福州市近日下發(fā)《關(guān)于統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，統(tǒng)購(gòu)市民商品房、安置房，用于安置拆遷群眾，福州市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)工作人員表示，具體細(xì)則還在制定中，多位業(yè)內(nèi)人士和專家表示，此項(xiàng)政策有利于樓市去庫(kù)存，也便利于群眾以優(yōu)惠價(jià)格滿足住房需求，值得期待。
新政引發(fā)市場(chǎng)較大反響
《意見(jiàn)》指出，福州市將由各區(qū)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買主體。統(tǒng)購(gòu)房屋類型：商品房，建筑面積在45㎡-135㎡，已辦理預(yù)售許可證并已封頂或竣工；安置房，建筑戶型面積在45㎡-135㎡，已竣工并辦理安置結(jié)算手續(xù)，被征遷戶已有自用產(chǎn)權(quán)住宅外多余的住宅用房，所有權(quán)人及共有人自愿出售，尚未裝修入住。統(tǒng)購(gòu)價(jià)格：商品房購(gòu)買價(jià)格，由區(qū)統(tǒng)購(gòu)單位委托抽簽選定的七家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)統(tǒng)購(gòu)商品房進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，去掉最高價(jià)和最低價(jià)后進(jìn)行平均，協(xié)商確定價(jià)格，原則上低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格15%以上，特殊情況可上報(bào)市政府研究決定。安置房?jī)r(jià)格，評(píng)估后去掉最高價(jià)和最低價(jià)，然后以平均價(jià)格作為回購(gòu)價(jià)格。統(tǒng)購(gòu)模式：簽約主要有預(yù)定和買斷兩種方式。
《意見(jiàn)》指出，購(gòu)回房源中符合條件的可列為保障房，所需經(jīng)費(fèi)由統(tǒng)（回）購(gòu)單位與使用單位協(xié)商支付，列入項(xiàng)目征收成本。CRIC克而瑞福州高級(jí)分析師黃彬認(rèn)為，福州市政府統(tǒng)購(gòu)市民余房，在全國(guó)尚屬首例，對(duì)于后市有一定利好。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠表示，住建部相關(guān)官員近期曾表示，棚戶區(qū)改造中符合接受保障的家庭可以到市場(chǎng)上購(gòu)買。房地產(chǎn)庫(kù)存高的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要�？芍笇�(dǎo)商品房較多的城市，出臺(tái)支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房有效銜接，因此福州市出臺(tái)相關(guān)措施，值得期待。
價(jià)格低于評(píng)估價(jià)15％
《意見(jiàn)》指出，商品房統(tǒng)購(gòu)價(jià)格，原則上低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格15%以上，業(yè)內(nèi)人士表示，在目前市場(chǎng)狀況下，群眾大規(guī)模把房賣給政府可能性不大，但以下幾類人會(huì)感興趣：1、破產(chǎn)或即將破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)。王阿忠表示，之前有部分小型房企倒閉，樓盤被法院拍賣，價(jià)格降低三四成，相對(duì)此次政府的降低15％，這類企業(yè)會(huì)更愿意；2、部分資金鏈緊張的中小房企�！澳壳胺科蟮睦麧�(rùn)根本達(dá)不到15%，低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)15%賣房，基本是以成本價(jià)或略低于成本價(jià)”福建正榮集團(tuán)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人蕭春和說(shuō)，今年開(kāi)春以來(lái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款仍然相對(duì)謹(jǐn)慎，不排除部分企業(yè)因資金鏈緊張而賣房給政府，畢竟政府需求量大，資金有保證。3、手里有多套余房的群眾或急需改善住房條件的人。王阿忠說(shuō)，目前或許不可能出現(xiàn)此類人群，但隨著保障性住房大量入市、以及房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步下行，這種可能性還是存在。福建房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)鄭愛(ài)新表示，福州有大量群眾因拆遷得到多套補(bǔ)償性住房，但有的位置偏遠(yuǎn)，配套不便，目前福州市場(chǎng)房?jī)r(jià)處于低位，買賣雙方處于僵持階段，不排除此類人群賣房給政府，以換取改善性住房。4、部分持有安置房群眾�！兑庖�(jiàn)》指出，部分不滿安置房的群眾，政府可以評(píng)估均價(jià)的95％回購(gòu)安置協(xié)議。
業(yè)內(nèi)：間接去庫(kù)存
易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的《2014年新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至2014年12月底，研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為28124萬(wàn)平方米，有29個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)的現(xiàn)象，福州增幅較大，同比增幅達(dá)77.8％�！斑@項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)利好，是間接去庫(kù)存的一種嘗試”福建融信地產(chǎn)總裁助理阮友直說(shuō)，該政策是一種雙贏，部分群眾能夠以更優(yōu)惠價(jià)格滿足住房需求，而部分房企也能緩口氣，減少呆壞賬和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭表示，雖然操作細(xì)節(jié)仍會(huì)遇到諸多問(wèn)題，但至少作為緩解三四線庫(kù)存壓力的短期之策，促進(jìn)平穩(wěn)健康發(fā)展，具有重要意義。楊紅旭認(rèn)為，即便未來(lái)住建部出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)，各地的操作流程還有一個(gè)落實(shí)和細(xì)化的過(guò)程。比如，政府拿著財(cái)政拔款，只能收購(gòu)什么樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項(xiàng)目，如何享受稅費(fèi)減免？正在建設(shè)中的商品房項(xiàng)目，哪些有資格半路搭車享受國(guó)開(kāi)行支持？如何防范政府官員在挑選商品房項(xiàng)目過(guò)程中的權(quán)力尋租？楊紅旭稱，這一做法，不宜作為長(zhǎng)期之策，我國(guó)住宅供應(yīng)雙體系建設(shè)、住房保障制度的完善，應(yīng)有獨(dú)立的發(fā)展邏輯與制度框架。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期多個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)救市舉措：寧波大學(xué)生買房可享補(bǔ)貼，武漢二套房認(rèn)定放松，浙江購(gòu)房有稅收補(bǔ)貼，廈門全面取消島內(nèi)限購(gòu)，但大部分城市一手房成交數(shù)據(jù)難有大的起色�！笆蔷仁幸彩抢瘛笔挻汉驼f(shuō)，目前福州樓市庫(kù)存壓力較大，福州市包含五區(qū)八縣新房去庫(kù)存需要16到22個(gè)月左右，下一步福州樓市仍將處于盤整期，政府出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，值得期待。也有部分網(wǎng)友認(rèn)為，此項(xiàng)政策為貪官們拋售多套房產(chǎn)提供便利，王阿忠認(rèn)為，在評(píng)估和拍賣過(guò)程中，政府要堅(jiān)持公開(kāi)透明，細(xì)則制定中也要強(qiáng)化監(jiān)督，讓群眾放心。
