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開發(fā)商欠款不交、業(yè)主關(guān)心甚少、有關(guān)部門監(jiān)管不力……這是上千億元房屋維修金頻繁暴露出來(lái)的的問(wèn)題。記者在對(duì)一線房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行追蹤采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，房屋維修金或被挪用、或管理不當(dāng)，一個(gè)巨大的“黑洞”時(shí)刻窺視著千億元房屋“養(yǎng)老金”。
漠不關(guān)心：業(yè)主心態(tài)助長(zhǎng)房產(chǎn)黑洞
記者在南寧、廣州、北京、上海、南京等地通過(guò)街頭問(wèn)卷、MSN、QQ和區(qū)域聊天室方式進(jìn)行的調(diào)查表明，超過(guò)85%以上的業(yè)主并沒有認(rèn)真閱讀購(gòu)房協(xié)議中關(guān)于房屋維修金的相應(yīng)條款，87%的業(yè)主把房屋維修金交給房屋開發(fā)商后，沒有向開發(fā)商追問(wèn)資金的去處，70%以上的業(yè)主不知道房屋維修金可以直接交納給當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門，65%的業(yè)主沒有從開發(fā)商處領(lǐng)到繳納房屋維修金的相關(guān)憑證。
廣西南寧昆輝律師事務(wù)所資深律師吉昆峰在分析這一調(diào)查結(jié)果時(shí)表示，其實(shí)很多業(yè)主都不知道維修金的所有權(quán)到底屬不屬于自己，所以不少人把錢交給開發(fā)商認(rèn)為是正常的。目前大多數(shù)房屋尚未到維修時(shí)期，業(yè)主除非遇到維修情況，通常不會(huì)主動(dòng)查詢維修金的到賬信息。
來(lái)自北京房管部門消息表明，北京市專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)在去年年中就已啟用。業(yè)主可通過(guò)網(wǎng)站查詢個(gè)人維修資金的繳納、費(fèi)用分?jǐn)�、支用、結(jié)息及余額等情況。此外，業(yè)主也可拿著本人的身份證，到北京市小區(qū)辦查詢維修資金的相關(guān)情況。可查詢的內(nèi)容包括開發(fā)商是否繳納維修資金，繳納的金額、利息、本金等。
但在這樣的情況下，大部分業(yè)主仍然未能意識(shí)到自己的房屋維修金權(quán)利，本應(yīng)獲得知情權(quán)、管理權(quán)的房屋維修金有可能成為房屋管理中的巨大“黑洞”。
安邦集團(tuán)研究總部分析師張巍柏認(rèn)為，目前房地產(chǎn)維修基金管理存在三大問(wèn)題：房地產(chǎn)商挪用專項(xiàng)基金的問(wèn)題、維修基金的收益歸屬問(wèn)題和維修基金的使用問(wèn)題。
集中追討：法規(guī)沖突問(wèn)題亟待解決
從廣州50多個(gè)樓盤業(yè)主聯(lián)名集中追討房屋維修金，到北京崇文門區(qū)王姓老伯怒告房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠房屋維修金，房屋維修金問(wèn)題逐漸浮出水面，但有關(guān)部門屢“踢皮球”，“法規(guī)沖突”問(wèn)題亟待解決。
10月份以來(lái)，廣州市12個(gè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)行動(dòng)，揭開了住房專項(xiàng)維修資金收支混亂的冰山一角。10月8日，廣州越秀區(qū)東悅居、荔灣區(qū)西門口廣場(chǎng)等12個(gè)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合發(fā)起倡議，要求明確1998年10月至2003年9月期間專項(xiàng)維修資金的繳納主體，并強(qiáng)制追回由開發(fā)商或物業(yè)管理公司挪用的專項(xiàng)維修資金。目前，已有50多個(gè)業(yè)委會(huì)宣布加入集體追討行列。
東悅居、如意中心等樓盤暴露出的住宅維修資金“黑洞”，僅僅是目前我國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的一個(gè)縮影。廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)表明，從1999年至2006年上半年，該市應(yīng)繳住宅專項(xiàng)維修資金總額為23億元左右；到今年9月，該市維修資金歸集總額為14.13億元。這意味著大約存在九億元的維修資金缺口。
眾多業(yè)主對(duì)此表示強(qiáng)烈不滿，東悅居業(yè)主李女士為此向法院起訴，請(qǐng)求判令開發(fā)商支付其個(gè)人所購(gòu)商品房應(yīng)有的維修資金9400元。法院今年1月作出裁定，“應(yīng)由行政主管部門前置處理為宜”。
廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2002年至今，廣州市房管部門通過(guò)上門監(jiān)督繳交、下達(dá)限期繳交通知書等措施，對(duì)全市576家開發(fā)建設(shè)單位、1363個(gè)樓盤的專項(xiàng)維修資金進(jìn)行了清理，共追繳資金4.04億元。但根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，對(duì)于開發(fā)建設(shè)單位拒絕繳納專項(xiàng)維修資金的，行政主管部門只能責(zé)令限期改正，無(wú)權(quán)強(qiáng)制追討。
“廣州維修資金第一案”代理律師周玉忠說(shuō)，有關(guān)部門發(fā)函追繳維修資金效果不佳，業(yè)主才訴訟至法院，但是法院又將“皮球”踢回了房管部門。
記者在采訪中了解到，在廣州，造成房屋維修金缺口的關(guān)鍵在于涉及維修資金繳納法規(guī)發(fā)生了變化。1998年頒布的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，由開發(fā)商繳納維修資金；而1999年建設(shè)部、財(cái)政部頒發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》，以及2003年生效的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，均規(guī)定由業(yè)主繳納維修資金。
由于國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》與《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》在資金繳納主體上規(guī)定不一致，目前，廣州市專項(xiàng)維修資金的繳納主體根據(jù)上述兩條例生效期間分成兩種情況：商品房預(yù)售許可證核發(fā)時(shí)間在1998年10月1日后、2003年8月31日前的，繳納主體為開發(fā)建設(shè)單位，商品房預(yù)售許可證核發(fā)時(shí)間在2003年9月1日以后的，繳納主體為業(yè)主。
而對(duì)于1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳納主體則存在巨大分歧。業(yè)主想執(zhí)行省條例，開發(fā)商想執(zhí)行建設(shè)部辦法。廣州房管部門對(duì)此問(wèn)題的意見是建議適用省條例，但行政主管部門無(wú)權(quán)解釋法律適用問(wèn)題。
萬(wàn)般無(wú)奈的業(yè)主最終采取集中追討的做法，要求立法部門盡快解決“法規(guī)沖突”問(wèn)題，司法機(jī)關(guān)追究相關(guān)責(zé)任方刑事責(zé)任。
資深律師錢隆平認(rèn)為，行政部門、立法部門和司法機(jī)關(guān)之間“踢皮球”的現(xiàn)象，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)展階段，大量問(wèn)題無(wú)法得到明確解釋，這一方面在考驗(yàn)管理部門的責(zé)任心，另一方面也在拷問(wèn)消費(fèi)者對(duì)自身權(quán)益的維護(hù)程度。
保值增值：千億市場(chǎng)如何張弛有度
住房專項(xiàng)維修資金是指物業(yè)保修期滿后用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，進(jìn)行中修、大修、翻新和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在2005年全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15759億元，全國(guó)完成商品住宅投資10768億元，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資2000億元，辦公樓投資740億元。
資深房地產(chǎn)分析師曾旺群認(rèn)為，按照2005年商品房住宅投資10768億元計(jì)算，需要繳納2%的房屋維修金，僅從投資角度計(jì)算房屋維修金就高達(dá)215億元，如果按照商品房銷售的房屋價(jià)格來(lái)計(jì)算，則超過(guò)300億元。加上歷史上累積下來(lái)的房屋維修金，目前國(guó)內(nèi)房屋維修金總額超過(guò)1000億元。
曾旺群說(shuō)：“錢多不一定是好事，因?yàn)榉课菥S修金是按照現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)和投資價(jià)格來(lái)計(jì)算的。一旦出現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，存在銀行的這部分維修金既可能增值，也可能貶值，這就涉及到房屋維修金如何保值增值的問(wèn)題了�！�
曾旺群用“張弛有度”來(lái)描述房屋維修金必須面對(duì)的問(wèn)題�！皬垺笔侵阜课菥S修金的使用必須恰到好處，“弛”則是房屋維修金的管理方式必須多樣化，既避免出現(xiàn)由于管理不善的挪用風(fēng)險(xiǎn)，又要避免由于市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致的貶值風(fēng)險(xiǎn)。
就在各地房屋維修金問(wèn)題屢屢暴露的情況下，嗅覺敏銳的金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始著手研究這筆巨大資金的流向問(wèn)題。11月下旬，北京市建委與光大銀行聯(lián)名發(fā)行“北京市房屋專項(xiàng)維修資金卡”，并宣布自2006年9月21日起，北京市房屋維修資金歸集階段存款收益率由年0.72%提高到3%。
光大銀行是北京市商品房專項(xiàng)維修資金專儲(chǔ)銀行。這些資金在劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)名下之前都存放在光大銀行的專用賬戶里。截至今年9月底，北京市已經(jīng)歸集商品住宅公共維修資金110.7億元，涉及94.5萬(wàn)戶。
據(jù)介紹，隨著收益率的調(diào)整，業(yè)主每年的房屋專項(xiàng)維修資金將大幅升值。以北京天通苑社區(qū)為例，專項(xiàng)維修資金總額約為三億元，改革前，按照活期利率0.72%計(jì)息，存放一年的收益率為216萬(wàn)元，五年累計(jì)增值1080萬(wàn)元�，F(xiàn)在按3%計(jì)息，存放一年收益為900萬(wàn)元，五年累計(jì)增值將達(dá)到4500萬(wàn)元，較以前多增值3420萬(wàn)元。
北京市建委副主任苗樂(lè)如強(qiáng)調(diào)，住房維修資金不能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資，如果發(fā)現(xiàn)有銀行違規(guī)操作，將嚴(yán)格查處，甚至取消其開戶行資格。
光大銀行明確表示，住房維修資金只能購(gòu)買一級(jí)國(guó)債，或存成定期存款、活期存款，不允許有其他投資形式。這次之所以能上調(diào)收益率，也是把維修資金在活期、定期以及國(guó)債上進(jìn)行一定比例的分配。 |