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購房者翹首企盼的房價下跌正在以星火燎原之勢在各地蔓延。不乏諷刺意味的是，在這個房地產(chǎn)的黃金時節(jié)，一向牛氣沖天的房產(chǎn)商卻將要褪去絢麗的黃金盔甲。深圳今年的秋季房產(chǎn)交易會定于9月底至10月初在深圳會展中心舉行。參會的大部分房產(chǎn)商表示，降價不可避免。發(fā)展商在春交會上的表現(xiàn)被業(yè)內(nèi)稱為“假摔”，而業(yè)內(nèi)人士則猜測，在此次秋交會上有望掀起堪稱“裸奔”的降價戰(zhàn)。
房價何時見底？如何看待房價走勢？最佳的購房時機何時到來？筆者給出如下三個判斷。
一是房價下跌將向縱深發(fā)展。要判斷房價走勢，必須要看到房產(chǎn)的投資屬性。在此輪經(jīng)濟周期中，房產(chǎn)的投資屬性被過度演繹，房子作為高度順周期的資本品，近年高漲的房價中無疑已有相當泡沫成分，而當經(jīng)濟周期下行時，這些泡沫必將破滅。雖然我國經(jīng)濟和房市基本面并未發(fā)生拐點式的突發(fā)事件，但大環(huán)境已悄然轉(zhuǎn)變。專家們反復(fù)論證支撐房價走高的種種具有我國特色的因素已經(jīng)被過度透支，使得基本面出現(xiàn)任何的風(fēng)吹草動，就會引發(fā)信心危機。而當前的國內(nèi)外形勢為房價調(diào)整提供了俯拾皆是的理由。
房價的普跌態(tài)勢剛剛開始，還會延續(xù)。部分城市和部分板塊目前還體現(xiàn)出較強的抗跌性，但難以堅持多久，日益顯著的比價效應(yīng)將會打破一個個房價的神話�！敦斀�(jīng)網(wǎng)》開展的房地產(chǎn)市場信心調(diào)查顯示，有近九成的人認為，目前所在城市的房價偏高，這一共識超越了家庭收入、擁有房產(chǎn)情況與所在城市間的差異。并且超過六成的人認為，房價在2008年下半年將會下跌。當普遍預(yù)期房價走低時，觀望就成了最好的選擇。
二是房價急跌將很快完成。經(jīng)濟高漲期房價充斥泡沫和經(jīng)濟下行時泡沫破滅同樣不可避免。房價波動有一個明顯特征，即急漲急跌。房價大部分時期應(yīng)該是較為平穩(wěn)的，當基本面積累到一定時候，會出現(xiàn)劇烈波動，這種波動通常持續(xù)時間較為短暫。也就是說，相對于其他資產(chǎn)價格，房價的調(diào)整更有可能是迅速實現(xiàn)一步到位的。房價最近急漲的行情開始于去年5月，連續(xù)數(shù)月大幅上漲，而目前將開始的或許是一個急跌的過程。這個過程也很可能在最近幾個月完成。急跌會迅速擊垮一批開發(fā)商和投機客，此后的理性和剛性需求將維持房市重歸平穩(wěn)。
三是房價有望明年開始走穩(wěn)。我們不能指望房價會一直處于下降通道。在迅速調(diào)整了一個較低平臺后，房價將開始一段時間的盤整。筆者相信，當房價普跌三成左右，市場將會找到新的支撐。未來兩年的經(jīng)濟基本面不會好于今年，但8-9%的經(jīng)濟增長和超過10%的家庭收入增長，仍然是相當可觀的，并將很快積累起新的購買力。如果是這樣，房價有望在兩年后重拾升勢。
對于持幣觀望者來說，未來半年內(nèi)或是買房置業(yè)的較好時機。萬科有些樓盤降價幅度已達三成，很難指望將來會降四成或者更多。因而，買急跌房子可能遭受的損失有限。受前幾個月樓市成交低迷等因素影響，未來幾個月的供應(yīng)量大幅攀升，購房者也將獲得較大的比較和選擇空間。而對于潛在購房者來說，也沒有必要過于著急出手，背負沉重負債，現(xiàn)在可以安心積攢購房款。房價經(jīng)過這一輪調(diào)整，很難再在短期內(nèi)積聚起上升動能。
總之，如果房產(chǎn)企業(yè)在房價漲潮時沒有穿上泳褲，那么在眼下的退潮期開始裸奔，也沒什么可埋怨的。此時，購房者需要做的是，在下一輪漲潮前，應(yīng)及時拾好貝殼。畢竟，和大海一樣，房市不會沉寂太久。 |