2015年以前，北京網(wǎng)簽均價(jià)在10萬(wàn)元以上的項(xiàng)目歷史總和為117套，頂豪市場(chǎng)壓力不言而喻。
近日，保利海德公園正式推出其樓王產(chǎn)品，這是今年首個(gè)推新的城市頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，年內(nèi)還將有20個(gè)左右頂豪等待入市。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年內(nèi)北京將有約20個(gè)“十萬(wàn)級(jí)”的頂級(jí)豪宅面市，其中僅新增項(xiàng)目大概便可提供2000套房源，總貨值或在800億元左右。
約2000套增量“肉搏”
多位頂級(jí)豪宅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者坦言，所操盤項(xiàng)目不得不在年內(nèi)入市，并且承擔(dān)著一定的去化任務(wù)，因此今年?duì)I銷壓力巨大。然而，與其他頂豪相比，保利海德公園延續(xù)了去年的熱銷態(tài)勢(shì)，開年至今再次完成4.9億元的簽約額，受到市場(chǎng)的持續(xù)熱捧。今年計(jì)劃推出260㎡和305㎡樓王產(chǎn)品，目前項(xiàng)目剩下10億元左右的貨值，壓力相對(duì)較小。
緊隨保利之后，龍湖？西宸原著亦將在4月亮相，或成為北京第二個(gè)問世的頂豪項(xiàng)目。此外，萬(wàn)柳書院將在5月初做好園林景觀，等6月份建好會(huì)所也將真正面世。從下半年開始，北京頂豪將一個(gè)個(gè)揭開面紗。據(jù)悉，保利首開東壩項(xiàng)目預(yù)計(jì)在9、10月份入市，而去年獲批16萬(wàn)元擬售均價(jià)的融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目也很快將推盤。
除此之外，北京頂豪市場(chǎng)還有首開瑯樾、中糧瑞府、恒大華府、駿豪？中央公園廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋劉娘府項(xiàng)目、泰禾西局項(xiàng)目等樓盤計(jì)劃在年內(nèi)入市或推新。
頂豪市場(chǎng)初現(xiàn)新格局
新一批頂豪800億元的貨值將超過了去年北京商品房成交總額的1/3，行業(yè)集中度在2015年急劇提升。由此，北京頂豪市場(chǎng)版圖也被重鑄�！≡谝晃毁Y深頂豪操盤手看來(lái)，頂豪大有“三足鼎立”的趨勢(shì)，即主要熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)楹５砦鞅�、朝�?yáng)東北、豐臺(tái)三地。海淀不僅依托中關(guān)村產(chǎn)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，更有百年歷史文化底蘊(yùn)，但海淀沒有土地增量；朝陽(yáng)有金融企業(yè)匯集，孫河、東壩兩地近年來(lái)炙手可熱；土地價(jià)值處于洼地的豐臺(tái)未來(lái)將有廣闊的市場(chǎng)。
事實(shí)上，保利海德公園、萬(wàn)柳書院皆集于海淀，而保利東壩項(xiàng)目、首開瑯樾、中糧瑞府和恒大華府都集中在朝陽(yáng)東壩或?qū)O河區(qū)域，豐臺(tái)則即將誕生華潤(rùn)亞林西、龍湖西宸原著、泰禾西局項(xiàng)目等。除了區(qū)域分化以外，頂豪產(chǎn)品也有顯著區(qū)分，據(jù)了解，今年推新和入市的近20個(gè)頂豪項(xiàng)目中，絕大多數(shù)以公寓為主。亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，四環(huán)外低密城市別墅產(chǎn)品比較稀缺，高密度公寓競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相對(duì)較弱。保利海德公園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則表示，為了讓產(chǎn)品更有競(jìng)爭(zhēng)力，保利再度回歸別墅市場(chǎng)，將東壩項(xiàng)目打造成了170-200平方米疊拼和230-270平方米聯(lián)排的純別墅項(xiàng)目。
開發(fā)商開始玩命“突圍”
郭毅指出，新增頂豪項(xiàng)目均為大開發(fā)商所有，由于有著回款要求，因而不少不僅貨值高還需加快周轉(zhuǎn)，營(yíng)銷總監(jiān)壓力可見一斑。上述資深頂豪操盤手強(qiáng)調(diào)，企業(yè)普遍都將壓力視作動(dòng)力，可以肯定的是，新增產(chǎn)品比以往產(chǎn)品都有很大的提升，在增值服務(wù)、營(yíng)銷渠道乃至推廣渠道上，開發(fā)商都有新的探索。
保利海德公園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人舉例稱，北京保利今年的兩個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目在這方面都有所準(zhǔn)備。保利海德公園樓王產(chǎn)品將進(jìn)一步提升性價(jià)比，在頂級(jí)豪宅普遍踏過10萬(wàn)門檻時(shí)，其銷售均價(jià)在9~10萬(wàn)之間；而在保利海德公園的基礎(chǔ)上，保利對(duì)東壩項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行了二次升級(jí)，后者還將延續(xù)前者引入國(guó)際式物管服務(wù)。
“現(xiàn)在不是隨便給個(gè)噱頭，購(gòu)房者就會(huì)相信的時(shí)代。”一位業(yè)內(nèi)人士感言，頂豪銷售不僅僅考驗(yàn)的是營(yíng)銷功力，它要求我們的產(chǎn)品一定要有附加值，比如文化元素、各類服務(wù)升級(jí)。謀求突圍并不意味悲觀，相反，頂級(jí)豪宅市場(chǎng)今年或大有可為。來(lái)自中原地產(chǎn)的一組數(shù)據(jù)指出，此前北京歷史上均價(jià)超10萬(wàn)的項(xiàng)目，其網(wǎng)簽套數(shù)的紀(jì)錄是23套。但是去年年底，有單個(gè)頂豪項(xiàng)目，僅兩個(gè)多月的時(shí)間就刷新歷史記錄。隨著2015年頂級(jí)豪宅的相繼入市，或許還將產(chǎn)生更多紀(jì)錄。
