|
全面叫停小產權房是抑制房價快速上漲和強化房地產市場管理的重要內容，這還不是房地產市場環(huán)境優(yōu)化的全部，需要做的工作還很多。
據(jù)新京報昨日報道，北京市國土部門正聯(lián)合市農委在全市范圍內調查“鄉(xiāng)產權”、“小產權”等房地產項目的“家底”，近期將根據(jù)調查情況對違規(guī)開發(fā)建設的項目予以停工停售。
小產權房買賣是違法和欺詐行為
所謂小產權房就是指購買在農村集體土地上建設的房屋，由享有該土地所有權的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）合作經濟聯(lián)合社或村經濟合作社的機構制作頒發(fā)權屬證書。
其實，“小產權”房是一種偷換概念的說法。從嚴格意義上來說，目前政府出臺的所有法律、法規(guī)中并沒有所謂“小產權”或“鄉(xiāng)產權”的概念。我國法律上的房屋產權是一種完全的所有權概念，從來都沒有過小產權的概念。這是房地產開發(fā)商和地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)在房地產開發(fā)過程中的一種概念上的有意混淆。
而且，“小產權”房是一種違法行為。我國法律規(guī)定，農村土地的出讓和轉讓，必須先由國家征地，轉為建設用地，再由國家出讓給建設開發(fā)單位，開發(fā)建設單位向國家交納土地出讓金等稅費，建房后再出售給購房人，然后國家以頒發(fā)房屋所有權證書的形式確認購房人對該房屋的產權。因此，從法律上說，鄉(xiāng)產權房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產權證”是不具有商品房產權證的法律效力的，不具有進行合法交易的資格，不是真正合法有效的產權證。
此外，“小產權”房買賣中還存在著欺詐成分。小產權房買賣本身在法律上是不受保護的，但是有些開發(fā)商還承諾在幾年之后，交納一定的土地出讓金后就可以補辦產權證手續(xù)，轉化為大產權房，這實際上是一種明顯的違法行為和市場欺詐行為。
盛行根源在于管理不到位
為什么存在上述種種問題的小產權房能夠生存下來，并成為影響整個房地產市場秩序一個重要方面呢？為什么購買者明知不受法律保護卻明知故買呢？為什么政府就沒有及時制止、或者治而不止、甚至要放任自流呢？客觀的原因是，房地產價格過高，使人們難以購買到合法的商品房，因為小產權的房子價格相對要低20%—30%，同時購買者認為這種房產遲早會轉化為大產權的僥幸心理也在推波助瀾。
作為一種市場行為，小產權房在房地產市場中能夠存在這么長時間，能夠從局部地區(qū)、個別城市擴展到全國，這恐怕是政府相關管理部門的失職，是一種管理上的嚴重缺位和行政不作為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實際上是這種行為的制造者和實際推動者。
有人說這是開發(fā)商的違法行為，這種說法沒有錯，因為小產權房的買賣，就是由開發(fā)商交易來完成的。但是，開發(fā)商的這種行為均是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的默許、承諾和相互利益合作中推行的。更進一步，小產權證即“小產權”或“鄉(xiāng)產權”的發(fā)放，實際上就是一種嚴重的政府違規(guī)違法行為。按照國家土地管理法的規(guī)定，任何個人和單位都不得在沒有經農村土地征用轉化為國家土地所有權之后進行土地出讓。
作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府，在市場經濟條件下，尤其是全國各地大量開發(fā)區(qū)建設熱潮高漲情況下，進行土地違法買賣行為是一種利益驅動所致，但是作為國家土地管理部門，卻對這種行為無動于衷、任其發(fā)展，這就難以讓人理解了。
叫停有利于房地產市場規(guī)范化
小產權房市場的猖獗現(xiàn)象，已經嚴重影響了正常的房地產市場發(fā)展秩序，為我國土地管理規(guī)范化造成了很大的困難。北京市決定進行全面叫停小產權房是一項非常及時的舉措，對于規(guī)范北京房地產市場行為和維護房地產市場交易秩序將會起到重要作用。
有人說小產權房有利于抑制房地產價格上漲，這種說法是不正確的。通過違法、違規(guī)行為來抑制房價本身就是錯誤的，這種做法只能帶來更加嚴重的問題。筆者認為，短時間內價格的快速上漲是可以抑制的，因為價格不可能長期持續(xù)上漲下去。但是，在一個充滿扭曲、不規(guī)范的市場中，價格的任何變化，代表的都是一種不合理的信號。
抑制北京房地產價格上漲的關鍵是整頓房地產交易和管理市場，而核心是規(guī)范交易行為、強化管理、維護市場秩序，重點是政府管理行為規(guī)范化、政府職能公開化和民主化，以及開發(fā)商行為的規(guī)范化。只要北京的房地產市場環(huán)境達到優(yōu)化，不合理的價格上漲將會很快下降。因此，全面叫停小產權房是抑制房價快速上漲和強化房地產市場管理的重要內容，這還不是房地產市場環(huán)境優(yōu)化的全部，需要做的工作還很多。
盡管全面叫停小產權房是對當前房地產市場的一次凈化和優(yōu)化，預期也將會起到很好作用，但是，前面的分析都是在現(xiàn)行土地制度情況下進行的，從小產權房現(xiàn)象中，我們還可以窺探和領悟到一絲絲苦楚和深思，因為我國現(xiàn)行的城鄉(xiāng)土地制度本身就存在著很多問題和矛盾，這可能才是導致這些問題產生的根源。
（北京師范大學經濟與資源管理研究院副院長） |