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| 經(jīng)濟(jì)學(xué)家為何如此警惕政策性住房 |
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| 2008-02-25 作者：馮海寧 來(lái)源:燕趙都市報(bào) |
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經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾在多次“炮轟”經(jīng)濟(jì)適用房后，日前又將矛頭對(duì)準(zhǔn)了限價(jià)房。他在報(bào)紙上撰文響應(yīng)廣州市政協(xié)委員、合富輝煌集團(tuán)董事長(zhǎng)扶偉聰“炮轟”限價(jià)房，認(rèn)為限價(jià)房如果占了市場(chǎng)的主體，會(huì)破壞正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)。筆者認(rèn)為有些觀點(diǎn)有待商榷。
首先，茅于軾先生認(rèn)為“限價(jià)房如果占了市場(chǎng)的主體”的設(shè)想不成立。從長(zhǎng)期來(lái)看，一方面，地方政府不可能讓限價(jià)房占市場(chǎng)主體，因?yàn)橄迌r(jià)房既限房?jī)r(jià)又限地價(jià)，地方政府既少收稅，又少收土地出讓金，怎么可能讓限價(jià)房占市場(chǎng)主體呢，畢竟很多地方相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍會(huì)依賴“土地財(cái)政”。
另一方面，限價(jià)房是政策性住房，實(shí)質(zhì)是調(diào)控房，而建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人多次表示，房地產(chǎn)調(diào)控既要防止房?jī)r(jià)大漲也要防止房?jī)r(jià)大跌。顯然，建設(shè)部也不可能要求限價(jià)房占市場(chǎng)主體。建設(shè)部的最新思路是，鼓勵(lì)各地探討經(jīng)濟(jì)租用房，防止一系列住房保障政策對(duì)將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革方向形成障礙。有政府部門(mén)做住房市場(chǎng)化的“保護(hù)神”，限價(jià)房怎能唱主角呢。
從短期來(lái)看，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房在內(nèi)的整個(gè)政策性住房體系，以北京為例，都沒(méi)有占到市場(chǎng)主體，2008年北京市擬建的政策性住房只占總量的40%，這個(gè)量只是計(jì)劃，能否全部實(shí)現(xiàn)還是問(wèn)號(hào)。再以廣州為例，限價(jià)房今年上市項(xiàng)目共9個(gè)，供應(yīng)套數(shù)在8000到1萬(wàn)套左右，按建筑面積計(jì)算，約80多萬(wàn)平方米，占全市商品住宅總預(yù)售比例約一成。限價(jià)房只占一成，又如何占市場(chǎng)主體呢？所以，茅于軾先生的“限價(jià)房如果占了市場(chǎng)的主體”的擔(dān)憂是多余的、毫無(wú)根據(jù)的。
那么，茅于軾先生為何要“炮轟”限價(jià)房呢？他的意圖在于維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，比如他說(shuō)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)必須追求利潤(rùn)；以利潤(rùn)為導(dǎo)向，大大地繁榮了我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。誠(chéng)然，利潤(rùn)導(dǎo)向推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)繁榮，但是，政府并沒(méi)有強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)限價(jià)房，一個(gè)開(kāi)發(fā)商可以選擇限價(jià)房也可以不選擇限價(jià)房，因此并不存在違法干預(yù)企業(yè)利潤(rùn)的說(shuō)法。
幾天前，全國(guó)第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目在廣州開(kāi)售，百余套限價(jià)房遭遇棄購(gòu)的一大原因便是周邊商品房?jī)r(jià)不斷打折，價(jià)格甚至低于限價(jià)房。這說(shuō)明限價(jià)房的利潤(rùn)并不比商品房少。再需要回味一下，開(kāi)發(fā)商為什么要選擇開(kāi)發(fā)限價(jià)房？在筆者看來(lái)，一個(gè)重要的原因是，限價(jià)房既有不菲的利潤(rùn)，又有政府參與其中沒(méi)有多少開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，而一旦開(kāi)發(fā)商品房，就充滿了變數(shù)。
茅于軾先生認(rèn)為，利潤(rùn)導(dǎo)向推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)繁榮，這個(gè)觀點(diǎn)有一定道理。但也要注意幾個(gè)問(wèn)題：一是，開(kāi)發(fā)商獲取的利潤(rùn)不是合理利潤(rùn)，而是公認(rèn)的暴利，這個(gè)暴利又進(jìn)一步引誘房地產(chǎn)市場(chǎng)走向壟斷，不管在哪個(gè)國(guó)家，暴利行為都是要糾正的，壟斷也是不允許的。
二是，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)繁榮是建立在既透支未來(lái)多年的住房消費(fèi)需求，又透支多個(gè)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)之上的，也就是說(shuō)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)繁榮很可能影響到房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，對(duì)其他行業(yè)也是不小的沖擊。試問(wèn)，這樣的一時(shí)的繁榮正常嗎？代價(jià)是不是太大了？如果說(shuō)，過(guò)去政策失當(dāng)制造了過(guò)熱，那么這種過(guò)熱就急需糾正，而不是鼓勵(lì)。
茅于軾先生過(guò)去多次“炮轟”經(jīng)濟(jì)適用房，今日又對(duì)準(zhǔn)限價(jià)房，原因何在呢？筆者認(rèn)為，最主要原因是過(guò)度神化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)占據(jù)了理性思維，其實(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并不能解決所有問(wèn)題。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家來(lái)看，政策性住房也是必不可少的。如英國(guó)，去年6月倫敦市長(zhǎng)肯·利文斯通在擬定的“倫敦計(jì)劃”中，要求經(jīng)濟(jì)型住房不低于50%的標(biāo)準(zhǔn)，英國(guó)政府推動(dòng)的公屋沖擊計(jì)劃更讓英國(guó)的過(guò)高房?jī)r(jià)連續(xù)下滑。
而中國(guó)的整個(gè)政策性住房與英國(guó)的公屋相比，僅計(jì)劃供應(yīng)量就相差不少，因此，中國(guó)限價(jià)房不會(huì)太多，更不會(huì)搞亂房地產(chǎn)業(yè)。需要認(rèn)識(shí)到，具有調(diào)控性質(zhì)的限價(jià)房是必要的，是符合國(guó)情的。 |
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