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雖然銀川是西北地區(qū)的一個(gè)中等城市，房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)沒(méi)有北京、上海、深圳等大城市那么高，但是令人費(fèi)解的是，去年以來(lái)銀川的房?jī)r(jià)漲幅曾經(jīng)連續(xù)10個(gè)月在全國(guó)70個(gè)大中城市位居第一。即便是在“全國(guó)樓市一片紅”的7月，銀川仍以同比4%的漲幅處于漲幅榜前列。房地產(chǎn)研究專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，潛藏在漲價(jià)背后的是開(kāi)發(fā)商小動(dòng)作不斷，壟斷企業(yè)、權(quán)力部門(mén)趁機(jī)團(tuán)購(gòu)，銀川樓市實(shí)為“虛火上身”。
外來(lái)人口投資居住推高房?jī)r(jià)
享有“塞上江南”之稱的銀川市近年來(lái)在居住環(huán)境上發(fā)生了巨變，隨著打造“兩個(gè)最適宜”城市的步伐加快，來(lái)自寧夏其他城市以及寧夏周邊的內(nèi)蒙古、甘肅、陜西等地的購(gòu)房者紛紛到銀川定居，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的大幅增長(zhǎng)，在很大程度上不斷推高銀川的房?jī)r(jià)。
據(jù)銀川市住房保障局統(tǒng)計(jì)，上半年，銀川市轄區(qū)商品住房銷售面積超過(guò)103萬(wàn)平方米，其中61%的房子都被外地人買走，而區(qū)外人員購(gòu)房超過(guò)近19萬(wàn)平方米，占全部銷售樓房的18%還多。
銀川樓市最典型的特點(diǎn)是外來(lái)新移民支撐、推動(dòng)型。從購(gòu)房對(duì)象消費(fèi)水平看，區(qū)外新移民所購(gòu)住房每平方米均價(jià)超過(guò)3500元，居各類人員購(gòu)房的平均價(jià)格之首，說(shuō)明外地人員在銀川購(gòu)房多為中高檔樓盤(pán)，這在一定程度上推動(dòng)了銀川房?jī)r(jià)上漲。
據(jù)銀川市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王維國(guó)介紹，目前銀川市房地產(chǎn)品牌效應(yīng)已經(jīng)確立，由于市場(chǎng)前景廣闊，這幾年外來(lái)企業(yè)投資和外地人口購(gòu)房都進(jìn)入一個(gè)新的階段。目前在銀川各大中高檔社區(qū)，停滿了掛著陜、蒙、甘等地牌照的車輛。而從2007年到2009年，銀川市高端住宅的銷售價(jià)格像跨欄一樣，輕松地從每平方米4000元、5000元一直漲到6000元。
“盡管今年銀川市很多高端住宅漲幅比較大，但是基本上不愁賣。由于新建的高端社區(qū)基本上拿的都是比較優(yōu)勢(shì)的地塊，外來(lái)購(gòu)房者中居住、炒房的都有。隨著寧夏周邊地區(qū)能源工業(yè)恢復(fù)，銀川房市可能還會(huì)走高�！睂幭穆『康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)人徐毅說(shuō)。
由于漲幅過(guò)快，大小開(kāi)發(fā)商紛紛上調(diào)房?jī)r(jià)。記者走訪多家大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)，從6月到7月不到2個(gè)月時(shí)間里，一些樓盤(pán)由以前的“低開(kāi)高走”變?yōu)椤案唛_(kāi)高走”，樓盤(pán)起價(jià)每平方米升高500元左右。
開(kāi)發(fā)商預(yù)期走高萌生捂盤(pán)沖動(dòng)
在經(jīng)歷一年多的低迷之后，6月份以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了全面復(fù)蘇的跡象。近期，由于對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期走高，很多開(kāi)發(fā)商小動(dòng)作不斷，樓盤(pán)捂盤(pán)惜售現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。
連日來(lái)記者走訪了銀川市多個(gè)在售樓盤(pán)，所到之處售樓員不是說(shuō)“房子已經(jīng)賣完了，您先登記下一期”，就是說(shuō)“房子還剩下邊上的了，要買就趕緊”，似乎銷售場(chǎng)面異�；鸨�。開(kāi)盤(pán)不到2個(gè)月的一個(gè)大型高端住宅，售樓處的銷控表上可售的房子居然也屈指可數(shù)。
銀川市網(wǎng)上房產(chǎn)備案信息顯示，很多房子并非“名花有主”。一些開(kāi)發(fā)商故意制造銷售火爆、房源不多的假象，由于消費(fèi)者無(wú)法及時(shí)、準(zhǔn)確地了解樓盤(pán)銷售信息而受蒙蔽。在銀川市網(wǎng)上房產(chǎn)備案信息查詢系統(tǒng)，記者發(fā)現(xiàn)近期很多宣告售罄的樓盤(pán)實(shí)際上銷售量還不到50%，一些兩年前開(kāi)盤(pán)的住宅項(xiàng)目，也有20%左右的房源閑置。
截至6月底，銀川市商品房空置面積達(dá)到230萬(wàn)平方米，其中住宅空置112萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.6%。一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，今年房?jī)r(jià)突然上漲，而且漲幅較大，在這種情況下如果開(kāi)發(fā)商資金充足，捂盤(pán)的意愿肯定是比較強(qiáng)烈。但是捂盤(pán)也有風(fēng)險(xiǎn)，目前商業(yè)銀行貸款仍然不能滿足開(kāi)發(fā)商需要，民間借貸在開(kāi)發(fā)投資上占有不小的比例，一旦房市再次風(fēng)云突變，倒霉的將是開(kāi)發(fā)商自己。
強(qiáng)勢(shì)企業(yè)和部門(mén)以團(tuán)購(gòu)為名變相炒房
今年以來(lái)，銀川市掀起了一股團(tuán)購(gòu)風(fēng)，一些能源壟斷企業(yè)、國(guó)有銀行、稅務(wù)部門(mén)趁便將一些地理位置好、投資前景好的樓盤(pán)搶購(gòu)一空，不少樓盤(pán)把普通購(gòu)房者拒之門(mén)外。
寧夏大學(xué)房地產(chǎn)研究所的一位專家分析，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格500元到1000元的價(jià)位出售一些熱點(diǎn)住宅給一些部門(mén)或壟斷企業(yè)，而這些購(gòu)房者往往都已經(jīng)有2到3套房子。他們購(gòu)買這些房子通過(guò)的是合法的市場(chǎng)行為，但是實(shí)際上是投資、炒房。由于很多房不是自住，這些房子很快就會(huì)流入二手房市場(chǎng)，變相抬高城市的房?jī)r(jià)。
另外，據(jù)一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士反映，現(xiàn)在團(tuán)購(gòu)房屋已經(jīng)成為很多人的特權(quán)，而這些特權(quán)隨時(shí)都可以轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。一個(gè)銀川市北部的樓盤(pán)，團(tuán)購(gòu)者轉(zhuǎn)讓購(gòu)房權(quán)的價(jià)格已經(jīng)被炒到7萬(wàn)元，相當(dāng)于給這個(gè)住宅項(xiàng)目每平方米加價(jià)500元以上，團(tuán)購(gòu)、轉(zhuǎn)讓似乎已經(jīng)成了很多強(qiáng)勢(shì)部門(mén)和企業(yè)的變相福利。
據(jù)一些知情者分析，除了一些壟斷企業(yè)通過(guò)團(tuán)購(gòu)解決員工的住房問(wèn)題以外，很多與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)系密切的放貸銀行、政府部門(mén)都在團(tuán)購(gòu)。雖然這些交易行為看起來(lái)是合法交易，但是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康也有影響，很大程度上妨礙了普通購(gòu)房者的平等權(quán)利。而這些房產(chǎn)的投機(jī)性非常強(qiáng)，很多是虛假需求，無(wú)疑會(huì)給后市帶來(lái)很大的泡沫。
樓市虛火背后謹(jǐn)防陷阱
從長(zhǎng)期低迷到漲聲一片，從沒(méi)人要地到高價(jià)拿地，很多地區(qū)的樓市都有些虛火。這里面固然有國(guó)家相關(guān)鼓勵(lì)政策發(fā)力的作用，但是金融信貸支持同時(shí)也透支了普通消費(fèi)者的購(gòu)買力。
寧夏大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)鄧宇說(shuō)，很多城市的樓市很可能會(huì)出現(xiàn)泡沫，西部城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)在全國(guó)來(lái)看處于起步、后發(fā)階段，尤其要注意。在銀川，一些高端樓盤(pán)價(jià)格迅速邁過(guò)每平方米6000元大關(guān)，同時(shí)也刺激了中端樓盤(pán)追漲，這反映了開(kāi)發(fā)商過(guò)高的市場(chǎng)預(yù)期。由于銀川房市漲幅長(zhǎng)時(shí)間在全國(guó)領(lǐng)跑，很多購(gòu)房者失去了持幣觀望的耐心，一些開(kāi)發(fā)商行情剛見(jiàn)好就開(kāi)始打擦邊球違規(guī)，沒(méi)有預(yù)售證就賣房、違規(guī)發(fā)放VIP卡等。
銀川一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和專家分析認(rèn)為，銀川的房?jī)r(jià)漲幅長(zhǎng)時(shí)間位居全國(guó)榜首，風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。目前市場(chǎng)仍處于波動(dòng)狀態(tài)，這一輪的漲價(jià)到底是穩(wěn)中有升還是很快就停止上漲，也有待觀察。
對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一味追漲和持幣觀望都不可取，在漲聲一片的情況下保持良好的心態(tài)，廣泛搜集中意樓盤(pán)的銷售信息，不能輕易被開(kāi)發(fā)商忽悠，要選擇適合自己的房子；另外，現(xiàn)在銀川、蘭州等西部城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化也越來(lái)越明顯，有三四千元的中檔房屋，也有五六千元的高端房屋，買房要量力而行，不可盲目攀比。
對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，銀川房市還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)大落的市場(chǎng)考驗(yàn)，過(guò)于樂(lè)觀、盲目投資置業(yè)不是好事。從投資成本的角度來(lái)看，西部二三線城市的房?jī)r(jià)不是太高，炒房的利潤(rùn)空間比在東部大城市要小得多；從投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，今年銀川等城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)漲幅過(guò)快的趨勢(shì)，在下半年因房?jī)r(jià)過(guò)高很可能會(huì)造成房市交易量萎縮，所以投資買房需選擇升值潛力大的核心地塊。 |