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近期樓市僵局漸露松動跡象，而就在房價走向再度引發(fā)熱議之際，國家第三次調整住房制度的擬訂稿浮出水面。據報道，擬訂稿提議國家支持有條件的城鄉(xiāng)居民改善居住條件、購置第二套住房，并對第二套住房擠占城市公共資源的情況進行必要的限制。
由此可見，此次住房制度調整重在鼓勵住房需求向農村轉移，將農村宅基地制度與城市住房制度接軌，通過盤活農村土地資源、增加土地供給等措施引導房價回歸合理區(qū)域。這份擬訂稿的出爐體現出政府限制城市中心區(qū)域房產投機行為的態(tài)度，對于扭轉城市供地規(guī)模和市場結構具有積極意義，有助于房價回歸理性。
在樓市初現“小陽春”狀況時，啟動第三次住房制度改革頗具現實指導意義。但除了啟動農地供給增量外，要想促成房價真正回歸合理，還需要一攬子的全面制度配合。
經歷了一年多僵局之后，近期在開發(fā)商各種“促銷讓利”的舉措刺激下，一些剛性需求開始出手購房，由此促成了當下看似較為活躍的樓市交投。以上海為例，在剛剛過去的3月份，全市一手商品住宅成交量呈井噴態(tài)勢，新建商品住宅成交面積約151萬平方米，相比2月份的79萬平方米幾乎翻倍。但應看到的是，這些成交量多集中在前期降價幅度較大的區(qū)域，一旦開發(fā)商順勢醞釀漲價，購房需求就有可能受到壓制。畢竟就居民的收入水平而言，目前樓市價格水平仍處于高位。年輕人要想實現“居者有其屋”的夢想，往往要窮盡包括雙方父母在內三個家庭的多年積蓄，而過高的房價不僅意味著湊齊首付房款的一時艱辛，還意味著歸還按揭所造成的長期經濟壓力。支付能力的弱化已經決定了剛性市場需求并不具備持續(xù)能力。
事實上，房地產市場價格下跌被制約的主要癥結在于地價高企。有報道顯示，由于之前房地產繁榮期過高的地價定位，在多數區(qū)域的房價成本中，地價所占比重已經高達50%以上。而地價高企的重要原因則在于地方政府賣地生財的沖動。目前的財政分權體制向中央財政傾斜，地方政府承擔了過多的責任卻沒有財力支撐。從全國來看，地方政府享有財權的30%，而其承擔的各項事務則占70%。錢少而事多，導致地方政府對房地產等創(chuàng)利大戶以及由此而來的預算外收入形成高度依賴。
就此而言，擬訂稿所鼓勵的在農村購買第二套住房將有助于緩沖地價高企的矛盾。在政策的引導下，一旦住房需求向農村蔓延，則意味著可供開發(fā)商選擇的地域擴容，地方政府的土地供給增加，其資金壓力也能隨之緩解。從這個角度講，國家此次住房制度的調整頗具積極意義。然而，這一積極意義的發(fā)揮在現實中將會受到制約。時下，地方政府控制著土地出讓的單方供給權。對于開發(fā)商而言，地方政府還是土地供給的獨家壟斷者，因此在價格談判中具有絕對的優(yōu)勢，開發(fā)商低價拿地仍然非常困難。
所以，實現地方政府財權與事權的對等才是樓市價格全面回歸理性的關鍵。而伴隨著當前地方政府債券的開閘，改革推進的曙光漸行漸近。試想，如果以此為契機，進一步拓寬地方財政收入來源、完善各級政府財政分配結構，讓地方債形式從權宜之計變?yōu)橐?guī)范化的融資渠道，并以經濟繁榮期的稅收回報作為償債保障。由此，相對充裕的地方政府財政將會徹底與房地產開發(fā)脫鉤，最終能夠以更低的稅費成本控制房價畸高。有鑒于此，作為國家層面的住房體制改革，相關的設計方案還應當更加深入和全面。目前，解決好地方政府事權與財權對等問題，才能為住房市場公平化奠定實質性的基礎。 |