃，避免同區(qū)域在短時(shí)間內(nèi)大幅度增加商品房供給量或投資過多，出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象，變成將來的空置房。
　　另一方面，除了控制空置房的增量面積外，快速消化現(xiàn)有空置房，將其基數(shù)減少到最小化，也是有效地解決空置房增長(zhǎng)過快的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。
　　對(duì)于如何消化現(xiàn)有空置房，金育松認(rèn)為可以從三方面入手，首先，建立權(quán)威的空置房信息網(wǎng)，加大空置房的信息披露，促進(jìn)市場(chǎng)上的有效需求與空置房之間做到最大匹配；其次，實(shí)現(xiàn)銷售模式及空置房管理辦法的多樣化，促進(jìn)空置房實(shí)現(xiàn)最大程度上的利用率。比如采取“以租代售”、“租售兩全”等新的銷售模式，讓空置房在空置期依然產(chǎn)生價(jià)值；再次，通過一些政策措施刺激空置房的消化。

大家談 對(duì)癥下藥      ■ 莊聲 　　一邊大量空置，一邊供不應(yīng)求，在房地產(chǎn)漲價(jià)漲得人們買不起房的時(shí)候，空置房收稅的話題又一次浮出水面。 　　所謂空置稅，是針對(duì)空置房而征收的稅款。對(duì)于不自用又不出租的房屋，通過征收空置稅，可以迫使房主將房子賣出或出租，以增加市場(chǎng)的供應(yīng)量。 　　民用房屋的空置率居高不下，是十分嚴(yán)重的資源消耗。不管是開發(fā)商囤房，還是炒房客囤房，凡是空置房都在浪費(fèi)社會(huì)資源�，F(xiàn)在，房屋閑置已經(jīng)成為一種“全球病”，世界各國都普遍存在。對(duì)此，歐美國家正在以極其嚴(yán)厲的手段，向閑置房開刀。 　　我國房屋空置要不要收稅？眾說紛紜。我國對(duì)開發(fā)商的囤地囤房行為已有明確的規(guī)定，從收取空置費(fèi)直至沒收土地。但對(duì)于已賣出的房屋，以及投資房來說，目前并無措施。有觀點(diǎn)說，應(yīng)該征稅，以強(qiáng)制的方式增加其持有成本，也有人認(rèn)為征稅不好操作，應(yīng)以收物業(yè)稅比較合適。其實(shí)，費(fèi)改稅后，會(huì)迫使開發(fā)商及時(shí)開發(fā)土地。由于利用稅收來調(diào)控囤地現(xiàn)象，具有很強(qiáng)的精準(zhǔn)度，再加上稅務(wù)部門的征管力度加強(qiáng)，非法囤地現(xiàn)象自然迎刃而解。 　　土地持有稅在國外早已有成功范例。比如日本從1992年開始征收地價(jià)稅，很快就平息了本國的囤地現(xiàn)象，為結(jié)束日本房地產(chǎn)泡沫，立下頭功。其他一些國家也有類似的措施，實(shí)踐證明該做法對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)有積極作用。 　　筆者以為，就我國目前房地產(chǎn)狀況來說，對(duì)空置房收稅，應(yīng)該有效而現(xiàn)實(shí)，即使不能像日本那樣迅速結(jié)束房地產(chǎn)泡沫，多少可以增加商品房市場(chǎng)供給，對(duì)于囤地囤房、投機(jī)炒作現(xiàn)象會(huì)有一定的抑制作用。供給增加，房?jī)r(jià)也將趨于合理。 網(wǎng)友之聲 　　■ 房?jī)r(jià)這么高，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家說，這是市場(chǎng)所決定的，因?yàn)楣┎粦?yīng)求。土地是稀有資源，用一塊少一塊。可是那么多房子都空著，因?yàn)橛绣X人買了不住，資源浪費(fèi)不說，讓買不起房的人看了心里很難受。房子真的供不應(yīng)求了？還是哪里出了問題？為什么有人有那么多房子空著，又有那么多人買不起房？還讓房?jī)r(jià)那么高？ 　　■ 若對(duì)空置房征稅那太好了！如果再明確一下購置房不能空置那將更好。 　　■ 出現(xiàn)大量的閑置和空置房屋的原因，是經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成的。如果推出物業(yè)稅，用強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)杠桿在保有環(huán)節(jié)上，用稅收的形式進(jìn)行制約，那么這種浪費(fèi)現(xiàn)象馬上會(huì)消失。 　　■ 房屋沒有得到有效的供應(yīng)，大量閑置房屋掌握在少數(shù)富人手中，導(dǎo)致了住房分配不公，客觀上造成了房屋供給緊張，房?jī)r(jià)上漲。 　　■ 我覺得政府就應(yīng)該學(xué)習(xí)西方國家那樣，對(duì)空置房征稅，或采取其他措施，提高現(xiàn)有房屋的使用效率。為什么有些人一說房?jī)r(jià)就說國外的房?jī)r(jià)有多高，要接軌，可一說國外的做法，就馬上說不符合國情，或時(shí)機(jī)不對(duì)。 　　■ 這法子不錯(cuò)，值得推廣！但這項(xiàng)政策下利益受損的人，大部分是精英階層……可想而知，政策執(zhí)行的難度和可能遇到的非議！ 　　■ 房子是商品，但它是一種特殊的商品，因?yàn)樗�關(guān)系著千家萬戶的住房問題。不能說誰有錢誰就可以霸占幾套甚至幾十套。沒錢就得睡馬路。政府在這里就應(yīng)該起到調(diào)節(jié)和監(jiān)督的作用。對(duì)空置房收稅是一種措施，空置多少時(shí)間就可以讓陌生人住也是一種措施。 　　(據(jù)新華網(wǎng)) 背景鏈接

西班牙《起義報(bào)》7月14日發(fā)表文章，題目是“歐洲向閑置房開戰(zhàn)”，文章摘要如下。 　　荷蘭奈梅亨市政府向無房者免費(fèi)提供私人閑置房，這在歐洲并不少見。荷蘭法律允許人們?nèi)胱￠e置一年以上的空房，而空房業(yè)主也愿意在政府的協(xié)調(diào)下無償提供這些住房，因?yàn)槿绻�他們希望自己房屋中突然出現(xiàn)的“不速之客”搬走，必須證明其住房的閑置時(shí)間還未超過12個(gè)月。 　　瑞典針對(duì)閑置房的措施則更為有力，為了遏制閑置房數(shù)量上升的趨勢(shì)，除了加強(qiáng)租賃服務(wù)外，瑞典政府甚至將無人居住的住房推倒。政府出此下策主要是認(rèn)為閑置房的增加提高了政府保護(hù)下的租賃房屋的價(jià)格，使得公共支出激增。 　　通過這些措施，荷蘭和瑞典成為了歐盟國家中房屋閑置率最低的兩個(gè)國家，均不超過2%。 　　此外，英國、意大利、法國、丹麥和德國也采取了強(qiáng)有力的措施，向閑置房開戰(zhàn)。 　　在德國，業(yè)主必須使空房得到重新利用，在房屋閑置率超過10%的市鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣�府還會(huì)推倒那些無法出租的住房。 　　而法國、意大利和英國的法律則針對(duì)閑置房業(yè)主出臺(tái)了一系列處罰措施。在法國的一些城市中，房屋閑置的第一年，業(yè)主必須繳納的罰金為房款的10%，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。 　　丹麥政府則在50多年前就開始對(duì)那些閑置6周以上房屋的所有者進(jìn)行罰款。 　　除了歐盟的一些國家外，其他地區(qū)的一些城市也對(duì)閑置房采取了相應(yīng)措施。在美國亞特蘭大，租房者不僅不用付房租，還能因?yàn)樽庾≡谄�遠(yuǎn)地區(qū)而得到補(bǔ)償。在該城市一些地區(qū)，甚至還有業(yè)主出錢讓人租住其房屋以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。此外，美國的克利夫蘭和巴爾的摩等城市與德國和瑞典一樣，也將空置房推倒。這也是針對(duì)這一全球性問題出臺(tái)的最嚴(yán)厲措施。