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《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獨(dú)家獲悉，在國稅總局要求下，2014年多地掀起土地增值稅清算潮，清算比例高達(dá)80%至90%，清繳力度空前。而在2015年，土地增值稅清算風(fēng)暴仍將繼續(xù)。
業(yè)內(nèi)人士表示，長期以來靈活收繳的土地增值稅，現(xiàn)階段已成為地方重點(diǎn)清繳項(xiàng)目，對(duì)于資金較充足的房企影響并不大，但對(duì)于大多數(shù)需要補(bǔ)充現(xiàn)金流的中小房企來說無疑是雪上加霜。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從權(quán)威渠道獲悉，自2014年起，國家稅務(wù)總局便要求各地加大土地增值稅清算力度，僅東部某省清算入庫稅額約是2013年的兩倍有余。此外，南京方面，2014年度共清算審核121個(gè)項(xiàng)目，清算補(bǔ)繳稅款2.3億元。開封方面，2014年共清算審核37個(gè)項(xiàng)目，完成清算計(jì)劃的132%，清算補(bǔ)繳稅款7177萬元，同比增加1703%。汕頭更是成立了48個(gè)清算小組專門進(jìn)行土地增值稅清算，使土地增值稅實(shí)現(xiàn)42.3%的增長。新疆哈密地區(qū)，2014年土地增值稅征收入庫1.63億元，同比增長216%。
對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，作為地方稅種的土地增值稅由于征收條件較為靈活，因此在前幾年地方財(cái)政收入較好之時(shí)，收繳工作一直處于靈活操作狀態(tài)。但近兩年來看，一方面國家加大了督查力度，另一方面，土地出讓收入下滑，地方財(cái)政收緊，地方政府加大土地增值稅清繳也是無奈之舉。
一位地市級(jí)房管局負(fù)責(zé)人表示，過去多少會(huì)根據(jù)當(dāng)年財(cái)政收入水平視情況收繳，有時(shí)還能給房企開個(gè)綠燈，但自從去年開始，稅務(wù)部門便完全按照超額累進(jìn)稅率分級(jí)征收，甚至有的項(xiàng)目進(jìn)行提前清繳。
事實(shí)上，上市房企張江高科此前發(fā)布“關(guān)于會(huì)計(jì)估計(jì)變更的公告”指出，為了能提供更穩(wěn)健的會(huì)計(jì)信息，公司擬對(duì)土地增值稅計(jì)提比例進(jìn)行會(huì)計(jì)估計(jì)變更，通過對(duì)歷年一手房銷售項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算稅負(fù)測(cè)算后，預(yù)計(jì)計(jì)提土地增值稅稅額在2.4億元至3.2億元區(qū)間，預(yù)計(jì)將減少2014年度當(dāng)期凈利1.7億元至2.4億元區(qū)間。
值得一提的是，2011年至2013年，張江高科凈利潤分別為4.67億元、3.70億元、3.72億元。以在2014年弱市下，張江高科凈利潤仍能達(dá)到三年平均值計(jì)算，多計(jì)提土地增值稅部分將占到當(dāng)期凈利潤的42%至59%。
一位上市房企副總裁在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)指出，土地增值稅政策對(duì)大型房企而言影響相對(duì)有限，但以往用于合理避稅的手段現(xiàn)階段難以為繼，那些缺乏良好財(cái)務(wù)規(guī)劃、依賴土地升值獲利的中小型房企，將面臨嚴(yán)重沖擊。
張大偉也認(rèn)為，加大清繳力度將使依賴該部分資金以補(bǔ)充現(xiàn)金流的中小房企在2015年日子更難過。wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，按照申萬一級(jí)行業(yè)分類，滬深兩市已經(jīng)有27家房地產(chǎn)類上市公司公布了2014年年報(bào)，27家地產(chǎn)類上市公司共實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額-162億元，較2013年同期的-75億元進(jìn)一步減少了87億元。截至報(bào)告期末，上述27家上市公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為41億元，較2013年的139億元減少了98億元。
此外，就全部上市房企來看，截至2014年第三季度，在144家上市房企中，僅45家經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，其中，萬科一家超過100億元，金投銀泰、西藏城投超過10億，23家房企僅超1億元，剩余19家經(jīng)營性現(xiàn)金流僅千萬元甚至不足百萬元，其余99家房企更是為負(fù)。
雖然2014年土地增值稅已開展了部分集中清繳工作，但據(jù)記者了解，2015年各省市將進(jìn)一步加大清算力度，湖南株洲于1月底舉辦土地增值稅專題培訓(xùn)班對(duì)地稅稽查局全體干部及各縣區(qū)業(yè)務(wù)骨干進(jìn)行培訓(xùn)，著力清掃潛在工作障礙，確保土地增值稅專項(xiàng)檢查順利推進(jìn)。
除此之外，東部某市地稅局人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，該市在去年加大土地增值稅清算審核的基礎(chǔ)上，今年將進(jìn)一步對(duì)現(xiàn)有符合條件的項(xiàng)目開展清算審核。嚴(yán)格要求應(yīng)清算和可清算項(xiàng)目全部完成清算。
“針對(duì)這種形勢(shì)，我們要求各地對(duì)2014年未完成審核的項(xiàng)目和2015年達(dá)到清算條件的項(xiàng)目，要全部完成審核，在此基礎(chǔ)上，抽取部分項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)核清算�！鄙鲜鋈耸扛嬖V《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“此外，2014年清算審核應(yīng)納稅款與實(shí)際入庫稅款之間有高達(dá)數(shù)千萬的差額，我們要求2015年各地制定欠稅清繳計(jì)劃，彌補(bǔ)收入缺口。”
該人士表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)基本平穩(wěn)，土地增值稅政策沒有變動(dòng)的情況下，考慮清算審核項(xiàng)目數(shù)量減少的減收因素，通過加強(qiáng)預(yù)征管理、提高清算審核質(zhì)效和加大欠稅清理等征管手段，2015年土地增值稅收入力爭與2014年持平。
值得注意的是，多位接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家表示，2015年加大力度清繳土地增值稅體現(xiàn)了稅收應(yīng)收盡收的原則。日前稅務(wù)總局制定并公布了《關(guān)于全面推進(jìn)依法治稅的指導(dǎo)意見》，土地增值稅的及時(shí)清繳也是依法治稅的體現(xiàn)，清繳行動(dòng)與房地產(chǎn)政策并無關(guān)聯(lián)。
