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| 2007-01-25 本報記者:洛濤 來源:經(jīng)濟參考報 |
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24日，專門從事房地產(chǎn)市場研究的REICO工作室發(fā)表2006年度報告，其中關于“嬰兒潮”、“人口紅利”對房地產(chǎn)市場影響的論斷最為新穎。報告認為，未來15年，受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響，住房需求將維持旺盛。
報告認為，在上世紀六十、七十、八十年代，中國曾經(jīng)出現(xiàn)三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進入了成年年齡段。由于土地供給彈性很小，房價的漲跌主要取決于房屋需求的變化，而人口年齡結(jié)構(gòu)是影響房屋需求的重要因素。避開房地產(chǎn)市場的短期波動，通過“嬰兒潮”變化可以大致把握我國房地產(chǎn)市場的長期運行趨勢。“嬰兒潮”對房地產(chǎn)市場需求的影響表現(xiàn)在兩個方面：一方面，通過人口年齡結(jié)構(gòu)變化直接影響住房剛性需求變化；另一方面，通過“人口紅利期”為房屋需求的實現(xiàn)提供經(jīng)濟基礎，與寬松的貨幣政策相結(jié)合，住房的改善性需求和投資性需求將會得到鼓勵。
REICO工作室認為，25-45歲群體是購買商品房的主要群體。理論上，25-35歲人員處于婚齡期，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較��；而35歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。有數(shù)據(jù)顯示，在2006年至2010年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響，35—45歲的群體所占的比重上升，這部分群體的人口總量大概在2.6億左右，由此決定在2010年前，35—45歲的群體住房改善需求將會刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。而到2010—2020年的時候，受第三次“嬰兒潮”的影響，25—35歲人口比重會上升，這部分人口總數(shù)大概在1.2億左右。
中國社會科學院金融研究所易憲容博士認為，三次“嬰兒潮”中出生的大部分人在上世紀90年代以后進入結(jié)婚、生育、儲蓄及消費時期。他們在改革開放后的經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期中成長與學習，進入社會后又碰上了市場經(jīng)濟的熱潮，所以與前代人在價值取向、行為方式和消費行為等方面都有很大的不同�？梢哉f，1998年以來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展與繁榮在很大程度上與這部分人進入消費期密切相關。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2005年底，中國城市化率為43.0%，與發(fā)達國家甚至部分新興工業(yè)化國家相比，我國的城市化進程仍需繼續(xù)推進。社會學者預計，未來城市化進程將逐步加快。如果未來10年中國城市化率以每年1.5個百分點的速度增長，預計每年新增城市人口將近2000萬人，按照人均需求住房面積25平方米計算，每年新增城市人口的住房需求將超過5億平方米，接近目前全國全年的商品房銷售面積。而據(jù)統(tǒng)計，目前我國擁有城鎮(zhèn)家庭1.8億戶左右，人均住宅建筑面積約為25平方米左右，如果其中每年有1%的家庭有改善住房需求，按照戶均100平方米計算，則此類需求將達到1.8億平方米。同時考慮到城市舊城改造和拆遷形成的住房需求，預計未來對住宅需求數(shù)將達到7.5億平方米左右，而2005年全國商品房竣工面積約為5.58億平方米，存在較大的供需缺口。 |
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