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最近，從國(guó)家宏觀管理層到一些地方政府相繼出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)的“救市”政策，包括降低房產(chǎn)交易稅費(fèi)、降低公積金貸款首付比例、放寬開(kāi)竣工時(shí)限等內(nèi)容，有些城市甚至動(dòng)用財(cái)政資金直接補(bǔ)貼購(gòu)房者，“救市”的著眼點(diǎn)主要在于增強(qiáng)居民信心和購(gòu)買(mǎi)力。
認(rèn)真分析目前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的諸多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，筆者認(rèn)為，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)于“保增長(zhǎng)”的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)具有重大意義，但在此過(guò)程中，我們不應(yīng)忽略三個(gè)問(wèn)題：迎合剛性需求，保障民生；防范房?jī)r(jià)暴跌使風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移；順應(yīng)優(yōu)勝劣汰的行業(yè)發(fā)展規(guī)律，把市場(chǎng)能解決的問(wèn)題交給市場(chǎng)，降低干預(yù)成本。
先說(shuō)剛性需求與保障民生。其實(shí)，面對(duì)房地產(chǎn)“救市”，老百姓最擔(dān)心的就是，如果購(gòu)房政策放松，房地產(chǎn)商會(huì)得到喘息之機(jī)，房?jī)r(jià)沒(méi)有降下來(lái)，老百姓的民生需求反而受到傷害。
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題——房?jī)r(jià)和地價(jià)，還沒(méi)有被“救市”政策觸及，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，在于房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)增速過(guò)快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一般居民的購(gòu)買(mǎi)力，首次置業(yè)等剛性需求被高房?jī)r(jià)嚴(yán)重壓制。擔(dān)心房地產(chǎn)投資增速放緩會(huì)導(dǎo)致GDP增速放緩，甚至財(cái)政收入的減少，這當(dāng)然可以理解。在救市的同時(shí)，更要參考本地區(qū)居民的實(shí)際收入、房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比等諸多數(shù)據(jù)，如果房?jī)r(jià)下跌的主要原因是向“剛性需求”靠攏，且沒(méi)有引發(fā)大規(guī)模的銀行壞賬，那就是正常的市場(chǎng)行為。
其次，既然房?jī)r(jià)下跌是迎合剛性需求，是擠泡沫的正常現(xiàn)象，那么政府提振房地產(chǎn)發(fā)展的工作重點(diǎn)就應(yīng)放在防范風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移上。因?yàn)椤熬仁小贝胧┑闹饕c(diǎn)將是防止高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)向金融體系轉(zhuǎn)移。
在一個(gè)觀望氣氛濃重、銷(xiāo)售慘淡的市場(chǎng)，危機(jī)意識(shí)當(dāng)然要比以往更強(qiáng)。管理層應(yīng)當(dāng)督促商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)實(shí)力較弱的中小企業(yè)的貸款監(jiān)管，適當(dāng)支持龍頭企業(yè)的貸款需求；開(kāi)辟產(chǎn)權(quán)交易等途徑，推動(dòng)部分地產(chǎn)項(xiàng)目向龍頭企業(yè)集中，發(fā)揮龍頭企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)；嚴(yán)格審批建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)的發(fā)放，杜絕未付清土地出讓金就上馬項(xiàng)目的“空手套白狼”行為。
第三，“救市”不應(yīng)忽視房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行規(guī)律，而應(yīng)該順應(yīng)這些規(guī)律，借市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)節(jié)力量化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)集中度不高，一些有融資優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)一直有提高市場(chǎng)份額的野心。大可不必過(guò)分擔(dān)心少數(shù)小型公司的困境會(huì)帶來(lái)大筆銀行壞賬，因?yàn)辇堫^公司在市道低迷時(shí)會(huì)出手并購(gòu)一些有不錯(cuò)項(xiàng)目的小型公司，很多項(xiàng)目不會(huì)成為爛尾樓。
實(shí)際上，某些實(shí)力強(qiáng)大的地產(chǎn)公司曾明確表示“反對(duì)救市”。比如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林對(duì)媒體表示：“房地產(chǎn)行業(yè)需要一些有品牌、有實(shí)力的大企業(yè)。這個(gè)行業(yè)的很多違規(guī)行為，通常都是‘打一槍換一個(gè)地方’的小企業(yè)做出來(lái)的。中國(guó)目前有3萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，調(diào)整到2萬(wàn)家是一個(gè)更合理的數(shù)量。”可見(jiàn)任何行業(yè)都會(huì)有優(yōu)勝劣汰，房地產(chǎn)行業(yè)多年來(lái)“大家都有飯吃”的局面很不正常，風(fēng)險(xiǎn)控制能力弱、開(kāi)發(fā)模式跟不上市場(chǎng)變化的企業(yè)被淘汰，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)是一件有利于行業(yè)健康發(fā)展、有利于購(gòu)房者的好事。 |