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隨著我國房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款不良率均有所上升。但記者在上海、深圳采訪發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)貸款在“高危區(qū)域”和“高危時段”均呈現(xiàn)了一定的抗壓性，總體風險處于可控狀態(tài)。但近期銀行對個人貸款的爭奪戰(zhàn)很容易導致新的信貸風險，主管部門應加強監(jiān)管。
個人房貸不良率上升
從2007年底至今，我國房地產(chǎn)市場進入下降通道，價格持續(xù)調(diào)整。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，降幅比1月份擴大0.3個百分點；其中，先于全國調(diào)整的深圳、廣州新建住房銷售價格繼續(xù)下跌，同比跌幅達16.3%和8.9%，深圳成為全國惟一一個房價跌幅超過兩位數(shù)的城市。在長三角的代表城市上海，2月份新建住房銷售價格下降2.6%。
房價下跌導致住房貸款不良率有所攀升。上海銀監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)表明，2008年12月末，全市中外資銀行機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)不良貸款余額61.69億元，比年初增加10.36億元；不良率1.04%，比年初上升0.15個百分點；今年1月末，房地產(chǎn)不良貸款余額升至65.5億元，不良率升至1.08%。
與此同時，個人住房貸款風險也有所暴露。盡管2008年上海個人住房不良貸款呈現(xiàn)“雙降”態(tài)勢，但1月份個人住房不良貸款余額21.4億元，比年初增加2.7億元；不良率0.69%，比年初上升0.09個百分點。從房地產(chǎn)違約情況看，1月份違約筆數(shù)比年初增加656筆，增幅8.9%。
深圳市銀監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月末，全市個人購房貸款不良余額21.3億元，比年初增加4.3億元；不良率為0.84%，比年初增加0.15個百分點。個人購房貸款逾期余額105.7億元，比年初增加14.6億元；逾期率為4.16%，比年初增加0.5個百分點。截至2009年1月末，個人購房貸款不良余額23億元，比上月增加1.7億元；不良率微升至0.89%。
“高危區(qū)域”和“高危時段”均有效承壓
專家們普遍認為，盡管房地產(chǎn)貸款不良率有所波動，但總體較為平穩(wěn)，“高危區(qū)域”和“高危時段”均有效承壓，風險在可控范圍內(nèi)，不會對我國金融安全造成重大影響。
“從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，深圳、上海、北京等‘高危區(qū)域’的主要房地產(chǎn)貸款質(zhì)量是平穩(wěn)的�！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟學家連平表示，深圳地區(qū)房價領(lǐng)先于全國調(diào)整，下跌幅度也最大，與高峰期相比達到30%左右，這一地區(qū)的房地產(chǎn)信貸運行情況對全國應該具有先行指標的意義。交通銀行在深圳地區(qū)的房地產(chǎn)貸款沒有出現(xiàn)大批量、集中性的“壞賬”，其內(nèi)部壓力測試也表明，即使房價再下跌10%，銀行風險也在可控范圍之內(nèi)。
截至2008年12月末，深圳銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款不良余額合計42.88億元，比年初下降7.2億元；不良率為1.16%，比年初下降0.23個百分點，低于深圳銀行業(yè)貸款不良率1.99%的平均水平。目前，深圳銀行業(yè)“負資產(chǎn)”個人房貸余額不到50億元，“負資產(chǎn)”比率約2%。
這些城市的房地產(chǎn)市場在“高危時段”也能夠有效承壓。建發(fā)房地產(chǎn)集團上海有限公司總經(jīng)理周曙光表示，樓市最危險的時候是去年四季度，交易量極度萎縮，這對資金鏈主要依賴于銷售回款的開發(fā)商而言幾乎難以維持。隨著近期樓市交易量逐漸回升，開發(fā)商資金壓力有所緩解。未來我國房價可能進一步下跌，但只要維持一定的交易量，房地產(chǎn)貸款“高危警報”可能就不會響起。
此外，銀行對房地產(chǎn)貸款態(tài)度謹慎，風險控制較嚴。盡管今年1月份房地產(chǎn)貸款不良率有所上升，但仍低于中外資銀行機構(gòu)平均水平0.48個百分點。記者了解到，各地各家銀行仍把房地產(chǎn)開發(fā)貸款視為高風險業(yè)務，管控極為嚴格，開發(fā)貸款均要滿足自有資金35%以上(商業(yè)項目在40%以上)、四證齊全，且貸款總額不超過總投資的50%。由于開發(fā)商以較大折價率把土地或在建工程抵押給銀行，銀行對房價下跌的承受力相對較強。
個人房貸爭奪戰(zhàn)可能導致新的信貸風險
值得注意的是，各大銀行近期加大了對個人按揭貸款的爭奪，尤其是一些中小銀行和外資銀行，不斷推出新產(chǎn)品以吸引客戶，這很可能引發(fā)新的房貸風險。
深圳發(fā)展銀行近期推出了“點按揭”產(chǎn)品，借款人在貸款時只要預先支付貸款總額一定比例的現(xiàn)金，就可享受最低3.78%的利率，相當于5年以上期限貸款基準利率打6.3折。渣打銀行不久前推出了“活利貸”，客戶只要在還款賬戶中存入閑置資金，該筆資金就能被視為提前還款金額，抵沖貸款本金，而利息將會按照剩余本金計算。
有關(guān)專家表示，目前商業(yè)銀行面臨生息資產(chǎn)增速減緩、凈息差收窄、中間業(yè)務增速趨緩、銀行資產(chǎn)質(zhì)量面臨不確定性等一系列問題，而個人住房貸款對銀行來說仍然是高收益、低風險資產(chǎn)，因此銀行間競爭加劇。一些中小銀行正以各種優(yōu)惠手段爭取轉(zhuǎn)按揭業(yè)務，甚至有銀行私下向客戶推銷“加轉(zhuǎn)”按揭，如果客戶把存量房貸從其他銀行轉(zhuǎn)到該行，重新辦理貸款時可以把首付比例降低。這可能給銀行信貸安全帶來隱患。
據(jù)記者了解，目前深發(fā)展的“點按揭”業(yè)務已經(jīng)被國家有關(guān)部門叫停。對此，上海銀監(jiān)局局長閻慶民對商業(yè)銀行提出三點要求：第一，各銀行要積極支持房地產(chǎn)企業(yè)正常合理的貸款需求，對資質(zhì)好、基本面好、信用記錄好、有競爭力但暫時因為金融危機影響而出現(xiàn)經(jīng)營困難的房地產(chǎn)企業(yè)，在風險可控的前提下，可考慮實施貸款重組，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。
第二，對于惡意囤房惜售的房地產(chǎn)企業(yè)，應要求其合理降價促銷進行“自救”，確保貸款到期收回。同時，商業(yè)銀行應進一步加強房地產(chǎn)信貸風險管理，定期開展房地產(chǎn)壓力測試，及時掌握風險變動趨勢并提前采取防范措施。
第三，嚴格堅守風險管理底線，既要有力支持住房消費，也要有效防范投資性購房的風險。各商業(yè)銀行要認真落實《國務院關(guān)于支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》，嚴格執(zhí)行對首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房的信貸優(yōu)惠政策，嚴格執(zhí)行“二套房貸”政策。上海市銀行同業(yè)公會應發(fā)揮協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用，嚴禁加按揭，對轉(zhuǎn)按揭和中介返點費率問題加以約束，提升行業(yè)自律性，防范無序競爭。 |