日前，首單以城市更新項目為底層資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園REITs華夏金隅智造工場REIT在上交所上市，上市首日基金二級市場價格上漲30%，達到基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市首日漲幅上限，火爆行情引發(fā)投資者關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，華夏金隅智造工場REIT上市后獲得資金追捧由多種因素綜合形成，建議投資者理性看待公募REITs二級市場價格波動，更多關(guān)注項目本身的投資價值，堅持長期投資。
城市更新標桿 差異化特征顯著
據(jù)悉，華夏金隅智造工場REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期項目位于北京市海淀區(qū)西三旗，2017年前為金隅天壇家具公司的生產(chǎn)基地。隨著北京城市功能定位變化，金隅集團以原金隅天壇家具公司生產(chǎn)空間為載體，通過對存量工業(yè)廠房盤活改造升級，打造以智能制造為核心產(chǎn)業(yè)并輔以部分產(chǎn)業(yè)配套的創(chuàng)新型科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，項目總建筑面積為9.09萬平方米，2018年6月開始運營，目前已進入穩(wěn)定運營期。
金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期項目位于上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，高新科技企業(yè)較為集中，對創(chuàng)新性科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求較高。項目高層高、高舉架、高荷載的獨特建筑結(jié)構(gòu)可以為“硬科技”企業(yè)提供稀有的產(chǎn)業(yè)空間，滿足租戶“研發(fā)、辦公、試驗、生產(chǎn)”的多重需要。同時，園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為多元，吸引新能源、人工智能、醫(yī)療器械、信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)內(nèi)多家知名企業(yè)、研究院所、行業(yè)協(xié)會入駐，已經(jīng)形成較為集中的產(chǎn)業(yè)集聚，項目具備一定的空間產(chǎn)品差異化優(yōu)勢。項目類型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目。有機構(gòu)人士表示，當(dāng)前行業(yè)形勢下，未來增長空間可能有限，底層運營收入、出租率等關(guān)鍵指標可能面臨波動。
交易價格波動稀釋投資收益
首日漲停反映了投資者對項目的認可與期待。然而，公募REITs二級市場交易價格上漲將導(dǎo)致投資者買入成本上升，進而降低實際凈現(xiàn)金流分派率。
以華夏金隅智造工場REIT為例，若投資者以上市首日收盤價3.691元/份購入本基金，依據(jù)《華夏金隅智造工廠產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金招募說明書》測算，2025年度預(yù)期凈現(xiàn)金流分派率將降至5.35%。
對于產(chǎn)品首日漲幅情況，基金管理人表示，公募REITs產(chǎn)品應(yīng)重點關(guān)注底層收益率情況，切勿盲目跟風(fēng)投資。金隅智造工廠項目屬于城市更新改造的產(chǎn)業(yè)園類項目，其土地使用權(quán)終止時間為2046年12月2日，剩余期限不到22年，其較高的分派率與剩余期限相對較短也有一定的關(guān)系。
同時，業(yè)內(nèi)人士也提示，漲停后二級市場價格可能與實際價值出現(xiàn)偏差，存在高估風(fēng)險，投資者應(yīng)謹慎評估，避免盲目追高。業(yè)內(nèi)人士認為，公募REITs的底層收益邏輯主要依托資產(chǎn)運營產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流，其收益增長受限于資產(chǎn)的實際經(jīng)營能力和市場環(huán)境，長期看價格終將回歸內(nèi)在價值，投資者需理性看待收益上限，避免過度樂觀預(yù)期。
盲目追高存在投資風(fēng)險
2025年以來，公募REITs情緒持續(xù)高漲，多只相關(guān)產(chǎn)品因二級市場漲幅較高而發(fā)布交易提示公告，提醒投資者關(guān)注交易價格波動風(fēng)險，在理性判斷的基礎(chǔ)上進行投資決策。
業(yè)內(nèi)人士指出，長期來看，公募REITs的投資價值取決于底層資產(chǎn)的運營情況，投資者應(yīng)關(guān)注底層資產(chǎn)的質(zhì)量及現(xiàn)金流狀況，市場交易價格波動可能顯著影響實際收益。投資者須評估價格波動風(fēng)險與長期回報預(yù)期，根據(jù)自身的風(fēng)險承受能力和投資目標，合理配置資產(chǎn)，當(dāng)REITs價格出現(xiàn)較大幅度上漲時，需警惕可能出現(xiàn)的回調(diào)風(fēng)險，審慎做出投資決策。
從公募REITs市場歷史表現(xiàn)來看，部分產(chǎn)品也曾出現(xiàn)過大幅上漲后回調(diào)的情況。因此投資人應(yīng)保持警惕，充分評估投資風(fēng)險，避免盲目跟風(fēng)追高，守護好自身的財產(chǎn)安全。
