近日，戴德梁行發(fā)布2024年《亞洲不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)研究報(bào)告》，該報(bào)告顯示，截至2025年3月31日，中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場已上市產(chǎn)品共64支；總發(fā)行規(guī)模達(dá)1748億元；總市值達(dá)到1860億元。其中，2024年REITs市場迎來基礎(chǔ)設(shè)施類發(fā)行熱潮，共有29支REITs上市，達(dá)到年度上市數(shù)量的峰值。
根據(jù)報(bào)告，2024年亞洲REITs市場重塑，新興REITs市場勢頭強(qiáng)勁。截至2024年12月31日，亞洲市場共有263支活躍的REITs產(chǎn)品，比2023年末增加38支；總市值為2358億美元，同比2023年末下降6.5%。在此期間，中國內(nèi)地、泰國和韓國共新上市40支產(chǎn)品，主要集中投資于工業(yè)/物流、零售、基礎(chǔ)設(shè)施及可持續(xù)等領(lǐng)域。
在亞洲市場規(guī)模整體縮小的背景下，成熟市場和新興市場的發(fā)展出現(xiàn)分化。成熟市場方面，本年度日本、新加坡及中國香港三地因股價(jià)下跌和貨幣貶值，市場份額較2023年有所下滑。而在新興市場方面，隨著中國內(nèi)地REITs市場進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行，其市值規(guī)模已超越中國香港，與日本、新加坡共同成為亞洲最大的三個(gè)市場，合計(jì)約占亞洲總市值的三分之二。與此同時(shí)，來自東南亞和南亞的新興市場REITs市值規(guī)模也呈現(xiàn)普遍擴(kuò)大態(tài)勢。在亞洲REITs市場市值持續(xù)回撤的黯淡背景下，新興市場的崛起無疑為市場注入了新的活力。
值得一提的是，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房REITs底層資產(chǎn)表現(xiàn)亮眼。截至2025年3月31日，中國REITs市場中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品共計(jì)持有92處分布在不同城市的底層資產(chǎn)。2024年，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)亮眼。就出租率方面，合計(jì)12處資產(chǎn)的平均期末出租率同比提升約3.2個(gè)百分點(diǎn)，大部分消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施出租率自上市后實(shí)現(xiàn)正增長。此外，大部分底層資產(chǎn)的租金單價(jià)實(shí)現(xiàn)不同程度的上漲，各個(gè)資產(chǎn)的平均收繳率達(dá)99%。核心經(jīng)營指標(biāo)的優(yōu)異表現(xiàn)，折射出這類資產(chǎn)的運(yùn)營活力和市場韌性。
保障性租賃住房REITs底層資產(chǎn)的表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)。盡管合計(jì)16處底層資產(chǎn)的平均期末出租率同比小幅回落，但仍保持在93%以上，且個(gè)別保租房項(xiàng)目在2025年一季度已實(shí)現(xiàn)出租率的修復(fù)和提升。2024年報(bào)告期末保租房平均租金單價(jià)保持小幅上漲，收繳率維持穩(wěn)定水平，接近100%。受益于廣泛的剛性居住需求與具有競爭力的租金價(jià)格，保租房穩(wěn)健的運(yùn)營表現(xiàn)展現(xiàn)了其良好的逆周期特性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，凸顯了此類資產(chǎn)的長期價(jià)值。
