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 2007年的十一黃金周對(duì)于樓市而言并未迎來(lái)理想中的旺市，相反受多次加息和房貸新政等政策影響，樓市銷售在傳統(tǒng)的旺季中遭受了一股寒流。記者從京城多家房產(chǎn)中介獲悉，十一黃金周期間，北京新盤開盤和銷售環(huán)比均出現(xiàn)大幅下降，甚至引發(fā)了部分購(gòu)房者退單第二套房的“退房潮”。
新盤開盤、銷售雙降
根據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷有限公司統(tǒng)計(jì)，十一期間北京商品住宅(期、現(xiàn)房)日均銷售僅273套，相比去年同期的日均銷售194套雖略有增長(zhǎng)，但與9月最后一周商品住宅日均銷售套數(shù)625套相比，十一黃金周的成交量明顯銳減，環(huán)比降幅達(dá)56%。
與此同時(shí)，今年黃金周僅有五個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，其中三個(gè)項(xiàng)目的取證部分為商品房，共160套，3.2萬(wàn)平方米。相比去年同期，今年黃金周的取證項(xiàng)目大幅減少近六成。
對(duì)此，中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為，購(gòu)房需求主要是由于房?jī)r(jià)過(guò)高而受到抑制，大多數(shù)購(gòu)房人的購(gòu)買力已不足以支撐目前的高房?jī)r(jià)，被迫步入觀望期。此外，9月27日央行、銀監(jiān)局頒布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中對(duì)于二次購(gòu)房在金融政策上的限制打擊了大量投資者，炒房成本的提高、未來(lái)商品房增值空間的不明朗、政策因素的不確定都在抑制投資者的購(gòu)房熱情，這也是造成了“銀十”開局遇冷的原因之一。
“取證項(xiàng)目的同比萎縮與9月取證項(xiàng)目大增不無(wú)關(guān)系。由于前期開發(fā)商紛紛看好‘金九銀十’的到來(lái)，造成短期內(nèi)集中大量取證，據(jù)中大恒基統(tǒng)計(jì)顯示，今年9月取證項(xiàng)目達(dá)59個(gè)，創(chuàng)出年內(nèi)新高。但實(shí)際銷售情況并未達(dá)到預(yù)期效果，9月開盤項(xiàng)目的平均銷售率僅為46%，從而抑制了目前部分開發(fā)商取得預(yù)售許可證、推出新盤的速度�！壁w晨明說(shuō)。
盡管取證項(xiàng)目出現(xiàn)大幅萎縮，但預(yù)售均價(jià)卻已翻番。這五個(gè)取證項(xiàng)目中，有兩個(gè)別墅項(xiàng)目，一個(gè)普通住宅項(xiàng)目，兩個(gè)其他類項(xiàng)目，預(yù)售均價(jià)高達(dá)15540元/平方米，同比去年大漲124%。趙晨明告訴記者，一年以來(lái)北京房?jī)r(jià)持續(xù)在上漲，目前萬(wàn)元以下的項(xiàng)目逐漸減少，且多集中在五環(huán)外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，市場(chǎng)實(shí)際供給和居民的購(gòu)房需求脫節(jié)，造成了銷售持續(xù)下挫，銷售不力的局面又反過(guò)來(lái)影響了開發(fā)商的推盤信心，供給不足造成了房?jī)r(jià)繼續(xù)飆升�？梢钥闯觯壳皹鞘械倪\(yùn)行軌跡已有進(jìn)入惡性循環(huán)的趨勢(shì)。政府雖出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，利用多種金融手段，并加大了保障性住房供應(yīng)來(lái)對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)整，但仍未能從根本上扭轉(zhuǎn)這種態(tài)勢(shì)。究其原因，是由于政策的滯后調(diào)節(jié)因素，預(yù)計(jì)隨著明年保障性住房的實(shí)際供應(yīng)和今后的持續(xù)加大供應(yīng)，可以將保障性群體剝離市場(chǎng)。此外，今年多次加息、收緊銀行流動(dòng)性資金、控制房貸的效果將會(huì)顯現(xiàn)，購(gòu)房需求將會(huì)進(jìn)一步得到抑制。
二手房交易量微增
與一手商品房受到的影響相比，二手房交易受到新政的影響相對(duì)較小，記者從北京中原地產(chǎn)、我愛(ài)我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等房產(chǎn)中介獲悉，今年十一黃金周期間，北京二手房交易量較去年同期略有增長(zhǎng)。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)顯示，黃金周期間二手房交易量比去年同期增長(zhǎng)了8.3%；房源掛牌量同比去年增長(zhǎng)11.3%；客戶需求量比去年增長(zhǎng)15.6%。其中朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)在黃金周期間仍是交易熱點(diǎn)區(qū)域，兩區(qū)二手房的成交量分別占黃金周總成交量的24%和16%。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍分析說(shuō)，通過(guò)黃金周這七天的成交情況來(lái)看，房貸新政對(duì)二手房市場(chǎng)供求影響不大，而剛性需求在黃金周期間快速釋放刺激了二手房市場(chǎng)交易量的整體增長(zhǎng)。此外，外地購(gòu)房者在黃金周期間來(lái)京購(gòu)房比例明顯增加，同比去年黃金周上漲10%左右，在一定程度上也帶動(dòng)了成交量的上漲。
同時(shí)，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域下屬門店在十一期間對(duì)客戶進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查顯示，在購(gòu)買二手房的房產(chǎn)需求者當(dāng)中，全款購(gòu)買占到成交量的30.2%；首次貸款占到成交量的50.8%；二次以上貸款占到成交量19%�？芎｝堉赋�，通過(guò)這個(gè)市場(chǎng)反饋數(shù)據(jù)可以看出，目前北京二手房購(gòu)房者中主要還是以自住為主，強(qiáng)大自住需求仍將支撐著整個(gè)市場(chǎng)。
北京房產(chǎn)中介我愛(ài)我家新聞發(fā)言人胡景暉還告訴記者，隨著北京市房?jī)r(jià)的持續(xù)走高、連續(xù)加息等壓力的不斷加大，更多的購(gòu)房者將中小戶型作為首選。黃金周期間二手房市場(chǎng)中小戶型房源暢銷，尤其是軌道交通周邊房源受追捧。
第二套房現(xiàn)“退房潮”
雖然二手房成交量有一定的上漲，但記者了解到，由于國(guó)慶節(jié)前購(gòu)買第二套住房首付比例的突然增加，令一些房屋預(yù)訂者始料不及，許多在售樓盤均出現(xiàn)多例退房退款現(xiàn)象，二手房市場(chǎng)亦不例外。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房貸政策變化帶來(lái)的資金壓力成為此次大規(guī)模退房現(xiàn)象的直接導(dǎo)火線，尤其是在有二次置業(yè)意向的預(yù)訂人群中產(chǎn)生了較大反響。
根據(jù)北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司統(tǒng)計(jì)顯示，黃金周期間因二次置業(yè)貸款受阻而引發(fā)的退單率達(dá)8%，退單情況主要集中在單價(jià)為一萬(wàn)元到兩萬(wàn)元的中高檔物業(yè)。對(duì)此，北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理常淑娟認(rèn)為，中高檔樓盤有很好的投資升值價(jià)值，很多已購(gòu)房的北京人開始二次置業(yè)，為自己尋找較為理想、舒適的第二居所，亦或是作為投資，而這兩種方式往往都需要借助銀行貸款，因此，在新政策實(shí)施之際，中高檔樓盤成了受傷最重的區(qū)域。而研究其人群，年齡大多為35歲以上的中年置業(yè)者，其購(gòu)房目的除升級(jí)換代者，也不乏大大小小的炒房人士，可見本次房貸新政立竿見影之功效，而原本應(yīng)該火熱的國(guó)慶樓市黃金周也因此變成了名副其實(shí)的“違約周”。
根據(jù)千萬(wàn)家市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，上半年，貸款購(gòu)房的消費(fèi)者中有近80%的貸款者首付為30%。一旦首付款由三成提高到四成，那么將近40%左右的購(gòu)房者將要調(diào)整首付款，即四成左右的購(gòu)房者將受到影響�！安糠肿宰≌哂捎谫Y金有限，將不得不推遲購(gòu)房計(jì)劃；部分投資者由于需要增加投資，同時(shí)面臨趨緊的調(diào)控環(huán)境，投資風(fēng)險(xiǎn)加劇，也會(huì)調(diào)整投資計(jì)劃。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求會(huì)得到真正的抑制，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲有望得到抑制�！背Ｊ缇暾f(shuō)。 |