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| 2009-06-05 本報(bào)記者:華曄迪 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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近期，各地土地供應(yīng)繼續(xù)增多，加之國(guó)務(wù)院公布商品住宅資本金下調(diào)比例，給樓市帶來利好，但專家提醒，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨著價(jià)格過高、供應(yīng)不足兩大隱憂。
根據(jù)各城市發(fā)布的土地出讓公告，6月1日至6月7日期間，全國(guó)37個(gè)大中城市將有16個(gè)城市有土地推出，土地出讓面積前三名為常州、天津和沈陽，分別為63.80公頃、54.73公頃和41.22公頃。開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，其中，不久前拍賣的北京廣渠門外住宅地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率高達(dá)240%，而實(shí)力雄厚的綠地集團(tuán)上周再度拿下其2009年以來的第五幅土地。
上周，國(guó)務(wù)院表示將研究開征物業(yè)稅，同期，國(guó)務(wù)院公布固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，商品住宅資本金比例下調(diào)至20%。易居克而瑞(中國(guó))研究中心首席研究員陳嘯天表示：“物業(yè)稅的征收符合稅收成長(zhǎng)規(guī)律，有利于發(fā)揮稅收對(duì)社會(huì)資源的二次分配和調(diào)節(jié)作用。”陳嘯天分析說，但從目前的情況看，物業(yè)稅的執(zhí)行仍有很多難點(diǎn)，比如征稅城市范圍、征收物業(yè)的年限標(biāo)準(zhǔn)、征稅物業(yè)的類型結(jié)構(gòu)、納稅對(duì)象等方面都難以確定。
陳嘯天同時(shí)表示，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從原來的35%降低至20%，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)而言是重大利好，能夠?qū)嵸|(zhì)性提高房地產(chǎn)投資的杠桿水平，對(duì)項(xiàng)目盈利和企業(yè)利潤(rùn)率將起到明顯的提升作用，有助于擴(kuò)大開發(fā)投資，緩和當(dāng)前部分城市出現(xiàn)的供應(yīng)不足的矛盾。
今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交形勢(shì)較去年出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，僅從4月份的數(shù)據(jù)來看，大多數(shù)城市成交量繼續(xù)保持高位，其中，上海成交達(dá)到了2007年的平均水平180萬平方米，而杭州、南京環(huán)比相應(yīng)增長(zhǎng)54%和41%。
“對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖跡象，在感到欣慰的同時(shí)，更應(yīng)切實(shí)關(guān)注的是存在的兩大隱憂。”陳嘯天指出，第一個(gè)隱憂是房?jī)r(jià)反彈過猛，尤其是在上海、深圳比較明顯，部分樓盤的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到2007年的較高水平，“無論是從宏觀經(jīng)濟(jì)面還是從消費(fèi)者信心的角度來看，目前都還不是大幅度提價(jià)的時(shí)機(jī)，價(jià)格過高會(huì)影響市場(chǎng)信心的恢復(fù)，加重觀望情緒，而且價(jià)格的大起還有可能會(huì)引起政策的轉(zhuǎn)向，直接影響目前良好的格局。”
“第二個(gè)隱憂則是目前供求明顯失衡，供應(yīng)尤其是有效供應(yīng)跟不上�！标悋[天分析說，從最近的存量數(shù)據(jù)來看，隨著成交的快速回升，典型城市如上海、北京、深圳近幾月的成交量均高于新增供應(yīng)量，從而使得存量快速消化。陳嘯天認(rèn)為，目前供應(yīng)瓶頸主要是由于此前全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)下行，開發(fā)商放緩供應(yīng)節(jié)奏造成的，供求缺口何時(shí)能補(bǔ)上還有待觀望，“供求關(guān)系的失衡已經(jīng)很明顯影響到價(jià)格�！�
另一個(gè)值得關(guān)注的則是通脹預(yù)期。陳嘯天分析認(rèn)為，從近期的情況看，通脹預(yù)期所造成的壓力已經(jīng)使得境內(nèi)外基金、民間游資、部分性個(gè)人投資者紛紛關(guān)注物業(yè)。根據(jù)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)物業(yè)是抗通脹主要選擇之一�！安慌懦龝�(huì)出現(xiàn)資金方會(huì)大量購買物業(yè)來規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)的可能性。”陳嘯天說，這樣一來，直接受影響的將會(huì)是高端及中高端物業(yè)，尤其是專門做中高端物業(yè)的品牌性企業(yè)將會(huì)從中受益。 |
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