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近三個(gè)月來的房地產(chǎn)市場不同往常的表現(xiàn)引發(fā)對(duì)2008年樓市走向的爭論鵲起，“拐點(diǎn)”是否已經(jīng)到來？然而，房地產(chǎn)周期不可能脫離經(jīng)濟(jì)周期獨(dú)立運(yùn)行，流動(dòng)性過剩的狀況國內(nèi)也不可能在短期內(nèi)解決，且本幣升值的步伐在快節(jié)奏加速，國內(nèi)物價(jià)上漲的趨勢也未曾改變，在這樣的背景下，結(jié)合2008年房地產(chǎn)市場供求發(fā)生逆轉(zhuǎn)可能性不大的現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)在斷言樓市拐點(diǎn)還為時(shí)過早，但調(diào)整已經(jīng)出現(xiàn)，并將不可避免。
弱市的三張“臉孔”
多區(qū)域房價(jià)打折降價(jià)。從2007年第四季度開始，前期房價(jià)快速拉升的熱點(diǎn)區(qū)域樓市成交量持續(xù)銳減，價(jià)格松動(dòng)、下降，明折暗扣等促銷手段開始出現(xiàn)。春節(jié)前后，由于有部分限價(jià)房項(xiàng)目上市，廣州不少樓盤紛紛以優(yōu)惠折扣甚至“半價(jià)”開盤等策略爭奪客源，開發(fā)商一改往年不太重視春節(jié)二月檔期的陳規(guī)，“比限價(jià)房更便宜的房子”的樓盤廣告赫然亮相廣州各大媒體。樓市另一個(gè)敏感區(qū)域長三角地區(qū)樓市近來也刮起了“打折風(fēng)”。南京市近兩年始終保持熱銷的奧體、江寧等板塊，1月份出現(xiàn)多個(gè)樓盤同時(shí)大幅打折促銷的現(xiàn)象。
房產(chǎn)中介大面積倒閉。一手房交易冷清連帶二手房交易急劇萎縮。最近兩個(gè)月，中介公司紛紛關(guān)張甚至倒閉。總部位于深圳的中介公司創(chuàng)輝租售陷入即將崩盤的境地，在上海、深圳等多個(gè)城市開有門店的地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中天置業(yè)，一夜之間突然關(guān)門走人。北京較大的二手房中介中大恒基，宣布將關(guān)閉100余家門店；房屋中介我愛我家則開始嘗試開網(wǎng)絡(luò)門店，尋找新的盈利模式；在深圳，包括世華、星彥、景河田、順馳、金地、天健、通泰、美聯(lián)、滿堂紅等多家地產(chǎn)中介公司的關(guān)鋪率在25%至50%不等。
土地出讓市場開始出現(xiàn)流標(biāo)。與房價(jià)狂飆相一致，2007年的土地市場異�？駸幔瑹狳c(diǎn)城市的“地王”刷新速度史無前例。但最近兩三個(gè)月，土地市場的情況在發(fā)生變化。北京土地市場驚現(xiàn)住宅用地流標(biāo)，朝陽區(qū)廣渠路15號(hào)地塊出讓流標(biāo)。上海土地市場熱度也在明顯下降。2008年1月23日，上海市楊浦區(qū)新江灣城F地塊以67.5億元的底價(jià)由美國房地產(chǎn)開發(fā)商鐵獅門基金購得，折合樓板價(jià)為7500元/平方米。而2007年11月新江灣城D3地塊成交的樓板價(jià)為2萬元/平方米，同一區(qū)域的同質(zhì)地塊，短短兩個(gè)多月內(nèi)，地價(jià)暴跌逾60%。
尚難言“拐點(diǎn)”
針對(duì)上述樓市“表情”，市場出現(xiàn)一種重要的方向性解讀，即樓市“拐點(diǎn)”到來。主要依據(jù)如下：其一，房價(jià)增長率大大快于銷售增長率，消費(fèi)者家庭收入的增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價(jià)增長率。當(dāng)前居民收入和月供住房貸款之間的比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了合理的范圍，2007年為1.9，這意味著月收入的六成要用于供房，而國際上的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示，其合理值為3。其二，從成交量來看，一些城市的樓市已經(jīng)開始“拐”了。
事實(shí)上，當(dāng)前樓市所呈現(xiàn)出的上述三種表情中的前兩種，即打折降價(jià)、中介關(guān)張，在上一輪樓市宏觀調(diào)控中同樣出現(xiàn)過：2006年末、2007年初的長三角房地產(chǎn)市場就曾如此。2007年農(nóng)歷春節(jié)過后的快速瘋漲已證明“拐點(diǎn)”并沒有在該地區(qū)的樓市中出現(xiàn)。惟獨(dú)土地出讓市場降溫是新現(xiàn)象。但基于土地出讓收入仍在扮演地方財(cái)力(預(yù)算外收入)重要來源這一現(xiàn)實(shí)，而現(xiàn)行的地方中央財(cái)稅分配體制短期內(nèi)不可能發(fā)生重大改變，這就意味著地方在可以預(yù)見的期間，還得倚重于土地收入來實(shí)現(xiàn)財(cái)政對(duì)民生建設(shè)的傾斜。
房地產(chǎn)周期不可能和宏觀經(jīng)濟(jì)周期脫節(jié)，2008年不可能根本解決流動(dòng)性過剩問題。1月下旬，達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家一致認(rèn)為中國、印度等新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)會(huì)有不錯(cuò)表現(xiàn)。國際貨幣基金組織1月29日發(fā)布的最新《世界經(jīng)濟(jì)展望》報(bào)告預(yù)計(jì)，今年中國經(jīng)濟(jì)增速將從去年的11.4%放慢至10%，這將有助于減輕中國對(duì)經(jīng)濟(jì)過熱的擔(dān)憂。但不管怎么衡量，目前尚看不出2008年中國經(jīng)濟(jì)逆轉(zhuǎn)的跡象。從這個(gè)角度看，樓市進(jìn)入“極點(diǎn)”或出現(xiàn)雪崩的可能性極小。
調(diào)整不可避免
從供求關(guān)系看，2007年三季度開始，全國房地產(chǎn)投資增速加快，保持在30%以上，供不應(yīng)求的緊張狀況在2008年將獲得緩解。同時(shí)政府加強(qiáng)了抑制房價(jià)上漲過快的宏觀調(diào)控，尤其是從各地業(yè)已公布的住房規(guī)劃看，保障房入市的沖擊在2008年下半年會(huì)凸顯，再加上2007年住房購買力釋放過快，預(yù)計(jì)2008年房價(jià)上漲不可能再重復(fù)2007年的大幅上漲，調(diào)整將不可避免。
從購買力、后續(xù)調(diào)控政策看，溫和調(diào)整、技術(shù)性調(diào)整的可能性遠(yuǎn)大于大落的可能性。萬科在珠三角一降價(jià)(“合理定價(jià)”)即換來銷售額逆勢猛增的現(xiàn)實(shí)，說明了樓市購買力仍在，是房價(jià)的不合理高企將消費(fèi)者暫時(shí)拋離了市場，而不是消費(fèi)者拋棄了樓市。預(yù)計(jì)2008年開發(fā)商適當(dāng)讓利后，銷售量將回升。這是樓市保持上漲趨勢的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。
從調(diào)控政策的影響看，美國經(jīng)濟(jì)減速甚至可能出現(xiàn)衰退的現(xiàn)實(shí)，無疑會(huì)拖累2008年中國內(nèi)地出口，出口變化對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響在進(jìn)入第二季度后會(huì)越來越明顯。加上目前內(nèi)地一些熱點(diǎn)城市的房價(jià)已在調(diào)整，反映出之前推出的宏觀調(diào)控措施已奏效，在新的國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境面前，2008年中國再推出新一輪樓市調(diào)控措施的可能性大大降低，相反，樓市調(diào)控有所放松的可能性在增大。因此，由于決定房地產(chǎn)需求和價(jià)格的諸因素尚未發(fā)生根本性改變，調(diào)控政策有利于令目前過熱的樓市降溫，但既有格局難以逆轉(zhuǎn)，不排除第二季度后期出現(xiàn)一波上漲行情的可能。 |