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| 2008-09-24 作者：馬紅漫 來源:東方早報 |
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樓市的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”今年難以再現。據報道，本月上海樓市成交量僅為去年同期的兩成。同時，央行最新發(fā)布的問卷調查結果顯示，未來三個月打算買房的居民人數占比為13.3%，創(chuàng)1999年調查開始以來最低水平。
與以往不同，在此次已近一年的樓市僵局中，房地產市場的剛性需求極其罕見地始終未有爆發(fā)。這一特殊現象，讓供需雙方均對后市的漲跌充滿迷茫，畢竟樓市價格走向并不是單方意志所能左右的。而近期開發(fā)商在考慮試探性降價的同時，呼吁救市的聲音也越來越多。
一直以來，與樓市同樣受到關注的還有股市。最近，由于依靠政府部門“印花稅單邊征收”等三大利好的同時祭出，股市終于一改連續(xù)陰跌的陰霾，連續(xù)兩個交易日跳空高開，讓廣大股民看到了些許樂觀的曙光。那么，樓市是否可能也得到類似的政策“救贖”呢？
應當看到的是，樓市與股市還是存在本質差別的。前者主要是民眾的安居之所，而后者則是我國百姓財產性收入提高的主要投資渠道。樓市的火暴行情已延續(xù)近10年，最終的結果是樓價與居民收入嚴重背離。其間價格的飆漲除了讓少數投資者笑逐顏開外，更多的是壓抑了多數居民的自住需求，甚至抑制了整體內需增長的動力。而且，造成經濟增長對樓市投資的依賴強化，形成了一種惡性循環(huán)。所以，房價的理性回歸當是普通消費者的眾望所歸，也是宏觀經濟健康發(fā)展的必須。
如今的樓市低迷，其實是前期房產政策的漸次顯效，樓價本就應該在這種觀望情緒中有所轉向。易居中國的統(tǒng)計資料顯示，上海目前已有44.8%的樓盤售價出現下跌。在房地產行業(yè)回歸理性的這一過程中，許多開發(fā)商已不再敢肆意囤積土地。據報道，在上海日前剛剛完成出讓的今年第22號公告6幅土地中，有3幅地塊最終因無人競買而流標，另外3幅也僅僅以底價成交。低迷的市場需求開始對失去理性的房地產市場發(fā)揮積極作用。但是，就目前房價的絕對水平而言，無論是房價收入比之高，還是租金回報比之低，都表明房價仍處于明顯的畸高狀況。所以，針對房地產行業(yè)的調控政策仍應堅持不懈，必須等待房價出現實質性回落才能夠有所調整。據此而言，現在就提及所謂“拯救樓市”之說為時尚早，過早改變房地產調控政策，甚至會讓之前的政策效果落空。
當然，海外市場的經驗表明，在樓市由繁榮轉向蕭條的過程中，一些矛盾和問題也可能會集中爆發(fā)。諸如，銀行“彈性”執(zhí)行二手房政策、中小房地產企業(yè)瀕臨倒閉、前期購房者要求退房事件等。這些問題的滋生，源于監(jiān)管執(zhí)行能力弱化、社會服務中介不完善、開發(fā)商結構失衡、市場理念不完善等諸多原因，需要引起有關部門的高度關注。
樓市調整期新問題的產生說明，在以調控政策引導樓市走入理性價格區(qū)域的同時，一系列配套措施也需要跟進。去年年底，上海市已經將住房公積金增值收益中的20億元作為廉租房建設補充資金，收儲廉租房源，以幫助困難群體改善住房條件。而外地人才聚集的張江地區(qū)，也極具創(chuàng)新地開發(fā)了白領可入住的廉租公寓。不可否認，這些頗為人性化的政策顧及到了需求層面的感受，理應得到肯定。但是，這些政策措施的受眾面偏窄、力度偏弱等缺點，也需要后續(xù)措施的補充。特別是針對那些對房價波動敏感，可能出現斷供和退房潮流的群體和區(qū)域，應該提早進行銀行風險壓力測試，要求開發(fā)商拿出事前的應對方案。另外，有關部門也應當對開發(fā)商的經營進行積極引導，例如鼓勵開發(fā)企業(yè)通過股權合作、上市、房地產信托、房地產項目債券化等渠道獲取周轉資金，以合規(guī)合法的渠道化解資金瓶頸，避免調控政策對全行業(yè)的運行造成過度的傷害。
樓市調控不同于股市，當下仍然必須以遏制價格飆升、引導理性回歸為主基調。在堅持既定基調不變的前提下，目前需要調控部門密切關注配套政策如何及時跟進，避免市場價格大幅波動帶來諸多社會問題，但此類舉措絕非所謂的“房地產救市”。 |
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