|
樓市觀望氣氛漸濃，交易量萎縮、土地流拍明顯、開發(fā)商資金鏈偏緊等問題凸顯。對此，中國房地產協(xié)會產業(yè)與市場研究專業(yè)委員會和中國指數(shù)研究院聯(lián)合于近日發(fā)布了《中國房地產市場研究報告》（下稱《報告》）�！秷蟾妗奉A計，短期內政府不可能出臺針對房地產行業(yè)的嚴厲調控，并建議開發(fā)企業(yè)以保本微利的思想加快促銷。
不可否認，伴隨著宏觀政策及前期調控措施的漸次顯效，房地產企業(yè)的“錢景”受到一定影響。然而，既然這份《報告》建議房地產企業(yè)要樹立“微利”的思路，那么則從一個側面說明了，這些企業(yè)已長期浸淫在暴利的氛圍中，市場向下調控房價的空間猶存。在樓市由觀望向價格松動過渡的關鍵時期，筆者以為，唯有繼續(xù)收緊調控政策的力度，才能阻斷此前房價“只漲不落”的怪圈。
事實上，盡管房地產行業(yè)的冷清狀況持續(xù)了大半年的時間，但是這并沒有改變整體房地產企業(yè)享受行業(yè)暴利的局面。2007年上市公司年報顯示，得益于全國性房價上漲，房地產業(yè)以逾30%的毛利率水平再登最暴利行業(yè)排行榜。其中，萬科A、招商地產、金融街等上市公司的毛利率都超過了40%。況且，目前房價并未出現(xiàn)逆轉，只是漲幅略有回落而已。據(jù)統(tǒng)計，今年4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.1%，漲幅比3月份低0.6個百分點；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月份低0.1個百分點。更進一步講，宏觀環(huán)境變更與業(yè)內競爭加劇是所有行業(yè)企業(yè)都必須面對的系統(tǒng)風險，房地產企業(yè)也不可能游離于市場規(guī)則之外。
由于關系到國計民生，房地產市場的價格走勢一直牽動著廣大民眾的神經，擁有自己產權的房子是諸多百姓家庭的夢想。由此，房價的飆漲就意味著其他彈性消費的驟減，內需增長的乏力。房價的理性回歸當是普通消費者的眾望所歸，也是宏觀經濟健康發(fā)展的必須。而行業(yè)利潤率水平是否能夠回歸到社會常態(tài)，正是檢驗行業(yè)發(fā)展健康狀況的標準，因此在房地產行業(yè)尚未實現(xiàn)從暴利向微利轉換的時候，針對房地產行業(yè)的調控政策理應常抓不懈。
總體而言，前期的調控政策已有所顯效，但主要是體現(xiàn)在房產企業(yè)的現(xiàn)金流狀況上。雖然房地產企業(yè)賬面毛利空間較大，但由于它們前期過分透支財務杠桿，導致如今在緊縮政策的高壓下現(xiàn)金流捉襟見肘。上市公司季報顯示，今年一季度，萬科A、泛海建設、保利地產等行業(yè)龍頭的“經營性凈現(xiàn)金流”近年來首次為負。
由于現(xiàn)金“供血不足”，許多開發(fā)商已不再敢肆意囤積土地、捂盤待漲，房產市場的供給隨之被盤活。然而從調控的最終目標看，房地產市場價格尚未回歸理性。無論是作為自住的房價收入比之高，還是作為投資的租金回報比之低，均處于明顯的非理性狀況。因此，在這一調控成效基礎上，必須強化和細化對開發(fā)商的政策，市場博弈的天平或將會更多地向需求方傾斜，房價也才會隨之出現(xiàn)實質性回落。
可見，有力、持續(xù)的監(jiān)管措施不僅可以鞏固前期調控政策的績效，而且可以在當下“交易量萎縮”的關鍵時期一舉扭轉房地產市場格局，進而結束開發(fā)商的暴利局面。在這一點上，《報告》關于“短期內政府不可能嚴厲調控”的預期或將落空。 |