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眾所周知，這次經(jīng)濟(jì)危機(jī)以美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩解為起因。俗話說“解鈴還須系鈴人”，經(jīng)濟(jì)要走出衰退，還要靠房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。
美國房地產(chǎn)市場(chǎng)在本世紀(jì)初的前六年狂漲，到了一般老百姓買不起房的地步，最終導(dǎo)致了供需失衡、房價(jià)大跌，并引發(fā)了追逐泡沫房價(jià)的次貸的崩解和華爾街的金融風(fēng)暴。如今華爾街大致穩(wěn)定下來，那么房價(jià)又如何呢？
2008年第二季度，美國的次貸危機(jī)已經(jīng)爆發(fā)，房價(jià)已在急劇下跌之中。那時(shí)美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，只有55％的房子是在一般老百姓承受程度以內(nèi)的。但是，到了2009年，70％以上的房子，老百姓可以承受。
承受能力怎么衡量？那就是每月所支付的房貸等費(fèi)用不超過工資單（即稅后收入）的28％。美國目前的中等家庭收入是六萬四千美元。稅收的收入，每月大致四千多美元。每月花在房子上的錢，按28％的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是在一千一百美元左右。
當(dāng)然，房價(jià)的地方差異依然非常驚人。CNN不久前列出最可承受和最不可承受房價(jià)的地區(qū)排名。最可承受的前五名全集中于中部。排第一的印第安納波利斯市，中等房價(jià)才十萬出頭，中等收入則達(dá)六萬八，房價(jià)收入比為1.5上下。也就是說，一年半的稅前收入就可以買棟房。市場(chǎng)上銷售的住房有95％以上可以為中等收入者所承受。再看房價(jià)最不可承受的城市，排第一的是紐約，中等房價(jià)四十二萬五千，中等收入不到六萬五，房價(jià)收入比為6.5，市場(chǎng)上銷售的住房僅有不到20％為可承受型。排名第二的舊金山，中等房價(jià)六十二萬五，中等收入不到九萬七，房價(jià)收入比為6.4以上，市場(chǎng)上銷售的房子僅有22％在可承受范圍。
應(yīng)該說，美國住房可承受的標(biāo)準(zhǔn)定得是比較嚴(yán)格的。如果放松這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，比如把用一半的收入支付房貸定為可承受，那么即使在紐約、舊金山，大部分房子也就買得起了�？梢哉f，目前美國的房地產(chǎn)已大致趨于健康。日后房價(jià)可能進(jìn)入緩漲階段，這是經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重要基礎(chǔ)。
經(jīng)過美國房市的這一歷史戲劇，再看看中國的房市和經(jīng)濟(jì)，則不免讓人警覺。中國固然帶頭走出了世界經(jīng)濟(jì)衰退，但是，中國的房市有多大比例屬于可承受的呢？固然，中國人多地少、資源緊張，人們不得不拿出收入中更大的份額支付住房費(fèi)用，所謂“可承受”的標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)該依照美國“稅后收入的28％”這一比例。世界銀行提出發(fā)達(dá)國家正常的房價(jià)收入比一般在1.8－5.5之間，而發(fā)展中國家合理的房價(jià)收入比則在3-6之間。以這個(gè)考慮到發(fā)達(dá)程度的尺度來衡量，2008年中國平均房價(jià)收入比約為7.3，大城市中房價(jià)收入比最高的前三位分別是深圳（16）、北京（14.2）、杭州（12.4），遠(yuǎn)超出合理水平。再對(duì)比一下紐約、舊金山這種美國房價(jià)最不可承受的城市，房價(jià)收入比也不過6.5左右，甚至低于中國的平均水平�？梢院敛豢鋸埖卣f，中國的房價(jià)，比次貸危機(jī)前的美國還更難以承受。這種房價(jià)不僅威脅民生，也威脅著中國經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力。 |