| |
|
| 火爆樓市正悄然集聚“三重風(fēng)險(xiǎn)” |
|
|
|
|
|
|
| 2007-07-24 作者：馬紅漫 來(lái)源:東方早報(bào) |
|
|
大暑節(jié)氣，全國(guó)的樓市也一片火爆。據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)。2007年以來(lái)，一度出現(xiàn)低迷的全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)仿佛一夜間就火爆起來(lái)，在南國(guó)深圳，甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)半年內(nèi)飆升50%的罕見(jiàn)狀況。
在上海，樓市也似乎在隨氣溫逐漸走高。統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，上海商品住宅成交量高達(dá)1046.4萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)22.9%，平均成交價(jià)格也上漲了4.16%。樓市的火爆讓曾經(jīng)一度絕跡的徹夜排隊(duì)買(mǎi)房現(xiàn)象再現(xiàn)上海。而在二手房市場(chǎng)上，中介坦言，只要有房源就會(huì)有多個(gè)買(mǎi)家來(lái)?yè)屬?gòu)。
樓市的火爆讓投資客樂(lè)在其中，房市“坐莊說(shuō)”也甚囂塵上，有業(yè)內(nèi)人士甚至有根有據(jù)地測(cè)算，如果擁有數(shù)十億元資金就可以在某些地區(qū)人為地操縱房?jī)r(jià)，從而成為類(lèi)似股票市場(chǎng)的樓市“莊家”。
然而當(dāng)以生活居住為最終目的的房產(chǎn)，在某些投資者眼中完全異化成為投資用途的“股票”時(shí)，那么這個(gè)市場(chǎng)顯然已經(jīng)偏離其真實(shí)價(jià)值。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最基本的規(guī)律就是，任何一個(gè)產(chǎn)品，無(wú)論它是消費(fèi)品，還是投資品，價(jià)格偏離價(jià)值只能是暫時(shí)的，長(zhǎng)期看來(lái)必然要回歸價(jià)值本身。盡管沒(méi)有人能夠準(zhǔn)確預(yù)知這樣的回歸將在何時(shí)以何種方式來(lái)臨，但是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者而言，各種風(fēng)險(xiǎn)正在悄然的積累：
首先，國(guó)內(nèi)主要城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了居民的收入水平，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越明顯。測(cè)算表明，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比都已經(jīng)超過(guò)12倍，已經(jīng)超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)2倍以上。當(dāng)房?jī)r(jià)已經(jīng)在大部分地區(qū)讓大部分人群難以承受，也就意味著市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重偏離合理價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)格自我矯正的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。
其次，政府的房產(chǎn)調(diào)控政策極有可能進(jìn)一步強(qiáng)化，預(yù)期中強(qiáng)烈調(diào)控政策的出臺(tái)，將構(gòu)成房產(chǎn)市場(chǎng)投資的政策性風(fēng)險(xiǎn)。盡管三年來(lái)的調(diào)控似乎換來(lái)的卻是房?jī)r(jià)的一片漲聲，但調(diào)控政策的一時(shí)失靈，絕不意味著面對(duì)房?jī)r(jià)的逆勢(shì)飆升，房產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)缺乏強(qiáng)硬的措施。恰恰相反，從未來(lái)政策預(yù)期看，物業(yè)稅的醞釀實(shí)施將會(huì)構(gòu)成對(duì)房?jī)r(jià)非理性飆升的致命一擊。而既有推進(jìn)中的調(diào)控政策，諸如嚴(yán)查房產(chǎn)商違規(guī)交易、“9070”項(xiàng)目逐步竣工上市，以及增加房產(chǎn)土地供給等等措施，都將逐步發(fā)揮其調(diào)控效果，政策落實(shí)后的作用正在積累并強(qiáng)化，一旦政策合力集中爆發(fā)，將會(huì)給房?jī)r(jià)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的政策“拐點(diǎn)”。
第三，房產(chǎn)投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)也在逐步顯現(xiàn)。熟悉股市的投資者都知道，市場(chǎng)對(duì)于股價(jià)合理性的判斷依據(jù)是上市公司的盈利能力。同樣的，對(duì)于房產(chǎn)投資是否可行，理性的判斷依據(jù)并非是未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，而是購(gòu)房?jī)r(jià)格所能獲得的租金回報(bào)高低。而與樓價(jià)不斷飆升形成鮮明對(duì)比的是，各地的房屋出租價(jià)格幾乎都是原地踏步。上海一些高端住宅的出租回報(bào)率僅有4%，這一投資回報(bào)水平甚至不及同期的通貨膨脹比率。但與微薄的價(jià)值投資回報(bào)相反，對(duì)于投資者而言，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅調(diào)整，則意味著個(gè)人資產(chǎn)大幅縮水、銀行負(fù)債纏身，甚至可能導(dǎo)致個(gè)人信用破產(chǎn)，徹底改變自己的人生軌跡，房產(chǎn)投資的巨大風(fēng)險(xiǎn)與理性收益明顯不對(duì)等。
“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎”，很多投資者也許認(rèn)為這是老生常談，“博傻”的心理決定了他們不會(huì)愿意輕易收手。每個(gè)投資者都在夢(mèng)想能逃脫接到“最后一棒”，但是，所有的人都會(huì)這么幸運(yùn)嗎？ |
|
|
|
|
|
|
|