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與東北大平原上許多經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市一樣，吉林省長(zhǎng)春市土地市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)充足，用相關(guān)部門的話說(shuō)“咱不差地”。不過(guò)，這個(gè)不差地的城市，近年來(lái)房?jī)r(jià)越來(lái)越高，地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比例也越來(lái)越高。
地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在25%至30%之間
據(jù)長(zhǎng)春國(guó)土部門提供的資料，長(zhǎng)春市中心城區(qū)面積19424公頃，全市每年開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量基本保持在12平方公里左右，土地供給水平能夠滿足城市功能調(diào)整和項(xiàng)目落位的需要。從近幾年長(zhǎng)春市經(jīng)營(yíng)性土地供給計(jì)劃看，長(zhǎng)春市經(jīng)營(yíng)性土地供給也比較充足。2007年，全市計(jì)劃出讓經(jīng)營(yíng)性土地850萬(wàn)平方米，實(shí)際出讓522萬(wàn)平方米；2008年，全市計(jì)劃出讓經(jīng)營(yíng)性用地800萬(wàn)平方米，實(shí)際出讓226萬(wàn)平方米；2009年，計(jì)劃出讓經(jīng)營(yíng)性用地500萬(wàn)平方米，到6月中旬，實(shí)際出讓73萬(wàn)平方米。
如果僅就數(shù)字來(lái)看，長(zhǎng)春市土地供應(yīng)不僅“不差地”，而且供大于求。但是長(zhǎng)春市地價(jià)近年快速上漲，地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占比例也越來(lái)越高。根據(jù)長(zhǎng)春市國(guó)土資源近三年長(zhǎng)春市招拍掛出讓的經(jīng)營(yíng)性用地地價(jià)的測(cè)算，2006年平均地價(jià)是782元/平方米，2007年是1274元/平方米，2008年達(dá)1595元/平方米。今年上半年也在1600元左右。
長(zhǎng)春市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，地價(jià)上漲的主要原因是商品房?jī)r(jià)格上漲的帶動(dòng)，“從2007年開(kāi)始，隨著商品房?jī)r(jià)格上漲，居住用地的地價(jià)水平和增速達(dá)到了歷史最高水平，呈現(xiàn)了前所未有的需求膨脹�！�
地價(jià)上漲的直接結(jié)果是地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占比例越來(lái)越高。長(zhǎng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局調(diào)查顯示，長(zhǎng)春市地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例，2004年為18%，2005年為22%，2006年為23%，2007年為25%。2008年和2009年長(zhǎng)春地價(jià)仍然穩(wěn)中有升，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例在25%至30%之間。
地價(jià)上漲推高了房?jī)r(jià)
“長(zhǎng)春這樣的東北城市與南方城市比，盡管地價(jià)不高，但是建筑成本高。同樣5000元的房子，在南方地價(jià)可能占2000元，建筑成本占1000元；在長(zhǎng)春，地價(jià)可能1000元，但建筑成本要2000元。建筑成本是一定的，所以地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不比南方小�！币患胰珖�(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)在長(zhǎng)春的相關(guān)負(fù)責(zé)人分析說(shuō)。
今年房交會(huì)期間，長(zhǎng)春某樓盤推出了2500元左右一平方米的特價(jià)房，該樓盤開(kāi)發(fā)商告訴記者，“我們拿地較早，每平方米600元左右，所以盡管房?jī)r(jià)降了，但是還不賠�！绷硪患腋邇r(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商則告訴記者，盡管他們的房子賣到了近5000元一平方米，但是并不賺錢�！暗厥�2007年時(shí)每平方米3000多元買的，在地價(jià)最高點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)，樓市最低點(diǎn)入市，我們不是不想降價(jià)，實(shí)在是沒(méi)有降價(jià)空間�！�
“房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系是，地價(jià)降，房?jī)r(jià)不一定下降。但是地價(jià)漲，房?jī)r(jià)肯定漲。土地占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的比例越高，地價(jià)上漲對(duì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的作用越直接。”長(zhǎng)春房地產(chǎn)界資深人士顧永超說(shuō)。
地方政府必須從“借地生財(cái)”沖動(dòng)中解脫出來(lái)
事實(shí)上，房?jī)r(jià)和地價(jià)誰(shuí)綁架了誰(shuí)并不重要，關(guān)鍵是如何把房?jī)r(jià)降下來(lái)。吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，房地產(chǎn)是一個(gè)較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈條，土地、稅收、信貸、開(kāi)發(fā)商等都是相關(guān)利益者，在房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)實(shí)之下，不能僅要求開(kāi)發(fā)商降價(jià)，而不觸動(dòng)其他利益環(huán)節(jié)，這樣既不現(xiàn)實(shí)也沒(méi)有多少降價(jià)的空間。房?jī)r(jià)回歸應(yīng)該是整個(gè)房地產(chǎn)鏈條上所有環(huán)節(jié)一起降。而占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本大頭的土地價(jià)格應(yīng)該率先降下來(lái)。地價(jià)一降，未來(lái)新入市商品房?jī)r(jià)格成本下降，價(jià)格有了下降空間，同時(shí)會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成連鎖反應(yīng)，粉碎了存量商品房高價(jià)預(yù)期，存量房和二手房想不降價(jià)都難。
不過(guò)，土地出讓價(jià)格能否下降，與市場(chǎng)有關(guān)，更與政府有關(guān)。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)春市政府近年來(lái)一直試圖在平抑房?jī)r(jià)和保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、增加財(cái)政收入方面找到一個(gè)平衡點(diǎn)。長(zhǎng)春市市長(zhǎng)崔杰在多個(gè)場(chǎng)合表示“不希望房?jī)r(jià)快速上漲，超出居民承受能力”，但是在土地出讓的時(shí)候，政府又采取“適度”控制的辦法，力求土地價(jià)值最大化，“向土地要收成，向土地要收益”。這種矛盾心態(tài)導(dǎo)致的結(jié)果是土地價(jià)格一直居高不下，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要破解這一難題，從地方政府角度看，要真正把“民生”放在首位，一方面轉(zhuǎn)變“賣地生財(cái)”的觀念做法，穩(wěn)定地價(jià)，另一方面加大保障性住房用地的數(shù)量，兩手抓兩手都要硬；從中央政府角度看，要使地方政府的事權(quán)與財(cái)權(quán)相統(tǒng)一。 |