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樓市江湖告急。近期上海多個(gè)房地產(chǎn)交易中心人滿為患，仿佛重新回到今年6月份樓市繁榮頂點(diǎn)。這都是房產(chǎn)優(yōu)惠政策年底要終止的傳言惹的禍。
實(shí)際上，上海和全國(guó)一樣，今年6月成交量達(dá)到高點(diǎn)后，已出現(xiàn)連續(xù)三四個(gè)月的下滑，雖然房?jī)r(jià)依然在漲，可樓市調(diào)整已成為業(yè)界共識(shí)。從10月下旬開(kāi)始，關(guān)于年底終止優(yōu)惠政策的媒體報(bào)道鋪天蓋地而來(lái)，搞得買(mǎi)房的、賣(mài)房的神經(jīng)緊張，交易雙方熱情突然大增。“蘿卜快了不洗泥”，對(duì)于普通商品，在市場(chǎng)供應(yīng)緊張的時(shí)候，出現(xiàn)搶購(gòu)潮不足為奇，可對(duì)于住宅這樣的大消費(fèi)品和投資品，卻由于買(mǎi)方雙方預(yù)期偏空而出現(xiàn)搶房、拋售的現(xiàn)象，確屬一大奇觀。
若以國(guó)際視角觀察，這也不能說(shuō)有多“奇”，上世紀(jì)80年代后期的日本、中國(guó)臺(tái)灣，1996-1997年的中國(guó)香港，2004-2005年的美國(guó)，都曾出現(xiàn)過(guò)炒房炒地的熱潮，業(yè)界人士都不陌生，迎來(lái)的是房?jī)r(jià)泡沫的破滅，以及經(jīng)濟(jì)的持續(xù)萎靡不振。
眾所周知，房子是一種投資品，但若像炒股一樣購(gòu)房，肯定會(huì)出大問(wèn)題。股票的流動(dòng)性好、交易成本低、適合中短線操作；而房屋的流動(dòng)性差、交易成本高、長(zhǎng)期保值增值功能強(qiáng)、安全邊際高。值得擔(dān)憂的是，近幾年國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了短線炒房的現(xiàn)象。原因也很簡(jiǎn)單，近十年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，而且漲幅很大。于是，人們形成了一種高度的共識(shí)：投資房產(chǎn)，只賺不賠。
在這一投資理念誘惑和驅(qū)使下，民間投資房產(chǎn)的熱情高漲不退。這其中又分為兩種情況，一是社會(huì)中產(chǎn)階層，目前擁有兩套或以上商品住宅的家庭數(shù)目龐大，這類需求多屬中長(zhǎng)線投資，助漲了市場(chǎng)需求，但短期內(nèi)尚不構(gòu)成多大的房?jī)r(jià)泡沫。另一種是專業(yè)投資客，多屬中短線操作，在房?jī)r(jià)高漲期，少數(shù)極端者會(huì)借錢(qián)、貸款投資房產(chǎn)，只求短期轉(zhuǎn)手獲利。
后一種情況更容易對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面影響。會(huì)驅(qū)使很多炒房者非理性入市，從而在短期內(nèi)快速推高房?jī)r(jià)。另外，由于房產(chǎn)交易成本較高，若想短期內(nèi)轉(zhuǎn)手謀利，必須以高于購(gòu)入價(jià)二成以上價(jià)格出售，方能獲利。
很多人都明白炒股的風(fēng)險(xiǎn)，卻不知炒房的惡果。2005年夏天，確也零星地聽(tīng)聞上海有炒房者的房子淪為負(fù)資產(chǎn)；而2003年房?jī)r(jià)最低迷期，香港卻有10.6萬(wàn)宗房屋成為負(fù)資產(chǎn)；這兩年，美國(guó)購(gòu)房人被貸款銀行趕出家門(mén)的也是不計(jì)其數(shù)。
那么，憑什么說(shuō)國(guó)內(nèi)炒房客甚眾。僅從一個(gè)政策就可管中窺豹。為抑制投資投機(jī)需求，2005年重磅調(diào)控文件“國(guó)八條”中規(guī)定：對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；2006年，著名的“國(guó)十五條”中，進(jìn)一步把營(yíng)業(yè)稅的征收年限由2年增加到5年。有趣的是，當(dāng)這兩個(gè)政策出臺(tái)后、實(shí)施前的一段時(shí)間內(nèi)，各地都曾出現(xiàn)過(guò)一波“趕末班車(chē)”的交易熱潮。
當(dāng)前的情況亦如此。2008年末，為刺激市場(chǎng)需求，國(guó)家再度將優(yōu)惠營(yíng)業(yè)稅列為“救市”范疇。國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的“131號(hào)文”中，特別注明兩條政策截止于今年年底，其中就包括減免營(yíng)業(yè)稅。由此證明，國(guó)家原本就擔(dān)心此政一開(kāi)，必然招來(lái)投機(jī)客。而眼下買(mǎi)家急于出售的房源，確屬“2年以上、5年以內(nèi)”——能夠享受營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的房源。
近幾年，國(guó)人購(gòu)房的觀念和心態(tài)已經(jīng)有些扭曲。年輕人一畢業(yè)就通過(guò)“啃老”的方式購(gòu)房，中年人有些積蓄就投資第二、第三套房，富裕階層都學(xué)香港人，要買(mǎi)只買(mǎi)豪宅，職業(yè)炒房人更是以斂才有道而得意洋洋。在強(qiáng)化和夸大房產(chǎn)投資屬性同時(shí)，人們似乎都已淡忘了房子之所以和股票不一樣，是因?yàn)樗哂袑?shí)實(shí)在在的使用功能——居住，至于衡量居住功能價(jià)值高低的租金收益率，事實(shí)上國(guó)內(nèi)的這一指標(biāo)已經(jīng)非常糟糕，遺憾的是大家卻熟視無(wú)睹。
(作者系房產(chǎn)研究人士) |